目前抵扣項目不明確，房地産稅壓力增減難以判斷

　　“房地産業營改增最快今年九、十月份就能推出，如果稍微晚點的話，可能就要等到12月份了，然後明年1月份開始執行。”中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌在接受《證券日報》記者採訪時預計。根據“十二五”規劃，要完成“營改增”任務，這基本意味著今年將是“營改增”的收官之年。也就是説，從明年開始，房地産業、建築業、金融業和生活服務業都將告別營業稅，改繳增值稅。

　　房地産項目成本費用構成比較複雜，也因此沒有走在“營改增”試點的前列。房地産業進行“營改增”後，稅負究竟是增加還是降低，這是房地産企業最為關心的問題。此前，普華永道對全國近20家大中型房地産企業進行的調查發現，超過90%的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。

　　“‘營改增’主要是為了解決重復徵稅的問題，在原則上，還是要保持總體稅負基本穩定，”北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文在接受《證券日報》記者採訪時表示，不過具體問題肯定要具體分析，對於部分企業來説，稅負成本可能會增加，另外一部分企業稅負可能會減少。“營改增”的目的是從制度上解決各服務行業營業稅制下“道道徵收、全額徵稅”導致的重復徵稅問題，實現增值稅稅制下的“環環徵收、層層抵扣”。

　　之所以難以判斷在“營改增”之後，房地産企業的稅收壓力增加與否，主要是由於稅率和抵扣項仍未確定。

　　根據今年預算報告，今年營改增範圍擴大到建築業、房地産業、金融業和生活服務業等領域，並將新購入不動産和租入不動産的租金納入進項抵扣，相應簡並增值稅稅率。其中，建安房地産的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務業為6%。蔡昌分析，房地産業的增值稅稅率預計應該在11%，應該和建築業增值稅稅率保持一致，同時兩個行業可能一起出臺“營改增”政策。普華永道中國中區流轉稅業務主管合夥人李軍也持相似看法，預計兩個行業的增值稅稅率或為11%。

　　“抵扣項目不明確，也是房地産企業稅負壓力難確定的另一個重要因素。”蔡昌表示，土地成本能否進行抵扣，對房地産企業影響較大，不同地區土地成本佔比不同，有些地區土地成本佔比較高，而由於土地來源的多樣性，很難取得相關稅務發票，也就難以獲得進項抵扣，這樣，就會造成企業稅負壓力增加。蔡昌還表示，一些工程款、廣告、銷售代理、園林景觀綠化等項目，能不能取得發票、能不能進入抵扣項目，都會影響到房地産企業稅負壓力。李軍也分析，在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進項抵扣或進項抵扣有限的情況下，稅負很可能上升。

　　總體而言，“房地産業‘營改增’的實施，對房地産企業來説，應該是個利好。”劉劍文説。