8月底9月初,豐臺石榴莊和朝陽孫河、東壩兩個樓面價均超過5萬元的地王出爐,不僅習慣性地將北京的土地市場引向亢奮,也為密集出爐的頂豪市場添加新的後備軍。除了北京,在上海、深圳等一線城市,豪宅化已經成為一線城市純商品房市場共同特徵。

　　在全國樓市分化之下,一線城市成為房企避風港,吸引大批房企涌入,然而,因為土地供應有限,“僧多粥少”的格局不斷推高一線城市地價、房價,當前一線樓市出現一個尷尬的縮影:高地價導致的樓盤“被”豪宅化,一些兩年前還是剛需扎堆的區域頓時高價項目扎堆,之前沒有高端項目經驗的房企也開始做豪宅,然而,地價成本的快速提高,卻是天價項目利潤率下滑。

　　頂豪頻出

　　“又一個超價格10萬元的豪宅誕生了。”在近日東壩南區地塊拍賣現場,某參與拿地的房企人士感慨道。

　　本週二,東壩地塊吸引了9家競標主體展開了99輪的角逐,最終,龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元和配建8.9萬平方米限價房的代價摘得。據龍湖測算,樓面地價為50081元/平方米。

　　這是繼8月底9月初,豐臺石榴莊和朝陽孫河兩塊天價地塊出讓之後,北京土地市場又一新地塊,儘管三個地塊位置不同,然而,樓面價超過5萬元,將來售價奔10萬已經成為三個地塊的共同歸宿。“北京樓市高端化局面已初步形成。”一位業內人士感慨。

　　根據機構統計,2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的新“10萬+”的項目接近15個,包括萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等,再加上此前在售的10萬元單價以上的盤古大觀、霄雲路八號、運河岸上的院子等10個左右存量項目。

　　據相關機構初步統計,目前待售的“10萬+”頂豪住宅項目達到了2000套以上,計劃在2015年入市的恐怕會超過1000套。

　　值得注意的是,目前統計的入市天價項目還只是2014年及之前拿地地塊,隨著新天價地塊入市,北京頂豪項目必將擴容。

　　呈現高端化、頂豪化特徵的不僅僅是北京,7月底、8月初,包括綠城黃浦灣、九龍倉壹十八、泛海國際住區、華潤九里、萬科翡翠濱江等頂豪亮相。在陸家嘴等熱點區域,甚至出現一條街多個頂豪同時在售的局面。

　　今年以來,深圳頂級豪宅市場則出現井噴,合計有5個項目均價突破8萬元,有3個項目實際成交均價突破10萬元,5月深圳頂豪成交總金額已經是一線城市第一;廣州豪宅成交量亦達到最近6年來的峰值。

　　扎堆一線推高地價

　　一線城市樓市豪宅化,與地價不斷攀升密不可分。

　　來自機構統計顯示,在全國十大典型城市中,一線城市地價今年上漲明顯。7月份,樓面價均價為9205元/平方米,同比上漲高達40.1%。2015年以來平均樓面價8921元每平方米,同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。中原地産市場研究部的統計數據顯示,以一線城市的住宅土地為例,2015年供應的土地均價為14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米漲幅達23.6%。

　　土地供應稀缺,加之大型房企紛紛向一二線核心城市戰略轉型,一線城市土地市場的爭搶持續出現,樓面價格節節攀升。亞豪機構市場總監郭毅分析認為,今年來宅地供應的不足是造成“被搶”的主要原因。尤其是四環以內的居住用地,根據亞豪機構數據統計顯示,近五年間北京四環以內住宅用地僅供應14宗,而未來城六區的住宅用地更是將受到嚴格管控,供應的稀少使得其成為“兵家必爭之地”。

　　而與此同時,隨著宅地尤其是優質宅地“肉”越來越少,進京圈地的“狼”卻越來越多。郭毅分析,受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而相對一線城市均現回暖,因此大量房企開始收縮戰線,回歸一線城市,今年來多次在土拍市場出現的碧桂園就是一例。“狼多肉少”的現狀也使得今年的每一宗宅地都表現“火熱”。

