房價數據持續走高、投資客再現、政府部門發聲控制高房價,這一連串的事實片段放在一起,似乎正是樓市上演V型反轉的故事前奏。

　　原華遠地産董事長、中國房地産業協會副會長任志強近日表示,2014年這一輪房價下降的拐點已經出現,換句話説,該輪房地産調整已完成V字形的低谷,後面將是上升階段。

　　中國指數研究院公佈的7月百城房價數據顯示,2015年7月全國100個城市新建住宅平均價格為10685元/平方米,環比上漲0.54%,換句話説,百城房價連漲三個月,同比雖然仍處下跌區間,但跌幅較6月收窄1.32個百分點。

　　“單從數據上來看,今年6月份以來的樓市數據表現確實出現了回暖趨勢。但實際上,如今的市場已經在內在特徵上出現了與以往截然不同的變化,僅從房價數據仍難以判斷市場走勢。”國務院發展研究中心一位負責人對《華夏時報》記者表示。

　　市場熱度直追2012年

　　在7月份的樓市表現上,北京的風頭蓋過了深圳。

　　鏈家地産的統計數據顯示,7月份,北京新建商品住宅(含保障房、自住房)網簽量為13324套,環比上漲42%。扣除保障房、自住房後,純商品住宅成交7440套,環比上漲15.9%,比2014、2013年同期分別上漲164.5%、23.7%。

　　“受北京市政府東遷的消息影響,通州樓市在7月份升溫明顯,開發商開始惜售,並出現了投資者一次性購買近20套房産的現象。這説明購房者對市場的信心已經逐漸恢復。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　對此,已經長時間沒有面向市場發聲的北京市住建委日前表態,將加強對在售項目的檢查以及房地産經紀機構的監管,嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳和惡意哄抬房價的行為。

　　“政府部門的表態從某種程度上説,其實是坐實了樓市反轉的走勢,給市場帶來了繼續升溫的心理預期。”北京一大型房企行銷總監對記者表示。

　　“自北京樓市實行限購以來,2011-2015年月度純商品住宅成交量多數在7000套以下,連市場較熱房價漲幅較快的2012年,月均成交量僅為7571套。而今年7月的純商品住宅成交已經達到7440套,可以看出,當前市場的熱度接近2012年。”鏈家地産一位分析人士表示。

　　除北京外,今年7月份,其他一線城市和部分二線熱點城市也出現了房價上漲的趨勢。中指院數據顯示,一線城市中深圳上漲9.73%;北京上漲1.49%;上海上漲1.16%。此外,武漢、南京、杭州等二線城市房價也都有所上漲,逐漸表現出“止跌企穩”的趨勢。

　　今年上半年,樓市一線城市與二三四線城市的明顯分化曾成為業內判斷“樓市上漲難以持續”的重要依據。不過,任志強對此也相對樂觀,他認為,“在今年下半年,二三線城市的房地産市場將受一線城市帶動,呈現穩定上漲的態勢。”

　　“從7月的市場表示來看,整個長三角區域的市場都出現了恢復性上漲,與前幾個月相比,市場信心明顯提高,庫存壓力也明顯得到緩解。”杭州一位機構負責人對記者表示。

　　“雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲,似乎市場在回暖,但整體來看離真正回暖還差得很遠,因為中國樓市已經從供不應求到了供大於求的階段,房價大幅上漲已經不存在基礎和可能。”　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年下半年,當前庫存去化週期在15-20個月之間的城市,庫存去化週期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化週期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力,大部分三四線城市房價則難以上漲。

　　“判斷拐點為時過早”

　　“目前的市場回暖有多重原因,一方面由於股市動蕩,以及央行降息等政策影響,一部分資金進入樓市,使得市場成交放量;另一方面,北京等城市出現的部分利好消息帶動了當地及周邊市場的成交。”上述國務院發展研究中心負責人指出,也就是説,當前的大部分利好因素仍屬於短期影響因素,促使樓市長期回暖的條件仍不充分。

　　實際上,與上半年樓市持續升溫相悖的是土地市場的冷靜。

　　中指院發佈的最新土地數據顯示,7月份,全國300城市的賣地總額為1486億元,環比減少17%,同比減少31%。

　　“這樣的表現並不正常,”上述北京市大型房企行銷總監表示,這説明從總體來看,開發商的投資信心仍顯不足,仍處在遷延觀望的時期。

　　一直以來,樓市回暖的“副作用”是土地市場升溫明顯,“麵粉價貴”使得樓市持續升溫,這是開發商以及政府部門在樓市回暖後的一貫表現。

　　從往年經驗來看,2007年樓市強勢走高,當年土地市場上就出現了多個“地王”;而到2012年全國樓市再次向好時,2013年下半年和2014年初也出現了房企拿地的密集期,2013年也成為“地王”年。

　　然而,樓市和地市的互推作用並未在2015年得到延續,從今年來看,樓市的持續回暖並未傳導至土地市場。全聯房地産商會提供的數據顯示,今年二季度,房地産企業購置土地面積僅為0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴大近2%,創歷史新低。

　　“現在北京等一線城市的土地市場風險很高,土地價格過高必然帶來項目收益偏低的風險,並直接影響房企拿地積極性。而地價相對較低的二三線城市,開發商現在也不敢輕易出手拿地,因為這類城市往往存在庫存偏高的壓力。”萬科集團北京公司董事長劉肖指出。

　　“目前判斷全國樓市出現反轉拐點仍然為時過早,”張宏偉表示,因為從目前來看,當前的樓市回暖難以持續,從資金情況來看,今年房企資金寬裕度仍然偏緊,融資難度仍相對較大。業內人士分析,部分房企已經把資金杠桿作用發揮到極致,借用基金、信託等方式來拿地,再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險,一旦市場風向轉變,公司資金鏈會受到極大挑戰。