兩年間，全國商品房待售面積增加了23996萬平方米，增長超過五成；但北京多數開發商不急於去庫存

　　去庫存，在中國房地産發展過程中，沒有哪個時刻會像今天一樣站到歷史的高度。日前召開的中央財經領導小組第十一次會議提出，化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。

　　一時間，去庫存成為焦點。市場對於庫存的消化究竟有多急迫？房企究竟如何應對？以北京為首的一二線城市真的是萬無一失的避風港？

　　庫存壓頂

　　一二線樓市成交熱火朝天的表像之下，樓市的庫存規模仍在擴大。據國家統計局日前公佈的數據，今年截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再次達到歷史新高。其中，住宅、辦公樓、商業營業用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。

　　高企的庫存得到中央的高度關注。11月10日，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。習近平特地提出要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。

　　事實上，這並不是對房地産的首次“中央級喊話”。2013年10月，習近平在主持“加快推進住房保障體系和供應體系建設”的第十次集體學習中，提到“要千方百計增加住房供應”。隨著市場環境變化，兩年後決策層有關住房問題的表態轉為“化解房地産庫存”。這背後折射出國內樓市庫存進入了一輪新的博弈期。

　　據國家統計局歷史數據顯示，2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米。而到今年10月底，全國商品房待售面積增加了23996萬平方米，上漲幅度達到53.8%。如果按照單套面積90平方米計算，大約增加了超260萬套房源。

　　“房地産增速在四五年前都保持在每年20%，近兩年降到10%，甚至個位數，今年更是跌到3%-4%，再去掉一些統計水分，跟通脹再一對應，可能沒有增長。”本月，萬達集團董事長王健林在接受新京報記者採訪時表示，現在房地産對中國經濟起到的是負拉動作用，“不能再讓這個行業的庫存繼續增加”。

　　行銷手段推陳出新

　　值得一提的是，早在中央喊話之前，因遭遇了頻繁的市場波動，房企對於“去庫存”已有共識。

　　“去庫存，從2012年開始便在龍湖內部反覆被提起，但在去年已經成為關鍵詞。”龍湖集團相關負責人表示，這些年龍湖一直在通過重新定位單盤、降低利潤空間以及壓縮土地儲備總量進行存量控制。龍湖也多次在公告中透露出對存貨控制目標：2015年控制在80億至90億，2016年控制在60億至70億，呈現逐年下降的狀態。

　　無獨有偶，作為規模型標桿房企的恒大地産，在今年前10個月率先完成預定的1500億元的銷售目標後並未止步，而是選擇進一步上調銷售目標至1800億元，增幅達20%。據接近恒大地産的人士透露，此次目標上調是針對旗下所有項目展開，並非僅僅針對三四線城市。

　　綜合多家房企的推盤計劃可看出，下半年以來去庫存步伐明顯加快。比如，碧桂園下半年推盤數量為50個，貨值達800億元；招商地産也在下半年新推500億貨值。

　　此外，通過更新行銷手段促進銷售，實現去化目的的房企也不在少數。如綠地推出了金融産品“置業寶”，即購房者買房後，在5-20年內能獲得返還房款的20%-100%。綠地將這一金融創新産品用於旅遊地産和商鋪等非剛需物業上，加強其投資屬性，對銷售起到了有力支撐。越秀地産也推出了“認籌寶”和“眾籌寶”，同樣有促進購房者簽約意願的作用。

　　值得一提的是，在今年一二線城市土地競拍現場，品牌房企扎堆，地王頻現。在多位業內人士看來，房企拿地在逐漸調整，針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　“壓貨”對賭明年市場

　　隨著貨幣政策的持續放鬆，以及未來市場看漲的預期，開發商對於區域市場也有著不同的“策略”。

　　以北上廣深為代表的一二線城市，樓市回暖，但今年前10個月房企的銷售表現並沒有全面喜人。除萬科、恒大等外，包括綠地、碧桂園、世茂房地産、融創中國、遠洋地産、富力地産等大型房企在內，前10月銷售金額與全年目標對比，大部分只完成七成左右，甚至六成。

　　一位全國性房企相關人士透露，相比北京、上海“不愁賣”的狀態，一些三四線城市已經出現了即使降價也賣不動的情況，去庫存仍然是一項艱巨而長期的任務。“與其強行交易，不如等明年市場有轉機再看。”該人士認為，明年的市場應該優於今年，再加上相關政策的進一步推進，或許會有新的市場轉機。

　　記者從多家房企了解到，隨著整體市場復蘇，企業在關注去化的同時也追求利潤增長，因而目前多數房企以價換量的意願並不強烈。

　　亞豪機構市場部總監郭毅認為，因有巨大的人口吸附力，一線城市住宅價格依然保持正增長，而三四線城市呈現産業空心化、人口外流，加之樓市供應規模過大、市場供過於求等狀況，它們想要“由負轉正”，不僅需要政策之手給予外力支援，更需要大力發展區域經濟，留住有消費能力的人口，才能為區域樓市注入向上的發展動力。

　　此外，多位業內人士預計，隨著去庫存的定調，預計年底前還將進一步出臺放鬆及刺激樓市的政策。

　　北京樓市並非無風險

　　一邊是地王紀錄頻頻被刷新，一邊是項目開盤即日光，2015年以北京樓市為首的一線城市成交全線飄紅。這樣的背景之下，北京市場的去庫存運動似乎並不急迫。

　　“開發商未必會急於去庫存。”某業內人士如是説。

　　本週，位於昌平的國風美唐項目銷售人員在諮詢電話中表示，目前項目已無房可售，下次開盤要等到明年，而且會漲價；位於北五環外某別墅項目的負責人也聲稱，由於産品具有一定稀缺性，並不希望今年賣得太快，“今年這麼多地王，對於我們這些老項目，是利好”。

　　但也有業內人士對北京市場保持警惕。業內某資深人士就認為，決定市場走向的是供求關係，和城市並沒有太大關係。儘管北京樓市整體向好，但仍然存在結構性失衡和區域性失衡，有局部風險。“頻出的地王讓項目被高端化之後，市場上出現了明顯的高端供大於求、剛需供不應求的狀態。”在該人士看來，通州臺湖和房山都屬於供需失調的區域，會有一定的市場風險。