　　“九龍倉回歸一線,不外乎就是北京、上海、廣州、深圳。”九龍倉集團第一副主席、九龍倉中國地産發展有限公司主席周安橋表示,之所以回歸一線城市,主要是因為它的市場容量比較大。“三、四線城市就比較辛苦了,哪怕今天市場回暖,但是三四線城市的庫存量還是相當多。有去化的量,但是上升的空間比較少。”

　　就在九龍倉回歸一線的同時,大部分房地産商也回歸一線,這也對九龍倉帶來挑戰,周安橋坦言:“作為發展商來講,我們感受最深的就是很難搶到地,土地的價格往往是超過或者是接近了房子的價格,也就是我們俗稱的‘麵粉比麵包貴’的階段。”

　　區域項目借勢上漲

　　隨著一個個天價豪宅地塊出讓,直接獲益的是區域在售項目。

　　受到高價地塊的頻繁推動,東壩區域內的樓價已經開始上漲。目前東壩唯一一個在售項目利錦府,二期開盤定價由一期的49000元/平方米跳漲至59909元/平方米。龍湖在東壩區域內的精裝平墅項目也將在近日亮相,價格區間也在千萬量級,該地塊正是今年年初由龍湖和首開聯合以11.25億元獲得,當時平均商品房住宅部分樓面價為32000元/平方米。

　　拍地現場的一位房企負責人告訴記者:“麵包和麵粉誰貴的問題討論很多年。很多地塊拍出時,大家都覺得貴,過一兩年回頭看,依然覺得物有所值。”

　　“北京地價遠超房價開始成為常態。”張大偉表示,北京2013年開始出現了地價超過房價的現象,而從2015年6月大興等南城高價地塊開始,出現了地價遠超房價的現象。這證明了房企對一線城市土地的爭搶。

　　據亞豪機構統計數據顯示,今年前8個月,北京成交價突破6萬元/平方米的高端公寓共成交1170套,是去年同期413套成交量的2.8倍,整個高端公寓市場成交總金額更是由去年的54.24億一舉躍升至231.08億元,市場容量大增3.3倍。

　　而與孫河新地王密切相關的別墅市場,在今年同樣走出了一輪上揚行情。數據顯示,今年前8個月,北京共成交2164套別墅,成交總金額221.06億元,成交套數、總金額分別是去年同期的1.7倍和1.6倍。

　　事實上,為了拼行銷,頂豪項目都絞盡了腦汁尋找自己項目的核心賣點,北京頂級豪宅的行銷爭奪戰已經愈演愈烈。推廣活動更是接連不斷。“位置好,産品消化會比較好的預期,一些因為地價倒逼而被動做10萬項目的開發商、偽豪宅,肯定會陷入困境。今年雖然豪宅頻出,但不會是歌舞昇平,肯定會有所分化。”一位北京高端項目負責人表示。

　　開發商無奈

　　“頂豪價格看似很高,回頭一算賬,利潤率並不算很高,與三四年前不可同日而語。”對於頂豪利潤率,某房企負責人無奈地表示。

　　房企成本高企,尤其是土地成本,一二線城市土地價格越來越高,在售價下降、成本上升的情況下,房企賺錢更加艱難。

　　從龍頭房企的半年報來看,綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

　　從行業整體情況來看,房企盈利能力仍不容樂觀。截至8月26日,92家上市房企先後發佈了半年報,營業收入合計為3364億元,而凈利潤只有282億元,凈利潤率僅8.4%;且這92家房企中有60家房企凈利潤率低於10%,有55家房企凈利潤率同比出現下滑。

　　周安橋表示,如果不斷上漲,就像股市一樣,終有一天會崩盤。作為發展商,我們感受最深的就是很難搶到地,土地的價格往往是超過或者是接近了房子的價格,也就是俗稱的“麵粉比麵包貴”的階段。