現在,能與大牛市熱度媲美的,似乎只有深圳樓市。

　　《華夏時報》記者實地走訪發現,以自貿區概念為炒作題材的前海、後海、寶中片區,以及以深圳北站的城市副中心輻射區,從去年“9·30”政策放鬆以來,房價漲幅高達40%-70%,而以學位房著稱的香蜜湖、景田、農林片區,漲幅普遍有30%-40%,羅湖、鹽田、部分福田老城區房價漲幅也在20%左右。

　　同樣是人口持續流入的一線城市,同樣的政策放鬆力度,與北上廣相比,深圳房價一枝獨秀,原因何在?

　　多位開發商和地産仲介人士受訪時表達了類似的觀點:從供給端看,深圳土地面積最少,住房供應比例最小;而需求端,深圳適齡購房人群達到50.8%,遠高於北上廣,在深圳近幾年經濟逐漸成功轉型升級後,購買力也在上升,過去累積的需求,在政策放開後傾巢而出,造成供需失衡,一房難求。更重要的是,在深圳再次出現了投資客的身影。

　　中央穩樓市大背景之下,深圳市政府5月28日開始督導規土委出面應對,從加大供應量、加快審批速度、加強市場監管等方面入手,希望抑制房價上漲態勢。

　　瘋狂的樓市

　　6月1日,深圳市規土委公佈的成交數據顯示,5月份新房共成交6106套,環比增長50%,同比增長140%;成交均價為28487元/平米,環比增長8%,同比增長18.8%。

　　深圳5月份開盤的中海錦城、博林天瑞、萬科廣場等樓盤,房價漲了20%-30%不等,龍崗有的新盤幾個月內甚至漲價50%。幾百套房源,數千人到場,開盤後半天售罄的瘋狂畫面更讓市場瀰漫緊張氣氛。

　　受到前海蛇口自貿區概念催化,南山也成為房價漲幅最快的區域,5月南山區新房均價達61398元/平米,環比上漲35.4%,同比上漲85.7%。

　　實際上,比新房漲幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套,創下2013年3月以來新高。6月1日,記者實地走訪前海片區二手房發現,從去年“9·30”新政至今,該片區二手房普遍漲幅在40%-60%之間。

　　以樓齡最老的前海花園一期一套89平米三居為例,一位業主5月底報價460萬元後沒幾天即通知仲介,“預期6月降息,房價還要漲,報價調到480萬元。”記者在去年5月走訪時,類似的二手房只要280萬元。

　　寶安中心區因搭上前海概念,也帶動了房價急速上漲。星聯地産置業顧問孔小姐告訴記者,在“3·30”政策發佈之前,深業新岸線、天悅龍庭等樓盤在3.3萬-3.5萬元/平米之間,4月漲至4萬元以上,5月之後市場價已達4.8萬-5.4萬元/平米,每個月上一個臺階。

　　根據中原地産的監測,龍華還出現了新房與二手房倒挂的現象。5月下旬開盤的中海錦城精裝修均價為4萬元/平米,而該片區較新的二手房價普遍已從去年單價2萬多元上漲至三四萬元以上。

　　深圳樓市的瘋狂程度,從房地産權登記中心擁擠的人群可窺見一斑,今年4月份以來,該中心平均日受理量約3500份,遠超以往平均日受理量。

　　深圳難以複製

　　去年“9·30”新政後,深圳樓市開始回暖,房價真正爆發是今年“3·30”之後。

　　5月開盤的西麗某樓盤副總經理告訴記者,營業稅免征期5年改2年後,二手房市場交易活躍催生了一手房的購買熱潮,大部分客戶賣了舊房換新房,市場迴圈體系加快。

　　該副總經理認為,過去小戶型的價格比大戶型貴,銷售速度也更快,今年恰恰相反,70/90政策導致市場大戶型房源較少,同時因過去幾年調控,改善型需求被壓抑了四五年,政策放開後,市場累積的需求突然釋放,造成供需失衡。

　　同樣是一線城市,為何深圳房價明顯比北上廣漲幅更快?深圳美聯物業總經理江少傑認為,深圳本來土地面積少,人口密度全國最大,供求關係特殊。

　　“深圳樓市對金融政策特別敏感,每次市場反彈與調整,均由信貸政策鬆緊決定,在信貸放鬆後,原來的二套可作首套,杠桿也在加大。”中聯地産二手房研究院總監肖小平説,投資客去年四季度就已入市掃貨。深圳投資客賺錢後喜歡在朋友間傳遞,容易引發傳導效應。

