房地産稅改革或增投機者養房成本 對房價影響不大
- 發佈時間:2015-08-09 07:12:50 來源:中國新聞網 責任編輯:馬藝文
日前,匿跡已久的房地産稅改革終於再度走進百姓視野,隨即引發社會輿論的廣泛關注和討論。在8月5日公佈的十二屆全國人大常委會立法規劃中,明確提出了房地産稅立法的規劃,從房産稅改革正式上升為房地産稅體系建設。
有專家認為,房地産稅收制度改革方向是減輕交易環節稅負、增加持有環節稅收;同時,對“房姐”一類的投機性住房持有者,將通過稅收進行適度調節。
改革歷程
從“房産稅”到“房地産稅”
傳言已久的房地産稅終於迎來確切消息。5日,最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公佈,包括房地産稅法在內的34項立法任務亮相其中,這意味著備受關注的房地産稅法正式進入全國人大的立法規劃。
建國初期1951年,政務院頒布的《城市房地産稅暫行條例》中,房地産稅包括房産稅和地産稅。1986年10月1日,《房産稅暫行條例》正式施行。房産稅被界定為以房屋為徵稅對象,以房屋的計稅原值或租金收入為計稅依據,向房屋産權所有人徵收的一種財産稅。
“當時,在土地無償劃撥的情況下,房産原值可以近似理解為地上建築物的建造成本,不包括土地獲取費用,或認為土地獲取費用為零。個人所有非營業用的房産免繳房産稅。”清華大學房地産研究所所長劉洪玉告訴中新網記者。
從“房産稅”到“房地産稅”的演變,雖然僅一字之差,卻在徵稅對象、稅制體系等方面有著本質區別。
隨著國內房地産市場的發展,稅制問題愈發突出。劉洪玉直言,一個比較嚴重的問題就是,大部分房地産相關稅收是在開發和交易環節中徵收的,對持有環節徵稅比重很小,導致住房市場交易成本高、效率低;持有階段稅負低甚至無稅負,最終導致了住房資源有效利用率偏低。
經過數年的討論,2011年房地産稅率先在上海、重慶兩地開展向居民住宅徵收的試點。兩年後,十八屆三中全會將房産稅改革上升為房地産稅體系建設,提出加快房地産稅立法並適時推進改革。
談及房地産稅在滬、渝兩地的短暫試點,劉洪玉認為,雖然當時取得了抑制住房需求的效果,但在2014年下半年以來市場需求不足的情況下,徵收房地産稅就很可能難以為繼。因此,房地産稅應該是一種長期制度,而不應該是一種短期調控市場的工具。
立法設計
稅負向持有環節側重 調節投機性住房
對普通老百姓來説,更加關心稅制改革後,個人納稅總額會不會形成較重的經濟負擔?
“房地産稅立法其主要目的是完善我國財稅體系,對普通百姓來説,改革後,房地産稅的納稅負擔不會太大,” 中央財經大學稅務係教授湯貢亮向中新網財經記者表示,而對於那些房産較多、個人擁有住房面積較大的群體來説,確實會增加一定的“養房”成本。
記者採訪的多位專家均表示,“為什麼要徵收房地産稅”是立法初期階段首要考慮的問題。劉洪玉直言,如果僅僅從市場調控或增加政府財政收入的思維出發,就可能出現稅負過重或不公平等問題。
針對房地産稅落實數年後,市場很可能接近“買房容易、養房難”的説法,劉洪玉給予了否認:“我國非常重視穩定住房消費,對於居民自住住房來説,絕對不會、也不應該形成此類局面。”
劉洪玉認為,對投資和投機性住房,也要區別對待。一般來説,對“房姐”等投機性住房的持有者,應該主要用個人所得稅和契稅來調節;對“房嬸”等將住房出租給居民家庭使用的投資性住房持有者,為了不增加承租家庭的稅負,甚至還可以給予稅收優惠。
至於房地産稅立法存在免征額,即有“徵”有“免”的猜測,還可從上海2011年試點辦法中尋得蛛絲馬跡。據了解,上海試點房地産稅的徵收對象為增量房,即本市居民二套房及非本市居民新購房,且每人平均不超過60平方米的新購住房暫免征收房産稅。
“以60平方米作為全國統一施行的免稅額,並不是十分合理,”中國社科院財貿所財政研究室主任楊志勇對中新網記者解釋稱,因為不是全國所有城市都像北京、上海等人口密集城市一樣,每人平均住宅面積偏小;在我國某些二三線城市,很多本地居民都擁有多套住宅。
改革影響
房地産稅改革對房價影響有限
在此次公佈的立法規劃中,房地産稅法被列為第一類項目,即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。由於本屆人大任期是到2017年底,因此,多數專家預計房地産稅法最快將在2017年底前通過。
未來,房地産稅法將會給國內樓市帶來怎樣的變數?楊志勇認為,開徵房地産稅的影響程度取決於市場的發展狀況,如果説,在市場岌岌可危的狀況下施行,即使稅率不高,也會在一定程度上打擊市場信心。
“房地産稅正式立法實施還需較長的一段時間,需要多方全面的調研和探討,施行的時機也很重要。”湯貢亮如是説。
談及對國內房價的影響,劉洪玉表示,這不是房地産稅立法要考慮的主要問題。因為徵收房地産稅不能過分影響房價。開徵房地産稅,應該建立在大部分人就此形成共識的基礎上,否則徵收管理的難度就很大,徵收成本就非常高昂,甚至得不償失。
湯貢亮也認為,長期來看,房地産稅是對地方政府財政收入的一個重要補充;對樓市的調節作用非常有限,尤其是對城市房價,供求關係起決定性作用,稅收並不是最重要的因素。(完)