【編者按】春光明媚的三月,對房企而言卻是意義非凡。一方面,有著上一年度業績公佈後的喜或憂;另一方面,則要面對新年度銷售目標的挑戰。房企年度目標,不僅體現一家房企對當年發展的判斷、對自身策略的制定,更描摹出整個房地産行業當年的發展局面和競爭態勢。隨著行業集中度的進一步加劇,房企的梯級等次已然分明。在業界看來,對於五千億級規模的“碧萬恒”而言,一騎絕塵之勢將繼續上演;而三千億級、兩千億級、千億級梯隊房企也均鉚了勁,欲在新一年度“更上層樓”;此外,越來越多的房企在今年定下了衝擊“千億陣營”的目標。
顯然,這場“上游衝萬億、中游爭千億”的2018房企“規模運動會”,已經拉開序幕。
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每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
對於房企而言,3月既是過去一年的總結期,也是公佈新一年度目標的關鍵節點。截至目前,已有40余家房企公佈了2017年度業績及2018年度銷售計劃。
根據中信建投數據,碧桂園、恒大、萬科2018年的業績展望分別達到7000億元、6200億元和5500億元。不過,後面的追兵也不弱。以融創中國為例,其2017年銷售衝破3000億元大關,同比增速達140%。同樣,千億水準線上的爭奪也同樣激烈。
《每日經濟新聞》記者注意到,不少業內受訪人都表達了相似的觀點:房企年度目標不僅是口號,更大程度上可以體現一家企業對行業發展、自身策略的判斷,能側面體現整個行業當年的發展局面。2018年戰火已燃,房企競速之間又將展示出怎樣的行業新態勢?
“高寡佔型”市場將臨
“龍頭房企逆市上行、快速增長;中小型房企依然舉步維艱,成長空間及市場份額進一步被擠壓;500強企業中銷售份額小且呈現負增長的企業也不在少數。”據第三方市場機構最新發佈的《房地産500強測評報告》(下稱報告)對行業格局作出如是判斷。
來自億翰的數據顯示,2017年TOP10房企門檻已經達到1521億元,TOP20房企門檻值已接近1000億元;TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以來,房企行業集中度明顯提速,預計只需要兩三年時間,中國房地産的洗牌門檻就會定在銷售額500億~1000億元。因而目前相對在後序列的企業,都吹響了2018衝擊”千億“的號角。
對於2018年的房企格局,克而瑞給出了預測:2018年千億陣營將由17家擴大到30家。
新城控股高級副總裁歐陽捷則向《每日經濟新聞》記者提供了一個保守估計的數據:2020年TOP4房企銷售額均將超過萬億元,TOP1房企可能接近3萬億元,合計約6萬億元;第5~10名房企銷售額將達3500億元~8000億元,合計銷售額約3萬億元。按此匡算,TOP20房企合計銷售額將達到11.5萬億元,市場佔有率將超過80%,平均增速39%。即使退一步講,TOP20房企佔據70%的市場份額也似乎沒有太大懸念。
目前的房地産局面,似乎一切生死都有關規模。“如果不能在‘高寡佔型’市場來臨之前搶佔更多的市場份額,即便是大房企也會落伍。不進則沒!”歐陽捷坦言。
按照日本著名産業組織專家植草益的“市場結構劃分理論”,當行業前8強佔據70%以上的市場份額,即可進入“高寡佔型”市場。而中國房地産行業已行之將近。
“所以房企制定的目標並非為博眼球。當市場成交已呈現被龍頭房企集中的趨勢,房企制定的目標就不單決定了2018年的發展規模,更是決定了未來長遠發展。”安居客首席房地産分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者。
正如歐陽捷所言,“有規模才有江湖地位、有江湖地位才有話語權。”
土儲競爭成房企命門
值得一提的是,雖然企業多以銷量排位,但當下的市場格局所談論的“規模”,其實已不僅是業績量這麼簡單,實力與能力無一不求。
而能否具備持續高增長的實力,關鍵在“糧倉”(土儲)。
一個有趣的細節是,TOP30房企中,不少企業近年的土地儲備金額增速遠高於銷售業績增長速度。以新城控股為例,2016年以來新增土地儲備(規劃可建面積)均高於銷售面積,兩者比例達到2.5:1。
“這恰恰印證了‘兵馬未動、糧草先行’的戰術。”歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,TOP30房企的銷售門檻都會在千億元以上,它們想要保持隊形、繼續擴張,勢必需要更多的可開發土地。
數據顯示,截至2017年上半年,恒大、碧桂園的土地儲備均已超2億平方米,萬科、融創中國的土地儲備也均過億平方米。按2017年房企平均銷售均價來計算,四家房企的貨值均超萬億元金額。而按2017年各房企銷售增速計算,億翰估測2019年~2020年會有更多房企實現萬億元貨值,個別企業可能在2018年就劍指萬億。
但問題是,資源有天花板,未來的土地空間將受限。
而且按照行業慣例,100萬平方米的可建面積中約有20%本就是不可銷售,比如公建用房、人防車庫等。因此房企要保持業績增長,就必須拿到比銷售面積更多的土地儲備,才可能獲取未來更高的增長。
TOP20房企去年底結轉總貨值3.5萬億元,按照標桿企業平均年去化率50%匡算,今年需要補充5.5萬億元貨值才能保證年度銷售增長51%。
“雖然新城控股2017年的銷售業績增速達到96%,增長速度和意願都還是很強,但在限制性發展新週期下,企業也或面臨未來增速隨大勢逐年下降的情況。”歐陽捷直言,不僅是新城控股,TOP20房企的增長意願都很強烈,但增長速度同樣也會放緩。
克而瑞研究也指出,規模對房企來講始終是核心,但從碧桂園不設銷售目標這點來看,戰略層面有擺脫原來大幅衝規模的跡象。凈負債率的上升、近期融資環境惡化、借長期債的難度加大等隱憂,都是企業的顧慮。
房企利潤長期預跌
與發展實力相比,能不能過得好則看利潤。
張波告訴《每日經濟新聞》記者,從已公佈年報的數十家房企情況來看,龍頭房企的利潤超過預期,其中超過8成企業同比年利潤明顯上漲。“這一輪規模之爭,是囊括盈利等各項能力的綜合素質之爭。”
近日旭輝集團總裁林峰就再次強調,“沒有規模萬萬不能,但規模也不是萬能”。2018年,旭輝將全年銷售業績定在了1400億元。但在“政策難過、融資環境難過、市場方面難過”的背景下,林峰要求,要提高規模的品質,而不是單純的規模。
歐陽捷也直言,未來房企不僅要規模,更要重利潤,這是大房企追求業績的必然選擇。
報告指出,2017年500強房企銷售金額增長率保持高速增長,主要受益於高企的房價;但成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%;營業利潤增長率雖然連續三年回升,但均未超過2010年水準,長期看仍處於下降通道之內。由此,城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變——從“産銷模式”向“資管模式”轉變,從“買地造房賣房”向“資産整合優化運營”轉變,行業面臨全面轉型。
比如優秀開發商開始重視生活服務業務板塊,逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展,“硬體+軟體”輕重並舉,快速切入存量運營和生活服務行業,包括商業零售、辦公、旅遊、養老、租賃、眾創共用等,並開始形成産業鏈協同效應。
張波認為,從目前現況來看,具備衝擊第一陣營的房企數量極少,第二陣營爭奪戰火藥味實足,第三陣營則是生死之戰。在銷售增速和利潤增速都預測長期放緩的背景下,抓住目前僅有的時間,非常關鍵。
(責任編輯:暢帥帥)