樓市去庫存多地加緊“因城施策”

　　在國家鼓勵房地産去庫存的大背景下，多地也在加緊出臺地方版的房地産去庫存政策。目前已有海南、重慶、河北、廣東、江西、山東等地密集出招，從供需兩方面著手發力去庫存。

　　梳理各地政策發現，減少或暫停商品住宅供地、鼓勵農民工購房、棚改貨幣化安置、打通商品房和保障房通道、為房企減稅負等，成為普遍關注的問題。

　　業內人士指出，未來地方去庫存政策依然會本著因城施策的基調，出臺更符合自身實際需求的政策。

　　鼓勵農民工購房

　　今年的政府工作報告提出，加快農業轉移人口市民化，深化戶籍制度改革，推進新型城鎮化試點擴圍，提高戶籍人口城鎮化率。

　　中國證券報記者梳理各地房地産去庫存政策發現，支援農民工購房、鼓勵農村轉移人口進城落戶、刺激住房需求等成為多地關注的一個方面。山東提出，對農民首次城鎮買房給予稅收和財政支援；鼓勵農村轉移人口進城落戶，形成買房、租房預期。江西提出，市、縣政府對農民等新市民進城購買首套商品住房，可給予一定比例的購房補貼，鼓勵農民進城購房。此外，河北、河南、廣東、吉林、山西等地在去庫存政策中也有類似表述。

　　興業證券(8.040, -0.06, -0.74%)分析師指出：“近年來農民工收入增長較快，但房價的居高不下使得農民工購房壓力仍然較大。未來土地流轉改革的推進可能會改善這一情況；社保對農民工購房的支援也較少，農民工購房需要更多的金融支援。”

　　從各地出臺的政策看，多地對支援農民工購房提出了金融扶持措施。河北提出，將農民工和城鎮個體工商戶納入住房公積金覆蓋範圍，連續足額繳存6個月(含)以上即可申請住房公積金個人住房貸款。福建提出，簡化農業轉移人口購房落戶手續，政府可與房地産開發企業聯合給予農民購房現金直補。廣東要求，省住建廳積極配合農行廣東分行搭建“農民安家貸”等信貸平臺，大力支援農民購房。

　　中國指數研究院分析師表示：“未來戶籍制度改革對農民工的保障措施將繼續加大，增強農民工待遇。實質性城鎮化福利、穩定的工作居住環境，再加上信貸放鬆及財政補貼支援，將吸引更多農民工就地購房。另外，農民工市民化或將涉及購買保障房、租賃公租房，結合保障房貨幣化安置，將進一步促進庫存去化。”

　　棚改貨幣化安置受重視

　　今年政府工作報告提出，今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。住建部部長陳政高近日介紹，2015年棚戶區改造開工580萬套，創歷史新高，貨幣化安置比例達到28%，對去庫存發揮了重要作用。

　　在各地去庫存政策中，棚改貨幣化安置受到多地關注。福建提出，棚改項目和房屋徵收實行貨幣化安置比例原則上不低於70%。安徽要求，確保貨幣化安置比例不低於50%。江西提出，2016年市、縣棚改貨幣化安置比例不得低於50%，國有土地上房屋徵收貨幣化安置比例力爭達到100%。內蒙古提到，鼓勵被徵收人選擇貨幣化方式進行安置。

　　中國指數研究院分析師表示：“此前中央提出各地區按照原則上不低於50%的比例確定棚改貨幣化安置目標，據此計算，目前棚改貨幣化安置仍有較大空間，不僅為市場帶來大量的需求，對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“棚戶區改造，一方面能夠加快改變棚改區域居民的住房條件，另一方面也使得棚改本身成為去庫存的有力手段。地方政府可以憑藉棚改機遇，較好地實現去庫存的目標。從棚改的貨幣化安置比例角度看，通過貨幣化安置的方式，能夠使得棚改相關居民獲得較好的財政補貼和貨幣補貼，進而使得其有較好能力去購置其他商品住房。這樣，能夠釋放更多的購房需求。”

　　因城施策是趨勢

　　整體來看，各地去庫存政策均是在從需求端和供應端著手。從需求端來看，針對農民工購房的定向支援政策，或將成為各級政府去庫存政策著力點。從供應端來看，2016年將繼續打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支援商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

　　目前已有甘肅、福建、青海、河南等地在去庫存政策中提到，要打通商品房和保障房通道。甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建原則上將不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房。

　　中國指數研究院分析師指出：“因城施策仍是基調。中央給予地方更強的自主性，地方政策也將根據實際差異化。一線城市當前市場火爆，部分區域房價出現快速上漲，未來一線城市政策或將與全國整體局面形成差異化，更注重分類指導，嚴控投機。”

　　地方去庫存政策未來也將更符合自身實際需求。如河北去庫存同時嚴控環京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵農民工進城購房，南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應等。“但在政策頻繁出臺之際，也需要考量執行能力，使多項政策更好地形成合力，同時也要更好地把握行政干預與市場化之間的平衡。”上述中國指數研究院分析師表示。