【經濟ke】菏澤打響全國樓市調控鬆綁第一槍?你可能想多了
本欄目由俠客島與《中國經濟週刊》聯合出品
12月18日,山東菏澤一條放開房産限售的消息火了。很多自媒體紛紛指認這是“打響調控鬆綁第一槍”。地産股也應聲而動,在預測“調控政策出現調整”的邏輯下,山東版塊以及主要佈局三四線城市的地産股紛紛逆市上漲。
取消限售——地産調控放鬆——房價上漲——土地財政收入增加……邏輯鏈條看似在完整浮出水面,但事情就這麼簡單嗎?
鬆綁?
包子要一口一口地吃,文件要一個字一個字地讀。先看大家最關心的取消限售政策。
原文是這樣子滴:
“取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》(菏政辦發〔2017〕42號)中‘對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得産權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年’的規定。”
翻譯成大白話:一年前,菏澤出臺限售政策,本地人買房2年後才能賣,外地人買房3年後才能賣,現在要取消了。
那當初為何要弄這麼一齣呢?
菏澤並非獨創,也不是最狠的。比如説,高調“反炒房”的湖南長沙,限售期限是4年。背景呢,當然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地紛紛加碼,按住房價,心照不宣的尺規就是“房價不能超過2016年7月的價格”——雖然沒有公開下文,但就像股市IPO市盈率不能超23倍一樣,已成為不成文的規定。
其實,從來就沒有任何全國性文件要求限售,也就是説,限售並非規定動作。這種被指有違反財産處置權之嫌的規定,是調控高壓態勢下各地的自我加壓,一旦有城市主動套上,跟風者眾。既然不是規定動作,自己套上的枷鎖自己取下來,別人當然也就無從置喙。
限售會有什麼影響呢?首當其衝的是二手房市場。
經濟ke問了一個業內人士,他説,“限售,就是減少市場上的二手房源,供應少了,從理論上説,會推高二手房價;成交量少,我們的生意不好,有苦説不出。但是,限售確實也能打擊一些炒房客,房子壓在手中出不去,資金成本高。”
反過來説,取消限售,若二手房源大幅度增加,就有助於控制二手房價,也可幫助穩住新房價格。要知道,新房價格才是政策監控的KPI指標,二手房價格卻不算監控指標。
躲在角落裏暗自慶倖的人應該是某些炒房客,“緊箍咒”忽然取下來,不管囤積的房子好不好賣,至少有了逃出生天的機會。
其實,菏澤市的調控新政中還有一條政策也富含資訊:
“對實力強、信譽好的企業不再監管(商品房預售資金),其他企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上,降低一半執行,最低可放寬到監管額度的10%。同時,商品房預售資金進入監管帳戶後,不再要求項目監管資金達到既定監管額度後,才可提取,只要求留存夠監管資金比例,即可使用。”
為此,《中國經濟週刊》記者專門請教了開發商。他解讀説,這條可總結為一句話,為開發商鬆綁,讓開發商能儘快拿到賣房子的錢,更方便地使用回籠資金。
取消限售和取消預售資金監管兩條合在一起看,就是“增加市場流動性”,前者是提高房子的流動性,後者是提高開發商的資金流動性,希望市場活起來。
12月19日,菏澤市住建局發佈的最新回應
棚改!
真相總是藏在細節中。
除了取消限售這一焦點,經濟ke認認真真地通讀了菏澤文件全文,最關注的細節是文件標題——《關於推進全市棚戶區改造和促進房地産市場平穩健康發展的通知》(菏建〔2018〕7號)。
文件共七大點,前面五大點都是講棚改,取消限售的內容夾在文件中。
棚改!全國棚改看山東,山東棚改看菏澤。這幾年,山東棚改數量持續位居全國第一,2017年約佔全國的12.7%!菏澤呢?2017年的棚改量高達18萬套,約佔全國的3%,數量在全國地級市中居第一位。
細節也藏在數據裏,有個數據説得上“驚悚”。據菏澤上述通知,“棚改涉及到群眾的切身利益,棚改居民利益一致,極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人”。
150萬是什麼概念呢?公開數據顯示,菏澤全域人口900多萬人,但城區人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發佈的《關於打造區域中心城市的實施意見》提出的目標是:到2020年,中心城區建成區面積達到156平方公里,人口達到150萬。
僅從這兩組數據對比看,棚改已被放大到極致,市場看似已被透支。
公開數據顯示,2018年11月份,菏澤一手房均價為6080元/平方米,二手房均價為6441元/平方米。2015年12月份,菏澤住宅均價為4122元/平方米。漲幅不可謂不大。
過去兩三年房價大幅上漲之後,三四線城市居民“六個錢包”都掏空了,誰還來支撐脆弱的房價呢?
菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年裏,棚改是不少三四線城市房地産市場的決定性因素之一。
然而,今年棚改政策全面收緊。10月8日,國務院常務會議指出,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
某省住建廳人士也告訴經濟ke,明年棚改規模大幅度減少了。“要化解存量,嚴控增量。”
華創證券認為,受棚改政策收緊的影響,預計2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中,棚改放緩對銷量約産生1億平方米的負面影響,並且主要發生在三四線城市。
信號?
11月份《全國百城庫存報告》顯示,全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後,首次出現同比正增長現象。
庫存觸底回升的背後,是三四線城市的房子有些賣不動了。
湖南寧鄉一位地産仲介商告訴經濟ke,當地房價可以説是斷崖式下跌,有大開發商精裝改毛坯,從高點的7000元/平米的精裝,到現在出現4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房,其實就是變相降價。“二手房行業也很慘,我們這兒平均每天至少有一家房産仲介店舖關門。”
但有別於菏澤、寧鄉這樣的三四線城市,一二線城市調控節奏又不一樣。前段時間還有新聞説,一些資金正在尋求進入一二線城市的房市尋求避險。可見一二線城市和三四線城市面臨的情況很不一樣。
據説,武漢前一陣子召集開發商開會,傳達政策,討論形勢。開發商們紛紛叫苦連天,呼籲鬆綁。一陣喧囂擾攘之後,會議主持人不耐煩地丟了一句:“再吵,我們就向長沙看齊。”頓時,會場鴉雀無聲。
今年6月發佈“反炒房”新政之後,長沙被稱為全國地産調控最嚴的城市,“限購、限售、限價、限企業、限離婚”等各種政策無所不有。
這次菏澤的消息一齣,立刻有專家説這類似于2014年調控鬆綁時,廣西北海取消限購的消息。事後來看,上一輪調控的信號槍的確是在三四線城市打響的,此後開始去庫存,全面鬆綁。
但這次能不能當做全國範圍放鬆地産調控的信號呢?別想太多。
經濟ke覺得,“房住不炒”依然是中央定下的主基調,這幾輪重要會議討論經濟問題,都沒有在這個主基調上有所鬆口。在這個主基調下,還有一個政策,叫“一城一策”。就像剛才説的,三四線城市和一二線城市面臨的問題都大不相同,調控很難“一刀切”,這也給各地因地制宜預留了調整空間。菏澤的事,在這個層面上去理解恐怕才更準確。
文/李永華 中國經濟週刊記者
(責任編輯:張明江)