最近這十年，通州樓市猶如過山車，一有利好就猛漲，遇到調控就下跌。最近，通州又站在了樓市調控的風口浪尖。資料圖片 李飛 攝

　　每一次有利好傳來，通州樓市總會成為最先感知的那一個，這次也不例外。

　　這半年的時間內，通州樓市成功實現從高庫存、快去化到封盤漲價的“三級跳”。

　　業內人士認為，在最近這半年，相比其他區域，通州是利好出現得最多的區域，也將是未來市場最活躍的區域。但是，這種“激進”能持續多久？

　　漲價在即

　　多年來通州“3萬不破”的魔咒正在發生變化。多個樓盤漲價，個別突破3萬元大關，還有項目封盤準備調價

　　這一次，又是通州站在了樓市調價的風口浪尖。對於多年來“3萬不破”的魔咒，當下正在暗中發生變化。據市場消息稱，近期通州多個樓盤漲價，其中，京貿國際城的價格已經提升至31000元/平方米、K2清水灣最終定價或將突破4萬/平方米等資訊此起彼伏。

　　對此感受最深的莫過於購房人。在大興西紅門已經有一套兩居室的付偉宇，近期眼看著樓市升溫的同時，也有了換房的想法。“四環以內是不敢想了，最近覺得通州很火，因為有不少利好的消息。去看了幾個項目，最終鎖定了華業玫瑰東方。”但是就在對比戶型不到兩周的時間，付偉宇就接到了銷售打來的漲價電話。“我們本來還想托關係找開發商打折，現在可能連買到心儀的戶型都很難了。”他告訴記者，所托的關係人從開發商處得到的反饋是，只有在售的“樓王”可以有一點折扣，其他少量的在售産品售完為止，下一批開盤的産品即將漲價。

　　儘管對於項目價格調整的回應仍然相對保守，但“今年以來通州市場比去年真的要好很多”是多位房企負責人不約而同的感受。除了貸款政策上的“鬆綁”、市場釋放的旺盛需求之外，記者經過多方了解發現，近期關於“通州副中心”的概念被重提，相關細節的豐富程度，足以成為激發在售項目做出調整的重要因素。

　　據記者了解，位於通州區的一個老項目，5月份的成交量就逼近100套，目前已經封盤，為下一步調價做準備。“至於什麼時候開盤就不清楚了，但調價是肯定的。”該項目所屬的集團相關負責人如是説。

　　探因：遭遇政策上升期

　　今年以來降息、降準、調整公積金等政策出臺，加上積分落戶政策、“副中心”提法板上釘釘等利好，通州樓市進入上升通道

　　事實上，在這近半年的時間裏，通州樓市的敏感神經被反覆撥動。無論是年初，作為積分落戶政策的試點，還是“副中心”的提法板上釘釘，通州樓市在暗中完成了蛻變過程。

　　一位不願具名的業內人士向記者透露，對於近期相關部門東遷通州的消息，政府雖然沒有表態，但其實已經有動作在暗中進行，諸如相關村落的凍結與拆遷，一些配套設施的落地、合作都在積極推進。該人士進一步指出，“副中心”這個概念，在特大城市中，只有上海提出過，並成功塑造了浦東；而通州作為北京的副中心，未來的預期十分可期。

　　“可以感覺到，今年以來到通州來淘房的人明顯增多了。”泰禾集團品牌總監沈力男告訴記者，僅從泰禾手裏的項目就能夠感受到需求的熱度。位於通州區臺湖的泰禾一號街區，3000套房源已經在一年半的時間全部售罄，最後尾盤銷售價格已接近4萬元/平方米。同樣位於臺湖的旗下另一項目泰禾拾景園，推出的高層板樓已經在春節後售完，而洋房産品報價高達38000元/平方米，在首次開盤就實現了3億元的成交。

　　“這和今年以來政府降息、降準、調整公積金等各方面的引導都分不開。遇到了政策上升期，購買力開始集中釋放。”沈力男認為，尤其是近半年來關於通州利好的政策頻繁曝光，將成為區域樓市進入上升通道的動力。

　　而對於上漲的預期，業內人士的表態並不一致。

　　通州梨園某項目負責人告訴記者，區域內項目漲價是必然，未來區域內成交均價達到3萬元/平方米並非不可能。而亞豪機構市場部總監郭毅則表示，近期通州市場的價格確實有變化，但變化的幅度並沒有想像中的那麼大。

　　昨天，通州區域的開發商坦言，通州房地産歷史已經有過一次極度泡沫，2011年曾出現因為房價下降而維權的事件發生。他建議政府這次要控制好通州房價，通過預售許可證發放、限制預售報價等合理調整和控制通州房價的再次炒作之風。

