貨幣、股市與樓市三者之間的關係一直是機構研究的焦點之一，近日，上海易居房地産研究院發佈《流動性、股市與樓市關係研究》顯示，貨幣供應量與資 金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢，而且可以作為研判房價走勢的重要指標。報告預計，四季度及明年上半年房價仍有一定上升空間。

　　貨幣指標領先於樓市

　　報告從實證角度，詳細分析貨幣供應量、樓市和股市三者之間的聯繫，並在此基礎上對房地産市場的走勢作簡要預測。

　　報告顯示，在經濟繁榮期，包括股市和樓市在內的資産價格都會上漲，M1往往也是資産價格的領先指標。從內在原理分析，如果M1快速增長，除經濟 正在或者將要向好外，也有可能是企業傾向於進行非經營性的投資活動。比如2009年實體經濟並未全面復蘇，但M1增幅持續保持高位，這意味著部分資金必然 進入股市和樓市。

　　報告顯示，股市與樓市二者不存在所謂的“蹺蹺板”關係。絕大部分情況下，股市都領先於樓市。相較而言，香港樓市與股市的變化情況，有很大的共 性。股市領先於樓市的主要原因，一是股市是經濟的晴雨錶，對經濟和流動性的變化反應快；二是股市流動性優於樓市，投資者在短時間內可方便地進出；三是股市 的財富效應明顯，牛市時促進樓市需求，熊市時抑制樓市需求。但值得關注的是，2013年以來，二者關聯度減弱。本輪股市大跌之後，對樓市的負面影響較小。

　　易居研究院研究員亢亞娟指出，貨幣供應量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢，而且可以作為研判房價走勢的重要指標。貨幣供應量的增加和 資金價格的降低是股市上漲、房價上升的直接推動力。報告通過對歷史數據分析得出，貨幣供應量和房價正相關性非常強，是樓市最為顯著的領先指標，以前幾個周 期表明，明顯領先於房價變化5個月左右的時間。

　　房價明年下半年降溫

　　2015年以來，針對經濟下行壓力較大等新的形勢，央行更加注重鬆緊適度，適時適度預調微調。搭配使用多種貨幣政策工具增加流動性供給，有效彌 補因外匯流入減少和市場主體持匯意願變化形成的流動性缺口，保持流動性總量合理充裕；同時今年已三次普降金融機構人民幣存款準備金率，四次下調人民幣存貸 款基準利率，公開市場逆回購操作利率相應有所下降，引導市場利率下行，從量價兩個方面保持貨幣環境的穩健和中性適度。這一系列政策均利好于流動性，已對樓 市和股市産生了較強的積極影響。

　　報告預計，2015年8月，M1同比增幅為9.3%，雖然仍處於較低水準，但較3月份的2.9%已上升6.4個百分點，二、三季度增幅明顯，預計在央行多種政策的影響下，M1增幅上行趨勢將繼續維持一段時間。

　　報告預計，本輪房地産市場上揚趨勢較難長時間持續，且不同城市間分化愈加嚴重。預計四季度和明年上半年房價仍保持上漲態勢，70城房價同比增幅 還將有所擴大，但明年下半年和2017可能有所降溫，上半年股市漲幅過大，所以6月中旬已開始了一輪深度調整，但在偏充裕的流動性背景下，股市難以繼續大 幅下跌，將進入較長時間的築底階段。