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樓市整體庫存仍有壓力 下半年或持續回暖

  • 發佈時間:2015-07-17 09:50:19  來源:南方日報  作者:鄭佳欣 黃倩蔚  責任編輯:吳起龍

數據文本:鄭佳欣 黃倩蔚 圖表:楊佳

  整體庫存仍有壓力,資金情況相對寬鬆

  今年二季度以來,房地産市場回暖勢頭強勁。3月30日出爐的樓市新政成為轉捩點,在放鬆限貸、降低購房門檻、降息等利好政策刺激下,購房熱情被激發出來,剛需型、改善型購房者陸續入市。國家統計局數據顯示,上半年全國商品房銷售面積50264萬平方米,同比增長3.9%。商品房銷售額34259億元,增長10.0%,增速提高6.9個百分點。

  多名業內人士在接受南方日報記者採訪時分析,樓市整體庫存壓力依然存在,但是政策面、資金面會持續寬鬆;整體來看,下半年的樓市會比上半年的成績更好。在下半年寬鬆預期下,房地産市場的持續回升仍然值得期待。

   焦點1

   “3·30新政”激起成交高潮

  今年上半年,以“3·30新政”為轉捩點,樓市成交實現了V字反轉。以廣東為例,廣東省統計局的數據顯示,今年第一季度,廣東商品房銷售面積1720.69萬平方米,同比增長4.1%;商品房銷售額1571.43億元,增長3.4%。到今年5月份,廣東商品房銷售面積3505.57萬平方米,同比增長21.1%,商品房銷售額3218.29億元,增長20.0%,商品房銷售呈現持續回暖的態勢。

  在世聯行首席技術官黎振偉看來,降準降息、二套房認定放寬等新政出臺,政策環境寬鬆向好,在多重政策利好的疊加影響下,樓市逐步回暖趨勢已基本確立。他表示,公積金政策或將進一步放鬆。

  日前,國務院發展研究中心研究員倪紅日表示,目前房地産稅立法初稿已基本成形,正在內部徵求意見並不斷完善中。具體的稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

  房地産稅收和房地産市場緊密相關,對此該如何解讀?

  對此,業內人士認為,此舉只是稅制改革的正常化推進,與樓市調控和當前的房地産市場情況等並無太多關聯。廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎預測,在目前經濟形勢下,下半年政策環境、貨幣環境仍將保持穩健偏松,二套房房貸政策甚至有進一步放寬的空間。他表示,地方政策甚至會更加靈活自主。

  “隨著上半年交易量的回暖,像深圳、上海等地的房價上漲明顯,限購取消的可能性更小,但是其尺度放鬆還是可以期待的,比如説在針對豪宅等大型物業的限購方面。”彭澎認為。

  “政府調控只是輔助手段,最終還是要看市場説話。”黎振偉預測,全國一、二線重點城市下半年交易量將超越上半年。他認為,下半年的房地産市場可能會進一步分化,三、四線城市的樓市成交仍將面臨考驗。

   焦點2

   信貸相對寬鬆 房貸供給有效放大

  今年以來,央行連續降息降準,相對充裕的流動性使得房貸資金也較往年更寬鬆。

  廣州市場上,首套房貸8.6折的優惠價格重出市場,各家銀行的利率水準也一致走低。有銀行信貸人員告訴記者,今年以來信貸資金寬鬆但銀行出於風險考慮,企業貸款等發放較為謹慎,房貸仍然是優質資産,銀行也放寬了優惠幅度。

  根據融360近日統計的廣州房貸數據顯示,廣州23家主流銀行中,除平安銀行暫不受理房貸業務外,廣州共有15家銀行提供優惠利率。其中,首套房貸方面,利率最低的依然是匯豐銀行給出的8.6折優惠。

  匯豐銀行相關工作人員告訴記者,只要貸款額度達到150萬元以上,信用狀況良好,能達到匯豐優質客戶標準,就可以獲得首套房8.6折的貸款利率優惠。此外,廣州市內各家銀行中,9折仍為主流折扣利率,有7家銀行提供,包括工商銀行中國銀行農業銀行

  記者計算發現,今年降息後打9折的房貸實際利率為4.86%,若打8.6折則僅需4.644%。若貸款200萬元,按照首套房基準利率8.6折計算,20年等額還款,月供為12809元。與按照去年底的基準利率計算,月供減少近2000元。

  不過,在二套房貸方面,廣州市場依然是首付最低七成、利率上浮10%至20%不等,廣州仍然是全國最嚴的市場。

  與廣州首套相對寬鬆不同,深圳房貸近期有所收緊。根據融360調查數據,目前深圳首套房貸利率最低為9折,深圳房貸利率平均折扣為9.74折,降息後利率約為5.26%。執行9.5折以下利率的銀行僅有4家。

   焦點3

   需求繼續回暖 庫存壓力依然較大

  政策、資金兩大方面助推成交回升,但是未來房地産市場仍然面臨諸多挑戰。根據國家統計局的數據,房屋的新開工和施工面積在市場走好時有所收窄,增速比前5個月分別收窄0.2%和1%。

  拿地和新開工面積等數據顯示,前6個月,房地産開發企業土地購置面積9800萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;土地成交價款2866億元,下降28.9%,降幅擴大3.1個百分點;房屋竣工面積下降13.8%,降幅擴大0.5個百分點。

  在業內人士看來,一系列數據顯示房地産的投資信心仍待提振。專家表示,當前樓市去庫存壓力依然較大,這也直接導致了房屋新開工面積較大幅度的下滑。

  合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江説,對於一線城市和庫存壓力較小的二線城市,房價雖然會上漲或止跌企穩,但是企業拿地態度仍謹慎,去庫存仍是下半年樓市發展的主基調。

  以廣州為例,陽光家緣網數據顯示,截至今年7月5日,廣州樓市一手住宅可售面積為874.09萬平方米,此前5-6月便消化原有庫存超過110萬平方米。

  黎文江認為,目前高端物業的成交還存在較大壓力,寬鬆政策提振的是剛需兩端,企業拿地開發新樓盤的比例不會太大。雖然市場環境將進一步寬鬆,但是大批投資客重回樓市的可能性不大,購房需求仍將是以改善型和首次置業型客戶為主力軍。

  最近一段時間,股市震蕩,不少人頗為關注:這是否會影響到下半年的房地産市場?省房協理事趙卓文説,隨著股市較為明顯的起伏波動,投資風險放大,一些投資公司可能會選擇離開股市,投資更為穩妥的房地産市場。

  在業內專家看來,下半年樓市成交量有望進一步放大。廣東中原地産項目部黃韜分析,目前房地産市場處於量升價穩的階段,隨著成交的持續回升,房地産市場下一步可能會量價齊升。

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