一線城市樓市為何這麼火？

　　美聯物業全國研究中心向《證券日報》記者透露，今年前兩個月，深圳一手住宅均價高達47146元/平方米，同比上漲74.84%

　　昨日，北京出現“日光碟”，某項目加推72套新房源，2小時售罄，銷售金額達2億元；上週末，上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄；深圳某樓盤今年1月份銷售均價同比暴漲83.2%。

　　一線城市樓市陽春早早來臨，一手住宅和二手住宅成交均價全面發燒。“年前看了幾套房，當時猶豫沒買，現在已經負擔不起了。”北京一位受訪者向本報記者表示，“我當時看中的房子已經漲了40萬元”。

　　值得一提的是，個別二線城市也正加入這一行列。去年年初還大跌近一半房價的杭州，近日出現排隊買房現象，南京等多地也出現該種現象，甚至包括一些能夠承接一線城市外溢需求的周邊城市房價同時也進入漲價快車道。

　　北京現“日光碟”

　　昨日，北京出現“日光碟”，某項目2小時售罄，銷售金額達2億元。

　　亞豪機構表示，從2月份入市的3個項目來看，單次推盤量均不超過百套，其中金融街(長安)中心最多為72套，恒華湖公館最少僅59套，而3個項目此次開盤價格也均出現上漲，漲幅均在1000元-2000元/平方米。雖然價格上漲，但是基於供應稀缺，2月份入市項目均受到較大歡迎，其中恒華湖公館1小時售罄，金融街(長安)中心也僅2小時即售罄。

　　據亞豪機構統計，截至28日，2月份北京商品住宅共實現成交2823套，成交面積30.94萬平方米，雖然環比仍處於低位，但是同比均增長了31%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，時至2月底，春節假期所帶來的樓市暫停的影響已逐漸消去，2月份最後一週成交量開始出現強勢反彈，而整個2月份的成交量也創造了近3年的同期新高。高姍認為，對於一線城市尤其是北京來説，在房價上漲的鮮明預期之下，放寬性政策也加快了需求方的入市節奏。

　　此外，高姍稱，節前項目積極入市的原因在於延續2015年年底的熱銷局面，入市走量回收一定資金之後為節後漲價增加“底氣”。而春節過後，在需求強勁以及高價項目不斷增多的雙重預期拉動之下，大量項目進入漲價“醞釀期”，有2015年的“走量”作為基礎，進入2016年之後老項目追求更高利潤將成為房企共識。

　　鋻於此，2月份這些項目並不急於入市，供應方開始處於“觀望期”，即便是入市項目，也僅為少量推盤試探市場。

　　值得一提的是，3月份，北京計劃開盤27個項目，其中有7個老項目明確開盤定價，除某“海淀神盤”之外的6個項目定價均比此前有所上漲，漲幅在7%-35%之間，漲幅最高的項目在通州。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，支撐北京這輪房價上漲的不僅僅在於政策的放寬，更為核心的則是北京庫存急劇回落的現狀。截至昨天，北京市住建委官網數據顯示，商品住宅期房加現房的可售庫存僅70416套，這一數字已經回落到2014年4月份的水準。

　　此外，北京土地稀缺，一地難求的現狀不僅令可售商品住宅的庫存急劇下降，成為開發商惜售的動因之一，更由於高地價的杠桿作用，催生非地王項目的開發商在升級産品基礎上拉高售價。

　　深圳房價單價破4.7萬元

　　據美聯物業全國研究中心提供給《證券日報》記者的統計數據顯示，截至2月28日，深圳今年共成交一手住宅9708套，同比上漲4.69%，成交均價為47146元/平方米，同比上漲74.84%；二手住宅成交22810套，同比上漲65%，成交均價為411106元/平方米，同比上漲60.33%。

　　具體來看，以東埔海景花園為例，2015年1月份成交均價為25560元/平方米，今年1月份價格則為46836元/平方米，每平方米上漲了21276萬元，同比上漲幅度高達83.24%；豪宅中旅國際公寓去年1月份成交均價為64020元/平方米，今年1月份則突破10萬元，同比漲幅高達56.63%。

　　此外，據本報記者獲得的不完全數據統計，至少超過16個樓盤成交均價同比漲幅超過20%，其中10個項目同比漲幅超過50%。

　　“上漲較為明顯的區域集中在關外區域(寶安、龍崗)，主要是由於價格相對低窪，吸引了大批客戶去往。”美聯物業全國研究中心經理何倩茹在接受《證券日報》記者採訪時表示，這些項目的主要購買主力是首次置業的剛需客戶，還有一部分前期房産升值較快，有置換需求的改善型客戶。

　　何倩茹認為，深圳房價暴漲的背後有多重因素。何倩茹稱，深圳的人口構成較為特殊，大多數市民是外來務工人員，原住民極少，造成了深圳樓市長期的旺盛需求。政策放鬆也是重要原因，“330”樓市政策出臺，購房者對後市心理預期較高，看好深圳樓市的發展，入市積極性加強，一時間帶動了成交的暴漲，造成了供不應求的局面，必然帶動了房價的飛速上漲。

　　此外，“營業稅5改2”及數次的降息政策，不斷的降低購房成本，同樣加強了購房者的入市意願，自然帶動了房價的快速上漲。

　　一線城市房價高燒難退？

　　近幾日，上海也出現“日光碟”，均價8萬元/平方米豪宅“日光”，甚至各交易中心再現排隊搶房現象。業內有一種聲音稱，一線城市開始出現“恐慌性”購房現象，甚至有受訪者認為，再不買就更晚了。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，多輪“救市”政策之後，市場需求被激活，一線城市和部分二線城市的樓市去化速度提升，去化週期逐步縮短，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，市場基本面快速好轉。

　　事實上，2015年下半年以來，“北上廣深”一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。去年下半年以來，土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，並且也助推了當下的房價快速上漲，同時，催生“日光碟”頻現。

　　此外，張宏偉認為，房地産杠桿正在加大。他表示，目前，住房市場出現了越來越多的“首付貸”産品，相關貸款資金可用作購房首付款。這些産品主要由網際網路金融平臺、地産仲介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用於首付的貸款。這樣，房地産市場加強了杠桿，購房者可以在首付貸“場外配資”的支援下提前進入房地産市場，甚至一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷地通過各種途徑炒房。

　　當然，其中也不乏開發商的互動操作。據張宏偉透露，“少量多批”、捂盤惜售等的推盤方式反覆出現，市場基本面步入上行通道時，房企對房價看漲預期沒有改變，會採取“少量多批”、捂盤惜售等行銷手段進一步炒高房價。因此，“少量多批”推盤可以營造供不應求的局面，對助推房價上升有一定作用；此外，分批推房有助於不同層次産品的均衡銷售，不至於出現好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。

　　另有業內人士向記者透露，今年是限購滿5年時間，有一部分需求獲得購房資格，加之股市和實體經濟行情不好，加快了其投資固定資産的步伐。此外，一線城市和部分二線城市是創業者的聚集地，樓市購買力吸納了這些人的財富。

　　更為值得注意的是，昨日，中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

　　對此，張宏偉認為，此時，對於銀行來講，增加了擴大房貸規模的可行性，後續首套房、改善型需求後續持續釋放得到保障，樓市去庫存的措施政策也會得以保證。

　　短期內來看，樓市接下來幾個月尤其是3月份“小陽春”的成交量勢必會短期反彈，價格有可能會在繼續堅挺。此外，對於一線城市及市場基本面良好的城市，會持續買漲不買跌的行情，春節之後搶房潮的局面會持續幾個月，並勢必會出現漲價的現象。