限購政策將大量購房者阻擋在買房門檻之外時，北京某開發商曾憑藉商改住(以下簡稱商住)産品(即商業立項項目被分割成住宅來銷售的樓盤)“幹掉”盤踞北京的龍頭房企，躋身北京樓市銷售額前三甲，但當市場“冷靜”下來，供需變化後，商住産品則難以突圍，尤其隨著産權年限越來越少，商住市場庫存更加難以消化，已經出現量價齊跌的現象。

　　值得注意的是，2014年，北京新房供應量為9.6萬套。而據亞豪機構統計，截至目前，商住市場的庫存量高達3.68萬套，相當於北京去年普通住宅供應量的38.33%，創自2006年以來的近10年新高。

　　商改住市場量價齊跌

　　據亞豪機構統計數據顯示，2015年一季度，北京商住産品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。

　　而從成交量來看，與成交價格的小幅回落相比，北京商住市場成交量連續兩年出現大幅下挫。

　　亞豪機構統計數據顯示，2013年商住産品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2014年一季度，商住産品的月均成交套數進一步下滑至782套，成交的回落幅度高達三成。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者表示，在北京整體樓市成交量企穩回升之際，商住市場冷清呈現局面主要有兩部分原因：一是政策利好並未覆蓋商住，反而分流了商住的置業需求；二是市場供應規模過大，産品同質化嚴重，造成滯銷。

　　郭毅進一步解釋道，無論是“930”，還是“330”政策，均是針對於住宅屬性的商品房，在購買二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成後，商住首付依然維持著五成首付。對於購房者來説，在當前股市大漲的前提下，減少首付款比例後，可以騰挪出一定資金投入股市，博取短期的高收益，在這一點上，住宅的首付比例下調有助於吸引購房者。而在二手營業稅的減免政策中，雖然商住産品也能享有一定利好，但同樣年限的普通住宅免征營業稅，無疑讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

　　此外，從市場供需角度來看，2013年北京商住市場的供需比為0.85：1，尚處供不應求的市場行情下，彼時，商住市場的庫存量僅為20660套；2014年北京商住市場的供需比攀升至2:1，商住産品的市場供應進入快行道，當年的供應量高達23987套，商住市場一下子由供不應求轉變為供過於求；2015年一季度，供需比再次升至3：1，供過於求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴重，甚至庫存創下近10年新高。

　　商改住庫存過高難消化

　　事實上，縱觀北京商住市場項目分佈圖來看，供應主要集中在郊區。

　　據亞豪機構統計數據顯示，2013年成交的56宗商業用地中48宗位於五環以外，2014年成交的44宗商業用地中39宗位於五環以外；截至4月20日，2015年供應的8312套商住産品中7919套均位於五環以外，其中2643套位於五至六環間，5276套位於六環以外。

　　鋻於此，多位業內人士均向記者表示，商住産品庫存過高與政府供地不無關係。

　　郭毅也認為，五環以外的區域往往因為居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報週期長，對於注重週轉率的開發房來説，為了回籠資金，只能將這些地塊開發為散售型産品，這樣可以讓購房用途更綜合，即可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。必過，同類産品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的去化壓力，庫存居高不下。

　　據亞豪機構監測數據顯示，當前，商住庫存最高的三個區域均屬新城板塊，位居首位的是大興區，共有8960套商住待售；第二位的是通州區，商住庫存也高達8863套；第三位的是房山區，可售商住産品共6648套，三個區域的商住庫存量相加，佔到商住市場整體庫存的66%。

　　郭毅表示，庫存的高度集中，意味著這些區域的商住項目不得不依賴於價格杠桿，才能提振銷量。

　　數據顯示，截至4月20日，大興、通州、房山商住産品的成交均價分別為21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低於2015年商住市場22277元/平方米的整體均價水準。郭毅稱，就算在價格上做出一定讓步，三個區域累計也僅實現了1929套銷量，庫存的去化週期仍然極為漫長。