徐 駿作(新華社發)

　　新政後京城首次房展傳遞啥信號(市場觀察)

　　供大於求格局未改 走勢分化日漸明顯

　　素有“樓市風向標”之稱的北京春季房展會16日如期開幕。由於是“3·30”樓市新政出臺後北京的首個大型房地産展會，因此備受市場關注。專家指出，本次房展會反映出樓市新政後合理住房需求獲得一定釋放，但買房者看多買少的心態也意味著樓市供大於求的基本面並未改變。未來，隨著中國經濟對房地産依賴程度的降低，樓市也將在供需逐步匹配中實現健康發展。

　　海外地産唱主角

　　來自全球30多個國家的300余個海外項目，讓今年的展會顯得“國際范兒”十足，諸如“紐西蘭置業講座”、“比歐洲房産更具誘惑力的美國移民”、“投資東歐最新通道”這樣抓人眼球的廣告語遍佈于房展會的各處。記者發現，將“海外移民代理”、“理財投資”與“海外置業”相結合，是今年展會的一大特色。

　　與頻頻“搶鏡”的海外地産相比，今年本地項目卻明顯有些“戲份兒”不足。據悉，目前北京項目僅有十多個，而這一數量不僅遠少於海外項目，甚至與去年參展項目數相比也下降約30%。其中，北京郊區樓盤較多，且以110平方米以上的改善性戶型為主。

　　“一方面，北京市區土地資源稀缺，四環內可供開發的土地更少，這導致了北京參展的新樓盤較少且多位於郊區；另一方面，金融危機擠出了歐美國家的樓市泡沫，隨著這些國家經濟的觸底回升，其房産的投資價值開始顯現。海外置業不僅可以滿足多元化的投資需求，也能滿足國內居民送孩子出國留學所産生的實際需要。”北京科技大學管理學院經濟貿易系主任何維達在接受本報記者採訪時説。

　　各地主打去庫存

　　在“搶鏡”方面，國內其他地區的房産項目也不甘示弱，紛紛扎堆北京房展會努力“推銷”自己。在這些項目當中，有主打美麗、宜居牌的威海旅遊養老地産，有喊出“20分鐘直通北京南站”的天津武清樓盤，也有以“民族風情情景街”為賣點的雲南旅遊住宅項目……

　　市場人士指出，與逐漸升溫的海外項目相比，國內二、三、四線城市賣力吆喝更多則是出於去庫存的壓力。據中原地産數據顯示，“3·30”新政推出之後，市場回暖主要集中在一線城市的二手房市場。

　　專家普遍認為，除少數一線城市外，樓市供大於求的格局並未改變，部分三、四線城市房地産供應依然過剩。“房屋具有居住和投資雙重屬性。從居住層面來看，二、三、四線城市的房屋供應早已滿足了居民自住需求，因此難以借此消化過多存量房；就投資層面而言，股市走牛産生的‘造富效應’吸引了大量資金流出樓市，而且市場也普遍預期房價的持續上漲難以為繼。”何維達分析。

　　在何維達看來，“3·30”新政只是緩解經濟下行壓力、釋放合理住房需求的一種階段性調控手段，而非一種全面的放開政策，更不能解讀為政府鼓勵投資、投機性資金殺回樓市的信號。

　　看多買少等政策

　　與供給方千差萬別的眾生相不同，“看多買少”可謂本屆參會消費者的關鍵詞。“地段、配套好的還是太貴，價格相對低的住起來又不太方便。房子多的是，不著急買，還得多看看。”一位30歲左右看房者的態度頗具代表性。

　　樓市究竟何去何從？市場各方的觀點也不盡相同。北京房展組委會秘書長鄭向東認為，不動産登記制度、房産稅、股市上漲等因素決定了目前的大環境不支援房價繼續上漲；中國社科院經濟所研究員汪麗娜則指出，投資房地産所産生的財富效應要大於股市，而且“二次人口紅利”的出現也將有助於改善型需求的興起；住建部政策研究中心主任秦虹判斷，我國房地産市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區域過剩的狀態。

　　“中國居民向來有‘買漲不買落’的習慣，因此二、三線城市房價還有一定的下降空間，而一線城市則由於剛需強勁較難下跌。與此同時，2030年將是中國人口數量的一個拐點，此後住房總需求將逐步下降。不過，考慮到中國的人口總數依然很大，經濟也在始終向前發展，樓市也不會出現與當年迅猛上漲勢頭一樣的暴跌。”何維達稱，至於樓市短期內能否進一步回暖，則更多取決於政策動向。