　　余波：被限購者轉戰燕郊

　　受通州量價攀升影響，燕郊多個在售樓盤售價上漲500元-1000元/平方米

　　“通州漲價，燕郊沸騰”的定律在這一次的市場上行通道中依然適用。近日，受到通州樓市成交攀升，新一輪漲價潮正在醞釀的影響，燕郊樓市再度重返萬元時代。

　　據記者了解，目前燕郊多個在售樓盤均出現了不同程度的上漲，漲價幅度在每平方米500元-1000元。首爾甜城目前均價12000元/平方米，比之前每平米上漲500元；位於燕郊城南的天洋城4代，相比原報價11800元/平方米上漲了1200元，目前報價為13000元/平方米；而在京平高速周邊的嘉都，目前報價也比上月上漲了500元，達到9000元/平方米。儘管與同區域的新房相比，錦繡華庭（上上城理想新城）每平方米便宜了近2000元，但比上一期報價依然上漲700元。儘管如此，根據多個樓盤的銷售人員介紹，目前的銷售仍然十分火爆。

　　“如果僅僅是當地的需求，是無法支撐燕郊樓市的供應的。多年來，來自北京的購房人才是燕郊樓市主力軍。”某市場研究機構相關負責人認為，儘管年初以來，連續出臺降準、降息、鼓勵剛需置業的政策導向，但一道“限購”的門檻，仍然將很多有實際居住需求的購房人攔在北京之外。因此，距離北京最近的燕郊成為這部分需求理所當然的出口。

　　一位曾在燕郊某項目任職的負責人告訴記者，在京津冀一體化的大背景下，燕郊得天獨厚的地理位置決定了它承接産業的重要地位。一體化會使北京大批産業外遷，因此，這會帶動大批人口外遷。為方便與北京的對接，當地無論是交通，還是生活配套都會有所提升和提高，燕郊房價的上漲也是必然趨勢。

　　“政府和企業都要有前車之鑒。通州樓市曾出現過極度泡沫，房價被嚴重透支，導致此後幾年一蹶不振的局面。希望政府不要坐視開發商借風炒作，對頂風調價，製造恐慌的開發商給予一定的查處。 —某業界人士

　　朝北8080看房者表示，希望未來的城市副中心能帶動項目所在區域的配套及發展。

　　合生·濱江帝景目前只能排號，據稱下次開盤時三居的價格估計至少在3萬元/平方米左右。

　　富力運河十號預計將於6月底7月初開盤。

　　位於燕郊的富地廣場，銷售人員稱預計住宅單價將達13000元。

　　探訪·通州

　　小戶型樓盤認購量攀升

　　代表樓盤：朝北8080

　　隨著利好傳出，通州樓市的“漲價”聲又響了起來。本週二，記者以購房者的身份來到位於朝陽北路東端、緊鄰溫榆河森林公園的朝北8080。據銷售人員介紹，5月項目的認購量已經達90多套，與之前相比，成交數量出現攀升。

　　“項目包含平層和LOFT，目前平層的均價為2.2萬元/平方米左右，LOFT則在2.8萬元/平方米左右。”銷售人員説。不過據了解，去年七八月份時，該項目的售價還不到2萬元/平方米。對於價格的變化，銷售人員解釋稱，主要原因是受到通州各種“好消息”的影響：“一些利好通州的消息已經確定，在售的房子賣完後還會再開新的，到時候還會繼續漲。”

　　北京紫石房地産開發有限公司行銷部顧問陳衝也透露，現在朝北8080正在嘗試完全的定制化服務，以吸引年輕客群：“項目的主要意向客戶是在北京有自己的工作室，有投資創業想法的，易創業易住。所以我們想試一下從設計到裝修到交房，全部實現以網路為平臺的定制化服務。”他還表示，“房地産以前是賣建築後來是賣配套，現在是在賣生活方式。我們也希望能夠從這些軟性配套方面來吸引消費者。”

　　記者隨後與現場的兩位年輕看房者閒聊，他們表示，來此看房主要是看中其環境和交通。“整體都挺吸引人，尤其是價格，像我們這樣的北漂也能夠接受。不過，目前周邊的配套不是很完善，要是未來的城市副中心能帶動這一區域發展就更好了。”

　　倆住宅項目傳封盤消息

　　代表樓盤：合生·濱江帝景、K2玉蘭灣

　　如果説朝北8080的位置位於通州和朝陽的交界邊上，那合生濱江帝景算是銷售人員口中所説的“通州新城，核心板塊”了。週二下午，記者來到位於通州運河西大街、果園環島向東兩公里的合生濱江帝景。

