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熱點城市搶房潮幾時退? 下半年或步入調整期

  • 發佈時間:2016-03-01 08:31:40  來源:新華網  作者:桂瑰 邢飛  責任編輯:吳起龍

  節後多地樓市的火爆程度令人咂舌,裹著棉被半夜排隊買房、房地産交易中心水泄不通、新房去化加速、房企漲價預期強烈、二手房業主坐地起價等成功搶下了“頭條”。國家統計局的數據也顯示,北上廣深等一線城市房價漲幅領跑全國,深圳同比漲幅更是超過五成。業內人士表示,去庫存依然是今年樓市的主旋律,樓市或將在下半年步入調整期。另外,消費者不應過分恐慌,避免盲目入市。

   □市場現象

  熱點城市出現搶房潮

  春節後,包括上海、廣州、北京、深圳、南京、杭州等一線城市和熱點二線城市在內的樓市迅速升溫。

  上海樓市的火爆行情遍地開花。據媒體報道,路勁上海派在開盤前吸引了近百位購房者連夜排隊,甚至有購房者裹著被子排隊。

  2月27日上午,上海寶山區購房者將寶山房地産交易中心裏週邊得水泄不通,排隊的人流從4樓交易大廳一直排到了1樓入口處,直接導致同泰路交通發生嚴重擁堵。另據了解,2月15日,普陀區某樓盤項目加推了92套房源,加推成交價上漲了近14%,單價漲幅超過每平方米6000元。據《第一財經日報》報道,2月21日,上海虹口區內環裏某新樓盤推出的352套房源銷售一空,每套房屋的銷售均價接近1000萬元。

  廣州樓市也不示弱。近日,位於廣州的萬科山景城項目加推,在500人到場的情況下,開盤半小時被搶購一空。另外,位於廣州番禺萬博商務區內的奧園國際中心項目,27日首次推出公寓産品,至當日中午,所推房源已去化近九成。

  北京的房地産市場也在春節後迅速升溫,截至2月26日,北京今年二手房簽約已經高達36413套,同比上漲86.7%。從簽約價格看,春節後北京二手房簽約均價達到了3.82萬,環比漲幅達到了1.5%。新房方面,北京2月入市的3個項目單次推盤量均不超過百套,此次開盤價格也均出現上漲,漲幅在1000-2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時售罄,金融街(長安)中心也僅2小時即售罄。

  部分二線城市樓市也表現出色。2月27日,綠城地鐵楊柳郡項目388套房源加推入市,認籌量超過了1400組,嚴重供不應求,上午8點30分購房現場就被購房者擠得水泄不通。旺盛的購房需求成為支撐房價上漲的動力,透明售房網資料顯示,在40家被調查的杭州樓盤中,漲價樓盤與不漲價樓盤比例達到3:1。

  國家統計局2月26日公佈的“2016年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,2016年首月房價同比上漲的城市數量增至25個,佔比超過30%。

  □購房故事

  準新郎後悔節前沒買房

  “本來説春節過後去看房,誰知竟然漲這麼多,一天一個價。”提起這幾天上海火爆的樓市,小張懊悔不已。

  小張是浦東一家知名高科技公司的技術骨幹,因為即將結婚,他從去年年底開始在上海看房,“我的預算是300萬,年前這個價位的房子在上海外環還有不少房源。當時覺得可選擇房源多,所以打算過完年再看”。讓小張沒想到的是,過了一個春節,去年有意向的房子單價每平米已經漲了至少5000元,業主都是幾十萬幾十萬地往上調高報價。“最近我的任務就是抓緊買,價格漲了也要買,再不買,更買不到了。”

   □原因分析

  多種因素推高樓市熱度

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,一線樓市受熱捧,實際上和庫存規模不足、房産投資的增值屬性受認可等因素有關係。從一線城市的庫存量來看,實際上都存在一個庫存規模持續下滑的態勢。嚴躍進表示,去庫存週期遠遠低於12個月,而且從短期看,也不可能實現庫存規模的快速補給,這都使得一線城市樓市短期看容易大漲。另外,從投資的增值屬性看,在資本市場動蕩的情況下,一線城市的投資價值更容易受追捧。尤其是高端物業和豪宅物業,更容易受到一些改善型購房者的認可。