　　深圳某開發商行銷總監勞建國認為,房價上漲還與市場資金面寬裕有關,深圳在賣的新盤屈指可數,一點資金則能撬動房價上漲。

　　從供給源頭上看,土地供應不足是深圳近幾年一直存在的問題。2013年,深圳工業用地佔比71.4%,而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。近兩年,深圳的商住用地佔比依舊只有三成左右,2014年僅出讓了一宗住宅用地,其餘供應全依賴於拆遷難度大、改造週期長的城市舊改項目。但去年12月爆發的“佳兆業事件”,導致舊改速度放緩,也加重了市場對後續供應不足的預期。

　　而另一方面,深圳的經濟結構轉型在逐漸發生質變。據深圳經濟學家分析,2010年富士康員工跳樓事件引發的製造業加薪潮,迫使大部分低端製造業外遷,深圳開始騰籠換鳥,重點發展高端製造業和服務業,城市人口也從低端産業工人向中高端的白領階層轉變。

　　數據顯示,2014年,深圳第三産業佔GDP的比重達到56.5%,創歷史新高。“現在産業升級了,白領階層在擴大,創造的效益更大,白領薪酬在增長,都想留在這個城市,必然有購房需求。”上述行銷總監分析認為,深圳購買力在顯著增加。

　　肖小平告訴記者,深圳經濟轉型最快,年輕人多,創客盛行,炙手可熱的網際網路熱潮也促進了深圳的IT行業發展,財富遞增效應明顯。

　　此外,雖然目前同為限購,但在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限只需1年,而北京需要5年、上海2年、廣州3年。

　　地方政府的難題

　　5月28日,《華夏時報》報道“深圳樓市現失控風險”後,引發深圳市政府高度重視,深圳規土委迅速出面應對。

　　次日,深圳規土委出臺文件提出四條應對措施,包括加快商品住房預售審批、加快新增住宅用地供應等,查處通過蓄客、認籌量來決定推盤量、少量分批次推盤、故意製造“日光碟”等人為加劇供求緊張的違法違規行為。

　　“輿論壓力太大,上級也有指示,政府非常緊張,不希望房價大漲大跌。”深圳某區國土分局人士告訴本報記者,5月29日,分局工作人員立刻趕往幾個項目現場檢查,要求售樓書、公示材料等規範齊全,對購房風險要求提示公示到位,對於未按要求公示材料的項目責令整改。

　　針對寶安區中洲華府商業大廈5月份備案價最高達37.6萬/平米的情況,6月2日,深圳規土委對開發商進行了約談,目前該備案價格被修改為176531萬元/平米。

　　“這體現了政府的一個姿態,不希望房價大漲,其實幾十萬一平米的房價跟普通購房者已沒任何關係,對其限價意義不大。”深圳某房企人士對記者説,這兩年不再提住房控制目標,中央對地方政府也沒有房價考核壓力,所以地方控制房價上漲的動力也不足。

　　該房企人士認為,地方政府必須從增加供給入手,其餘措施作用不大。“之前的‘佳兆業事件’導致舊改放緩,現在可能會加快審批速度了。”

　　根據深圳規土委的安排,今年計劃新增安排建設商品住房5.67萬套、建築面積510萬平方米;其中,新供應用地建設0.5萬套、建築面積約45萬平方米,超過90%是依靠舊改來提供。而去年深圳新房供應量為5.45萬套、502.8萬平米,可見今年新房供應量只有微弱增長。

　　肖小平認為,在供應短期跟不上的情況下,要想抑制房價,只能依靠信貸政策,金融手段對深圳是最有效的,只要深圳的銀行收緊房貸,樓市很快會熄火。

　　但目前全國的房地産政策方向依然是放鬆而非控制,很多城市還在努力救市。“未來一兩年內看不到貨幣收緊的跡象,深圳也只能繼續限購,畢竟稅收政策和信貸政策是全國一盤棋。”江少傑説。

　　據世聯行統計,截至5月31日,深圳一手房可售面積為368.71萬平方米,可售套數為33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的銷售速度,目前的新房可售量消化時間約6個月,處於警戒線之下。

　　但江少傑認為,需求在短期內集中爆發後,市場下半年可能會走向平靜,房價暴漲難以持續。