3月19日上午,央行副行長潘功勝接受上證報記者採訪時表示,今年將就金融支援住房租賃市場發佈相關文件,有望今年上半年出臺。對於公募REITs推出的時間表,潘功勝表示:“正在與相關部門研究,希望能夠儘早展開試點。”
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住房租賃“新時代”:要素匹配與創新工具齊飛
近期,住房租賃市場利好消息頻傳。多地政府明確提出今年加大租賃住房的建設與供給、國內首單百億住房租賃REITs獲批、中國銀行與8家房地産企業簽署戰略合作協議並計劃提供超2000億元融資,等等。
相關受訪人士指出,發展住房租賃市場已成大趨勢,不過,如何在借鑒海外經驗的基礎上,做好國內相關配套將是一項系統工程,而作為創新工具的租賃住房REITs(房地産信託投資基金)正走進風口,成為推動住房租賃健康專業化發展的關鍵。
住房租賃:空間很大問題仍多
黨的十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。
在今年各地陸續召開的地方兩會上,“加快發展住房租賃”被寫入了許多地區的《政府工作報告》。對此,有報告預計,未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達3萬億元。
北京市《政府工作報告》提出,要完善租購並舉的住房制度,發展住房租賃市場特別是長期租賃,推進集體建設用地建設租賃住房,著力推進已供地290萬平方米共有産權住房建設,儘快形成市場供應;上海市《政府工作報告》計劃到今年底新建和轉化租賃房源20萬套,新增代理經租房源9萬套,建立住房租賃服務平臺。
租賃市場供求不平衡造就了龐大的市場空間。據業內人士分析,從需求端來看,中國有1.9億的租賃人口,而且僅佔總人口的13.7%,如果達到發達國家超過30%的比例,租賃人口將超過3億。而且隨著房價在這些年高漲,相比買房,租房的意願得到增強。
從供給端來講,供給數量不足、品質不高。如在北京,平均一戶租賃住房要住約4.9個人,平均一間房要住兩至三人,群租、合租、出租床位為常態,而且超過三成的租客經歷過租賃房屋配套老舊、頻繁更換房屋、業主違約等等情況,説明供給品質有待提高。供求嚴重失衡給租賃市場的發展帶來機遇。
中國房地産業協會會長劉志峰對中國經濟導報記者表示,2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元,住房租賃新征程已經開啟,通過資源整合,各類房源的籌集量逐步增加,租賃住房的供給穩定上升。但是,住房租賃總量不平衡、結構不合理、制度不完善,尤其在租金收入低、租金回報率低、租賃關係不穩定等問題的解決上還有較大困難。
為解決這些困難,住建部政策研究中心主任秦虹認為,要通過立法來完善法律法規,切實保障租賃雙方的權益;要建立住房租賃資訊服務平臺,提供真實透明的租房資訊;還要落實承租人享受均等化公共服務的權益,有些地方提出了租售同權,機會均等才是真正的租售同權。
劉志峰表示,應抓住政策機遇,加快項目落地;推動制度建設,加強行業引導。應當積極推動《住房租賃管理條例》儘快出臺,為住房租賃市場的發展營造良好的制度環境;強化標準規範,在住房租賃産業規劃、産品分類、技術手段、運營管理、後期服務等方面填補産業政策的空白,建立各種資本的進入和退出機制。
他山之石:行業應完成造血回路
中國住房租賃市場剛剛起步,也迎來了發展新征程。縱觀海外住房租賃市場,市場發展較早,已形成一套成熟的運營體系與模式,可以為國內住房租賃市場的發展提供不少經驗。
美國住房租賃市場較為穩定,房源供給主要由三部分構成:一是私人與房地産開發商提供的市場化租房,佔比約為81%。二是保障性的聯邦政府資助住房,佔比約為12%。三是政府與社會資本合作提供的享受稅收優惠的租賃住房,佔比約為7%。在佔比最大的租賃市場供應主體中,租賃機構普遍採取通過REITs自持物業的重資産運營模式。
德國住房租賃市場是歐洲最大、最成熟的市場,同時,其國內房租與房價保持較低水準。從租賃住房的供應主體看,私人與市場化機構供應成為主體。其中,私人供應佔比約為39%,機構供應佔比約為40%,住房合作社供應佔比約為9%,福利房佔比約為12%。同時,德國通過制定法規從三個方面保證租賃體系完善性:嚴格限定房租、維護租賃合同穩定性、保障租賃支付。