  同策諮詢研究部總監張宏偉認為上述城市樓市出現了“恐慌性”購房,且“恐慌性”購房是由於多種因素引起的,具體來講有“救市”政策頻發、“自住需求+改善需求”兩股力量積極入市、首付貸等場外配資導致樓市需求提前入市、“地王”頻現助推樓市火熱、“少量多批”、捂盤惜售等行銷手段炒作、寬鬆的貨幣政策、高凈值人群資産配置需求等八大現象助推一線城市和部分二線城市樓市出現恐慌性購房與“日光碟”頻現。

  □監管動作

  多地開始醞釀調控政策

  針對今年以來一些城市房價上漲過快的現狀,房地産相關部門已經開始醞釀研究調控政策。

  數據顯示,1月份深圳房價同比漲幅達52.7%,已連續14個月領漲全國。新年以來,深圳官方就房價問題多次明確表態。2月24日,深圳市住建局局長楊勝軍出席公開活動時表示,深圳政府正在研究採取措施調控房價;同時會加大保障性住房建設的力度。2月26日,在深圳進行的《深圳經濟轉型和結構調整情況新聞發佈會》上,深圳市規劃國土委副主任喬恒利對深圳高房價進行回應:深圳正在研究有關房地産調控政策,將繼續執行住房限購政策,嚴格控制投資投機需求。

  上海市住建委2月28日表示,住建部門將會同相關管理部門加強對交易秩序的監管,對散佈不實資訊的房地産仲介機構將予以嚴肅處理。除了加強對交易秩序的監管,保證交易大廳正常交易外,上海樓市的瘋狂表現已引發監管層注意,有市場消息稱,上海二套房貸將會收緊。

  □後市預測

  去庫存仍是樓市主基調

  “一線城市現在房地産的表現是很正常的,唯一不正常的就是瘋漲。”經濟學家馬光遠表示,一線城市的房價上漲有三個支撐:一是政策支撐,去庫存政策儘管很多都不是衝著一線城市去的,但配給三四線城市的藥,最終一定會進入一線城市的嘴裏;二是供求關係,一線城市目前仍然是需大於供,去庫存的壓力並不大;三是未來的預期,未來人口的流入仍然是不可逆轉的趨勢。

  不過,馬光遠表示,一線城市房價上漲並不意味著瘋漲。在中國房地産的基本面已經告別短缺、中國城鎮化的硬體建設已接近尾聲的情況下,80%的城市因為巨大的庫存,已經告別了房地産盛宴,這個格局在今年不會改變。今年中國房地産的主題仍然是“去庫存”,而不是“漲價”。

  一線城市政策可能收緊

  在樓市火熱的同時,一些業內人士也看到其中的風險。某房企負責人近日發文表示,現階段也正是房地産潛在風險最大的階段,待樓市高企近乎瘋狂的狀態出現時,再次強力調控打壓的政策將不期而至。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,未來諸如上海這樣的一線城市政策收緊的可能性是比較大的。收緊政策可能體現為:第一是原

  有的限購政策不放鬆,同時會嚴格購房的資格審核;第二是過去的限購政策邊際效力在減弱,陸續會有一些購房者符合限購條件,所以反思限購政策可能也是政策收緊裏的重點內容;第三是對於近期的交易可能會進行一次大的查處,尤其是各類違規交易或違規跳價的現象可能會進行打擊;第四是對目前的商業銀行貸款政策可能會做調整,有序控制信貸資源的發放。

  □投資建議

  不必恐慌,警惕價格虛高

  同策諮詢研究部總監張宏偉認為,恐慌性購房之後,需求透支將導致熱點城市在今年下半年進入調整期。

  嚴躍進表示,對於購房者來説,在高房價面前不要恐慌。部分樓盤的虛高價格需要警惕,防止被房企或房東忽悠。同時在購房預算有限的情況下,建議購置市區小戶型二手房,這比郊區的新房更有投資價值。

  亞豪機構市場總監郭毅建議,對於自住型客群來説,首次置業者要抓緊置業,改善型購房要縮短賣買的間隔週期,儘量避免房價處於上漲通道中因為交易週期的原因造成購買力縮水。在支付能力範圍內,關注産品、地段和配套這三方面。投資客建議選擇未來規劃定位前景清晰明確,且推進效率較快的區域。

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