　　據銷售人員介紹：“濱江帝景這段時間調整價格，準備漲價。其實5月初的時候項目就有動靜了，過來一批買房人，聽説是得到了一些消息，那時候2.5萬元左右。5月底公司領導決定封盤不賣了。”當記者詢問現在項目的情況時，銷售人員説：“通州其他樓盤都漲價在售，而我們即便是漲價也不賣，現在只能排號。還剩100套左右的房源了，現在排號的有80組左右。産品都是99-137平方米的三居，價格估計至少3萬元左右。”

　　與合生·濱江帝景一樣傳出封盤消息的還有K2玉蘭灣。記者隨後來到了位於九棵樹地鐵站附近的該項目。據駐在現場某網站的銷售人員透露：“接到上級領導的消息，項目估計將會在下周封盤。”不過，K2玉蘭灣的銷售人員卻表示沒有接到封盤通知，並介紹：“現在在售的戶型面積是130-220平方米，優惠後的價格從2.8萬-3.1萬元/平方米不等，還剩餘15套左右；此外還有20多套下躍層的房源，優惠後的價格在2.3萬-2.5萬元/平方米之間。”當記者問及最近是否有所漲價時，該銷售人員回應：“相對於之前差不多有1000元-2000元/平方米的漲幅。”

　　亞豪機構市場總監郭毅認為：“對於開發商來説，封盤也好，漲價也罷，可能就是他們的一種行銷策略。一些有利的消息肯定會對通州樓市有一定的影響，但是這個利好究竟能不能兌現？什麼時候兌現？從目前來看，可能還無法看到一個確切的時間表。”

　　精裝新盤單價將超3萬元

　　代表樓盤：富力運河十號

　　運河邊上一直是通州置業人群的優選之一。

　　富力運河十號緊鄰地鐵6號線北運河西站，之前有消息稱項目預計5月底開盤，但截至本週四仍未開盤。有關注該項目的看房人諮詢記者：難道推遲開盤也是受到通州樓市火熱的影響？帶著這個疑問記者來到項目現場，銷售人員稱：“項目從5月16日才開始排號，一共有400個號，現在已經排到了300多號了。由於時間短、排卡量堆積，後續的整理工作比較繁瑣，估計6月底7月初才可以開盤。”

　　據銷售人員介紹：“項目是115-150平方米的三居，精裝修，明年交房，價格在3萬-3.5萬元/平方米之間，現在有排卡5萬抵10萬的優惠。”他還進一步“遊説”：“通州樓市的價格已經進軍3萬元了。我們這一項目僅樓面價就達到1.3萬元/平方米，再加上精裝修，3萬元的單位其實是比較合理的。”

　　探訪·燕郊

　　燕郊跟漲 住宅單價超11000元

　　代表樓盤：富地廣場、四季花都

　　多年來，業內人士一直將燕郊比作通州樓市的“晴雨錶”。亞豪機構市場總監郭毅就指出：“燕郊一直是一個投資型市場，通州還沒火燕郊就先熱，通州稍冷燕郊就會超跌。這種市場性質在短期內不會發生根本性的轉變。”

　　今年4月，記者曾前往燕郊探盤，當時多個售樓處內看房者甚少，主幹道兩邊的銷售人員也並不十分積極。不過本週二當記者再次驅車通過燕郊國道這一“房産銷售一條街”時，情況已經有了很大改觀。

　　富地廣場銷售人員興奮地介紹，隨著通州樓市的升溫，燕郊區域市場也快速上漲。“目前富地廣場的公寓均價預計是8000元-9000元/平方米，住宅則預計達到13000元/平方米左右。項目預計在本月底或下月初開盤，屆時價格也許還會有所調整。”該銷售人員還進一步“遊説”：“燕郊和通州就隔著一條潮白河。通州現在都賣到3萬了，燕郊過幾年也不會是現在這個價。現在投資很合適。”

　　即使在位於燕郊偏北區域的一些樓盤，也感覺到了區域市場升溫的氣氛，並且開始醞釀漲價。記者在位於燕郊北部的中駿四季花都售樓處了解到，目前該項目均價在11000元/平方米左右，下期開盤估計為12500元/平方米。

　　位於燕郊東部一項目的行銷負責人告訴記者：“如果後期通州再漲價，燕郊肯定還要跟漲。現在燕郊有些樓盤開始漲價，有的甚至不賣，等著坐地起價。”

　　不過記者當天在富地廣場和四季花都的售樓處，並沒有發現有很多購房者諮詢的場面，銷售人員稱“週末看房的人會很多”。