【熱點觀察】明年房價會“斷崖式下跌”嗎？

　　中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容

　　最近，“明年房價斷崖式下跌”的報道著實讓很多人關注，不管是不是“危言聳聽”還是“斷章取義”，大家都想知道，明年房價會“斷崖式下跌”嗎？

　　房地産市場面臨兩大問題：

　　行業週期、人口週期雙重疊加

　　國家統計局最新公佈的數據顯示，全國70個大中城市10月份新建商品住房價格按月上漲0.2%，漲幅有所回落，為連續第6個月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個百分點。10月房價上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房價按月上漲2.1%，漲幅最大；而深圳房價則按年大漲40.5%，漲幅全國最高。不過，新建住房的同比上漲意義不大，不同的住房價格比較，本身就沒有多少價值。

　　這些數據也顯示，全國房價漲幅回落，各城市房地産市場的情況已經開始分化加劇，即一線城市或部分二線城市房地産市場開始回暖，房價又開始上升，但是對其他二線城市及三四線城市來説，房地産市場並沒有因為政府推出一系列的救市政策有所好轉，反而庫存還在繼續增加，價格還在繼續下降。從住房銷售總金額來看，一線城市及部分二線城市的房地産市場佔比只有20%，而其他二線城市及三四線城市佔比會達到80%以上。佔絕大多數的城市房地産市場無法復蘇，國內房地産市場面臨的問題也一定會很大。

　　更為重要的是，當前國內房地産市場還面臨著兩個大問題。

　　一是國內房地産市場的週期性調整早就從2013年下半年開始，這種房地産市場的週期性調整出現之後，政府想通過政策來撫平這種週期性調整幾乎是不可能的。中國房地産市場經過十幾年的快速發展，城市居民的居住條件早就達到中等收入國家的水準，尤其是城市居民，2010年就已經達到戶均一套住房(以三口之家來計算)。現在住房供求矛盾主要表現為少數一線城市，而三四線城市住房嚴重過剩只能由城市化速度加快、農民進城來消化。

　　二是房地産業的週期也是人口週期。一般來説，20~50歲的人是買房子主力，其中20~35歲的居民是首次置業，35~50歲居民是改善性購買住房。前十幾年中國房地産市場之所以能夠這樣快速發展與增長就是與這個階段的人口結構有關，20~59歲的人口處於高峰期。但是從2012年開始，中國的人口結構開始發生變化，2012年，國內15至59歲的居民人口，第一次出現了下降。2014年，中國購買住房的人口出現凈減少。隨著這種人口結構的變化，中國房地産市場繁榮時代已經結束，房地産市場的週期性調整已經出現。再加上大量的中小城市的人口向大中城市轉移，而城市化進程又十分緩慢，這就使得中國房地産市場週期性調整在三四線城市顯得更加明顯。

　　在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來提振房地産市場，是起不到多少作用的。即使少數一線城市只是會出現迴光返照的現象，即僅是短期的。因為，一線城市的住房價格十幾年來一直在上升，住房市場購買者主要是投資者，在房價上漲時，這些投資者會進入住房市場，當房價下跌時，這種情況就會完全逆轉。

　　中國房地産繁榮時代將結束

　　目前仍然還有不少人把經濟增長依賴房地産上，放在“房地産化”經濟上，這樣最多能緩解一點短期的經濟增長壓力，但實際上會給未來的經濟增長設置更多的障礙。比如，當前一線城市的房地産市場好轉，基本上是建立在當地房地産市場價格沒有調整的基礎上或把當地房價頂在天花板上不下來，反之再上漲的基礎上。

　　在這種情況下，當然會促使房地産開發商到一線城市搶佔土地，進一步把當地的土地價格推高，並拍賣出一個又一個的地王。但是這種一線城市的高房價，不僅會驅使房地産開發商增加更多的住房供給，最後導致一線城市的住房供給也嚴重過剩。而且，過高的房價也會讓整個城市運營成本上升，從而使得不少企業及人才流出這些城市，人口由以往流入而轉向流出，由正增長轉變為負增長。

　　當前中國房地産稅收政策十分不合理，成了當前中國居民收入分配不公的重要根源，也是當前中國房地産市場炒作嚴重的重要根源。而收入分配的不公，也成了當前中國嚴重的經濟問題。無論是十八屆三中全會決定還是“十三五”規劃建議，都提出共用經濟，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會經濟發展之成果。所以，新的房地産稅收政策出臺是必然趨勢。

　　如果房地産市場的新稅收政策出臺，並用這種稅收政策來遏制房地産投機投資，去除房地産的賺錢效應，那麼中國房地産市場的週期性調整更是會明顯。所以，這同樣意味中國房地産繁榮時代的結束。

　　在這種情況下，國內不少房地産企業紛紛退出市場，房地産業兼併組合急劇增加，房地産開發企業投資重要性明顯下降，房地産開發投資低迷，房地産新開工面積大幅下滑。2015年前10個月住房新開工面積比上半年同期下滑了14.7%，施工面積微增0.8%，三四線城市住房庫存高企，房地産企業拿地的積極性嚴重下降(除少數一線城市)。

　　三四線城市風險更大

　　所以綜合來看，2016年中國的房地産市場，儘管一線城市的房地産市場在2015年下半年有所回暖，住房的銷售數量開始有所增長，價格有所回升，但是這些城市的住房銷售回暖是建立在政府通過過度的優惠政策讓持有住房者進入市場的結果，那些真正住房緊缺的居民根本就沒有能力在這種高房價下進入市場。

　　2015年這些一線城市及部分二線城市的住房銷售增長很大程度上是需求透支條件下完成，是投資者預期房價上漲的條件進入市場。如果這些城市的住房價格出現些許下跌，或投資者預期下跌，再沒有投資者接盤，那麼2016年一線城市住房市場，無論是銷售還是價格都面臨著下行的風險。而這種情況出現，也意味著房地産市場的週期性調整蔓延到一線城市。

　　對於部分二線城市，及三四線城市，這些城市房地産市場所面臨的風險已經很高，因為就目前的情況來看，這些城市的住房市場已經持續了一年多的房價下跌。而房價持續下跌也就意味著住房投資者會全部退出市場。在這種情況下，本來這些城市的住房市場的庫存就已經嚴重過剩，現在隨著房價下跌，住房銷售下降，而住房新的供給還在增加，這就必然使這些城市的住房庫存不僅無法去除，反之還在增加。所以對於這些城市的地産市場來説，2016年的風險可能會更大。

　　由於房地産投資開發全面下跌，可能導致2016年的産能過剩更為嚴重，及中國經濟增長壓力更大。所以政府同樣可能出臺全面的救房地産市場的政策。如果説，這些政策還是在老路上前行，即鼓勵住房投機投資者進入市場，短期內可能會有些作用，但效果並不會太明顯，最後可能會把中國房地産市場推向風險更高的地方。而這些就得看政府推出什麼樣的房地産救市政策了。