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“中信係”地産重組6年無果:或受困同業競爭

  • 發佈時間:2015-10-25 07:40:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:郭偉瑩

  在“招商係”地産整合即將收官之際,另一家央企背景地産巨頭的重組卻困難重重。近日,中信地産內部人士向《中國經營報》記者證實,原本計劃在9月份推出的中信地産與中信泰富整合方案目前還沒有出爐,相關整合工作仍然在推進過程中。

  截至今年為止,“中信係”地産業務的整合已經持續了近6年的時間卻一直沒有最終結果。2014年中信集團借殼中信泰富實現整體上市之後,其地産板塊業務的整合曾一度令業界期待。中信今年也明確將該項工作列為今年的重中之重,直至今年8月,中信地産副董事長兼總經理王炯還公開表態,在經歷半年的研究以後,中信房地産係整合的初步方案已經完成,“預計下個月具體方案可以正式出臺”,然而如今10月底已至,相關整合方案仍然“難産”,中信係地産“整合之難”難在哪?

  六年重組無果

  “至目前為止,公司都還沒有發佈任何關於中信泰富地産重組的相關方案和內容,整合計劃何時出爐公司方面也沒有時間表。”10月14日,中信地産相關人士向本報記者透露,有關中信地産的重組仍在醞釀當中。

  而就在不到兩個月前的 中信股份中期業績會上,中信股份副董事長及總經理王炯還明確對投資者稱,有關中信地産與中信泰富地産業務之間的整合方案已經初步完成,資金也基本到位,預計9月份具體方案就可以正式出臺。

  如果這個消息能夠落地,這將是“中信係”地産醞釀重組計劃後最為接近完成的一次。此前的6年時間裏,為解決同業競爭問題,中信集團一直在謀劃旗下兩個地産業務平臺:中信地産和中信泰富的重組,卻一直未能有突破性的進展。

  2014年9月,中信集團借殼中信泰富實現在香港整體上市,上述重組計劃再次被提上日程。彼時,中信集團董事長常振明表態,實現整體上市後中信集團將全面綜合地去考慮房地産業務整合,目標是將中信地産係“做到國內前十的位置”。

  在這樣目標願景下,中信股份將地産板塊的重組列為2015年工作的重中之重。“不管怎麼説,我們希望通過整合能夠將中信集團的綜合優勢極大地發揮出來,強化集團在房地産戰略、房地産發展模式、包括區域定位和産品結構在總部層面上有一個頂層設計。而不是過去我們下屬房地産公司在某一個地産獲得項目後單純向總部上報的簡單模式”,2015年初,中信集團副董事長及總經理王炯公開表示。

  對於這場複雜的重組,已經掌舵中信5年的常振明有充足的風險預估,其在2010年時候即公開表態:中信泰富是香港上市公司,與中信地産的整合必須公開透明且對投資者有所交代,因此整合起來將相當複雜,短期內難以完成。

  行至2015年,借殼中信泰富實現整體上市後的中信集團推進房地産業務重組已經箭在弦上,不得不發。但是常振明仍然很清醒:“整合一家這麼大的公司不是一件簡單的事情,畢竟兩家公司的員工和資産都主要在大陸,人員方面需要一段時間來磨合;同時,大陸房地産和香港房地産在公司在運作模式、會計準則上也有所不同”,在今年3月份中信股份的業績會上,常振明透露,中信方面仍正在進行整合方案的研究,不排除任何的可能性,但整合的最終目的是要“1+1大於2”。

  然而,對於目前在國內連第二梯隊都還算不上的“中信係”地産而言,要想通過此次重組將規模做到國內前十,實現“1+1大於2”的目標顯然難度異常。今年上半年,中信旗下房地産及基礎設施板塊的表現並不理想,凈利潤同比減少16%至22億港元,其中房地産業務利潤下跌最大。中信股份在公司的半年報中提到,房地産盈利下降主要由於大部分住宅項目仍處於開發階段,前6個月僅有少量項目交付使用。不管怎樣,這樣的盈利表現顯然與“中信係”地産的品牌乃至規模不相匹配。

  “與綠地、招商局這樣的央企房企改制重組不同,‘中信係’地産的重組涉及到兩個獨立平臺的業務整合,其中一個還是在港上市平臺,這意味著其重組的複雜性要遠遠超過其他央企”,有中信股份的證券分析師認為,央企內部錯綜複雜的利益關係也將影響其重組的進度。

  同質化競爭難題

  作為“中信係”地産業務的兩個主要平臺,中信地産和中信泰富地産在中信整體上市後都納入了同一家上市公司——中信股份,但兩者並沒有解決業務和佈局高度重疊的問題。

  公開資料顯示,中信地産作為中信集糰子公司,一直以來將業務核心集中于京津環渤海、珠三角,深耕經濟發達的一、二線城市,主要以住宅開發為主,同時也在積極培育在商業地産、房地産金融、城市運營等領域的競爭實力。根據克而瑞統計數據顯示,2014年中信地産的銷售額為215.2億元。而截至2014年末,中信地産總資産已超1100億元,土地儲備超2000萬平方米。

  而中信泰富地産是具有國際背景的中高端房地産投資、開發及運營商,主要以商業地産和城市綜合體開發為主,其涉足中國內地的地産開發源於20世紀90年代後期。經過多年的發展,中信泰富在中國內地的地産開發業務迅速發展,形成以上海為中心,輻射至長三角及海南的項目分佈格局,項目分佈在上海、揚州、無錫、寧波及海南等地,所開發的物業類型涵蓋服務式公寓、辦公樓、商業零售、住宅、酒店、高爾夫球場等。

  “從規模上而言,‘中信係’兩個地産平臺規模相當,業務和佈局又相互重疊,誰吃下誰都不容易,而且近年來中信地産的業務模式也發生了變化,這讓兩者的整合變得非常複雜”,上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為,如果不能解決雙方盤根錯節的業務關係,重組很難取得業務協同效應。

  去年開始,中信地産開啟了由普通二級開發商向城市運營商角色的模式轉型,通過與地方政府合作,以土地整理、城市公共基礎設施建設以及城市産業投資等一系列的資源整合運作為手段,提升目標城市的功能規模和資源價值,從而獲取土地溢價和投資增值收益,位於汕頭的濱海新區項目成為中信地産轉型的第一個落地項目。

  這種業務模式意味著中信地産也將介入寫字樓、酒店、商業零售等更多綜合物業類型的開發,這又將與目前中信泰富地産的産品類型高度重疊,如何解決兩者之間的競合問題,“中信係”目前並沒有拿出成熟的方案。

  “在整個中信係地産業務中,無論是中信地産還是中信泰富,除了基礎開發,都還有買地、股權投資等各種方式的投資,這種期限不一、多元化的渠道投資方式也會增加雙方整合的難度”,對公司重組有深入研究的睿信管理諮詢總裁薛迥文認為。

  按照常振明的思路,中信旗下所有資産整合的大原則都是“成為行業領導者”,如果不能達到這樣的目標,中信不會輕易進行資産騰挪。在房地産業務當前盈利表現不佳,資本市場亦陷入低迷的大背景下,以房地産為代表的中信非金融板塊業務要重整旗鼓,明確戰略導向恐怕仍需時日。

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