日本是經歷過房地産泡沫的少數具有學習價值的對象之一。上世紀90年代的金融危機後,日本房地産市場一蹶不振,人口負增長也導致市場需求開始萎縮。日本住房租賃市場的供應主體大致分為兩類:一類為租賃仲介,另一類為房地産開發商。在歷年的新屋開工中,租賃類住房佔比穩定在40%左右。租賃類住房中,79%歸屬於私人企業,10%歸屬於政府,5%歸屬於社會企業。
新加坡在住房供應方面以政府行政干預為主,市場調節為輔。其推行的組屋政策為其住房供應的主要政策,政策主要以解決“居者有其屋”為目的,保障中低收入群體的住房需求。政府推行的組屋由國家發展部的建屋發展局統一建造與實施。建屋發展局作為獨立性非營利機構,實行綜合平衡預算,經營虧損部分由政府兜底。
除了新加坡以外,其他三個發達國家都是依靠市場為基礎作為住房租賃市場發展的源動力,政府作為輔助力量。新加坡則反過來,以政府力量為主導,以社會力量為輔發展住房租賃市場。從結果上來看,這四個國家都是成功的案例。
對於海外住房租賃市場的經驗,優帕克服務式公寓研究團隊表示,一方面,市場化的本質是由市場解決問題,政府的角色應該是監控、防範風險,而非過度干預市場;另一方面,住房租賃市場發展的源動力應該是行業自身形成造血回路。目前住房租賃市場的租賃回報率不高,但參考美國的金融化案例的話,完全有可能通過金融化實現收益擴大。比如美國的EQR模式,通過發行REITs實現規模擴張,同時專業化的運營,提升服務粘性,實現産業+金融的完美融合。
創新工具:住房租賃REITs走進風口
近日,中國首單百億住房租賃REITs——“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資産支援專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過。而房地産REITs,是房地産證券化的重要手段,即把流動性較低的、非證券形態的房地産投資,直接轉化為資本市場上證券資産的金融交易過程。
而自去年10月以來,住房租賃REITs産品已加速獲批。保利、招商蛇口等企業已率先發行數單大規模住房租賃REITs,長租公寓運營機構新派公寓發行了首單權益型公寓類REITs,住房租賃資産證券化正加快發展。
有專家指出,不動産資産證券化作為能夠為住房租賃企業提供融資渠道和投資退出路徑的創新模式,對盤活存量不動産資産具有示範和推動作用,有助於進一步推動住房租賃市場健康、快速、專業化、規模化發展。
在住房租賃資産證券化加快發展的同時,各大銀行也在著力推動從傳統“按揭為主”向“租購並舉”的發展轉型,加快佈局住房租賃市場。2月2日,中行與萬科、碧桂園等8家房地産企業簽署了住房租賃市場金融服務戰略合作協議,計劃提供融資規模超過2000億元。
我國城市化經過10餘年的高速發展,在住宅開發的同時,沉澱了大量優質的持有型物業,包括辦公樓、零售物業、公寓、倉庫、養老地産等,這些都是可以證券化的優良基礎資産。據北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算,中國公募REITs市場規模將達到4萬億元至12萬億元。
至於REITS的意義,北京大學光華管理學院金融學系副主任張崢對中國經濟導報記者表示,一是幫助租賃企業減輕負擔,實現可持續發展,從而幫助它們轉型。租賃市場租金回籠慢,而拿地給企業造成巨大的資金壓力。REITs是權益型的平臺,可以實現企業開發和退出的閉環,同時不積累負債。原來的房企“拿地——開發——銷售”的模式在存量時代有轉型需求。REITs可以解決它們的後顧之憂,順利實現房企的轉型。二是REITs可以提升租房市場的運營水準和品質。REITs的宗旨是提高分紅,所以管理人有動力進行資産安全維護、改造提升、物業管理等等。三是REITs還可以對房地産價格起到引導作用。REITs執行長期投資策略,在價低時收購資産,價高時保持適當的增長速度。四是為居民提供了可供投資的産品。REITs與其他的金融資産的關聯性低,所以有較強的配置價值,配置多元化。
(責任編輯:王擎宇)