去年以來，深圳和上海的樓市走出一波大漲行情。3月25日，傳聞已久的樓市調控靴子先後在上海、深圳落地，為瘋狂的市場降溫。調控的重拳，隔離了一部分沒有資格的購房者，他們是繼續等待，還是轉戰它地？

　　調控最直接的指向有二：一是購房者，二是賣房者。對於開發企業，特別是去年搶著進入一線城市的房企來説，這種由政策調整所引發的市場變動，又會在多大程度上影響這些房企的業績？

　　3月25日，上海樓市新政出臺之後，除了當天交易量有異常之外，接下來幾天，網上房地産當天公佈的成交數據均超過1000套以上。3月29日當天網簽為1158套，3月30日也高達1437套，而這還是在上海頒布史上最嚴限購令，並且大幅提高二套房首付比例後的交易數字。

　　有業內人士認為，上海最近幾天的網簽量這樣高，是因為網簽具有滯後性，開發商往往收到了首付款，而不是定金，才和購房者簽訂合同，並在網上房地産進行備案。由於上海規定限購及限貸政策以是否在3月25日前網簽界定按新政策還是舊政策執行，所以這幾天的日成交量可以看出，上海在嚴格實施限購和限貸政策後實際將帶來的影響。

　　據克而瑞按實際備案登記統計的數據來看，上海新政後幾天的新房交易有明顯下滑，但業內人士表示這只是暫時性的，不會持續很長時間。

　　上海遠郊仍有去化壓力

　　那些供應最集中板塊的數據，往往最能説明限購、限貸升級會給上海樓市造成的影響。克而瑞的數據顯示，奉賢和松江是未來24個月時間裏，上海供應最集中的地區。前者去年土地出讓面積在120萬平方米左右，後者的供應也在140萬平方米左右。除了3月份以來日平均成交量在5000平方米以上之外，奉賢近半年的日成交面積在2500~2800平方米。

　　如果調控後，這一日成交量成為常態，那麼區域的去庫存壓力就會增加。中原地産提供的數據顯示，僅以去年以來奉賢出讓的住宅用地面積120萬平方米以及在售的54萬平方米的可售房，按照上述日成交，大約需要11.5個月才能去化全部庫存。

　　《每日經濟新聞》記者進一步了解到，奉賢的購買人群中有近兩成非戶籍人員，短期內受政策影響，交易量將會有5%~6%的交易量下滑。

　　相比之下，松江的非戶籍人群構成比例更高，有近四成非戶籍人員購買，如果按照30%被限購來算，則該區域短時間將會有12%左右的交易量下滑。記者從中原獲得的數據顯示，3月前的半年時間裏，松江的日成交面積在5000平方米左右。按照目前松江新房庫存106.7萬平方米，以及松江新城、佘山、九亭、泗涇四大板塊出讓的超過141萬平方米建築面積的土地計算，從廣義角度來説，該區域總庫存將在240萬平方米，去庫存的週期在16個月左右。

　　這些數據都反映出調控後上海遠郊的去化壓力，這些板塊的新房未來在定價上有下調的壓力。

　　開發商會不會降價？

　　除了松江、奉賢等區域外，其他區域在限購令實施後，也會面臨成交量逐步下滑，短期內庫存上升的壓力，但隨著開發商改變推盤節奏，這些區域的供求關係又會達到新的平衡點。

　　以目前集中供應的青浦為例，在售新房的總面積在106萬平方米，加上去年住宅出讓的土地，理論上的庫存可以達到180萬平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后，日均成交在4700平方米，則去化週期在12個月。

　　短期內量能會有局部下滑，郊區的下滑會更明顯一點。3月初，政策面、基本面延續了市場高熱度態勢，進入3月之後，市場普遍認為後續會有調控政策出臺，因此紛紛趕在新政出臺前集中入市，這就造成了量能集中釋放。未來部分樓盤成交量會有兩到三成的降幅。

　　中原地産研究總監衛歡向記者表示，從目前情況來看，市場信心産生的博弈大於實際限購産生的影響，此外，資金供給、貸款難度比較大，銀行如果貸款折扣上調，又會打壓一部分購房者的入市信心。在市場波動之後，有剛性需求的人還是會選擇入市，畢竟上海對於政策的消化能力很強。

　　雖然部分地區去庫存壓力不小，但開發商卻缺乏降價動力。國家統計局的數據顯示，今年1~2月份，房地産開發企業到位資金21392億元，同比下降1.0%，但仍處於高位，而上海今年1~2月房地産開發完成投資499.81億元，增長10.3%。這些都表明，至少在短期內開發商還不差錢。

　　當然，不會大幅降價的預判，只能從短期來看。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，這次上海新政影響的最大人群是改善型需求和外來人口需求，而調控政策實際影響的人群在15%左右。

　　新政雖然把需求延後，但需求本身並沒有消失。因此，調控影響的時間不會太長，交易量下滑也不會非常明顯，而且時間不會超過一個季度。此外，新開工量還在持續下降，一手房庫存不會增加，短期內待售面積會增加。隨著在建施工面積逐步轉化為待售面積，總的庫存並不會減少。

　　對於開發商來説，前期已經積累了資金，從這個角度來説，開發商並不缺錢，而房價臺階式地上升，開發商並不急於出貨。因此從資金角度來説，開發商不會受到任何壓力。短期的調控抑制了上海房價快速上漲的預期，但最根本格局不會改變。