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房地産鬆綁政策引樓市狂熱:投機需求蠢蠢欲動

  • 發佈時間:2015-04-03 07:34:00  來源:經濟參考報  作者:佚名  責任編輯:馬巾坷

  “3·30新政”引樓市狂熱?

  備受關注的房地産鬆綁政策正式落地,加上前不久國土部與住建部發佈的新政,中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

  在不少人看來,多部委聯手打出“金融+財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月,中央出臺《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》等措施,規定個人住房轉讓營業稅“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加,房地産市場迅速轉向,當年銷售面積突破9億平方米,同比增幅超過50%;銷售額高達4.4萬億元,同比增長83%。

  此次“3·30新政”出臺,會否導致樓市重演2009年的瘋狂?

  地産股借利好出貨?

  3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日,財政部和國稅總局也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

  對地産新政反應最為迅速的是股市。

  週一(3月30日),有報道稱央行[微網志]當日中午緊急召開會議。市場猜測是關於地産的一些利好要公佈。午後地産板塊集體暴漲,保障房板塊大漲近4.3%,房地産板塊大漲近3.8%,其中天房發展深深房A保利地産金科股份中天城投香江控股榮安地産招商地産國興地産中關村等10隻個股強勢漲停,超過30隻個股漲幅超過5%。

  果然,當天交易結束後,央行和財政部公佈進一步降低二套房首付比例和營業稅調整政策。

  多家市場研究機構連夜開會分析這一政策。有機構認為,本次房地産政策刺激力度超出預期,政策放鬆的方向進一步明確,預計地方政府將出臺更積極、更激進的政策。地産板塊將再次吸引資金流入,預計短期將繼續上漲,建議投資者積極關注。

  然而,地産股的瘋狂行情僅僅是“半日遊”。就在3月31日,利好發佈後的第一個交易日,滬深兩市雙雙高開,隨後在房地産和銀行板塊的走低拖累下回落震蕩,地産板塊截至收盤下跌幅度高達1.83%,位於當日跌幅榜榜首。4月1日,在滬深股市普漲的格局下,唯有地産板塊逆勢下跌。

  “利好出儘是利空,地産股這是在拉高出貨。”股吧裏網民們怨聲載道,“樓市新政還沒公佈地産股就暴漲,説明這一大事件被提前洩露了,有大資金提前佈局,趁利好公佈拉高出貨,這對於中小投資者太不公平。”

  地産股是否就此“見光死”?有市場研究機構認為,地産板塊仍有機會。中金公司研報表示,此次“組合拳”出手的措施、時點均超預期,政策放鬆預期更為明確。二套房首付比例下調,是繼2008年以來第一次放鬆改善性需求,同時營業稅政策也回歸到2008年,體現了國家支援自住、合理改善性住房需求的決心,明確了政策放鬆大方向。

  上海同策諮詢研究部總監張宏偉認為,降首付和調營業稅的“組合拳”將刺激改善性需求入市。從市場層面來説,二套房貸首付比例降至四成的背後其實是修正自限購限貸以來導致的市場負面結果。眾所週知,自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善型需求被誤傷無法入市,這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。

  此外,從估值水準看,目前地産板塊估值水準相對較低,萬科A、保利地産[微網志]、招商地産[微網志]等重點上市公司的市盈率水準偏低,從估值角度看仍具上漲空間。

  中金公司表示,預計2015年地産行業來自政策面的驚喜將多於基本面,繼續看好地産股表現。從估值角度看,地産股還有20%的上行空間。

  房産仲介“滿血復活”

  3月30日晚9點,位於北京市北五環的鏈家地産營業部依舊亮著燈,“二套房首付降至四成”“轉讓營業稅免征期由五年轉為二年”……當日發佈的樓市利好消息成為員工集中學習和討論的焦點。

  3月31日,不少北京居民都發現,身著統一制服的房産仲介又開始活躍在各個小區,發放房源資料,陪同客戶看房,用手機拍攝樓房外景……如此熱鬧的場景自樓市寒冬以來早已銷聲匿跡。

  2014年是房産仲介日子最為難熬的一年。

  數據顯示,2014年北上廣深及武漢、鄭州、青島等各大城市二手房成交量均低於2013年。北京市二手住宅網簽104434套,同比下降35.8%,二手房交易量創6年來的新低。武漢二手房成交量是4.5萬套,同比下降13%。不少二手房經紀人只能賣一套吃一年,或者轉去租房業務以求避開市場寒冬。

  中國指數研究院[微網志]華中市場總監李國政説,去年二手房交易熱度持續下降,直接導致以二手房交易為主營業務的房産仲介面臨著巨大的經營困難。中原地産、21世紀不動産等龍頭仲介紛紛關店裁員,一些小型仲介甚至跑路。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也透露,在房地産大環境不景氣時,市場上的房産仲介一半處於虧損狀態,一半處於微利狀態。據他個人估計,去年一年北京有15%-20%的門面倒閉。

  “3·30新政”對房産仲介行業來説無異於打了一針“強心劑”。

  據媒體報道,新政出臺當晚,深圳中原地産多個店舖就延遲打烊,簽約量和價格都有不同幅度的上漲。深圳中原住宅部副總經理謝建奎告訴媒體記者,3月30日17時許新政出臺後,短短幾個小時就讓深圳中原龍崗片區一天的成交量比往日上漲了三成。

  “一般門店晚上10點左右就會下班,但30日很多家門店為了客戶簽約,加班到淩晨。印象最深的是有一個房源原本叫價450萬,新政出臺後,業主馬上加價15萬。我們約了業主和客戶當天晚上12點過來談,一直談到淩晨2點,終於簽約。”謝建奎説。

  “由‘滿五唯一’變成‘滿二’唯一,相信二手房市場的交易熱情還會上漲。”一位北京鏈家地産的員工表示,雖然房價沒有向上波動,但近期他經手的二手房交易量已經有所上升。

  投機需求蠢蠢欲動

  事實上,不少被認為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購房需求者仍持觀望態度。

  一家門戶網站在“3·30新政”後發起題為“樓市新政下你會買房嗎”的問卷調查,截至記者發稿前,參與調查的3萬多名網友中,55.2%的網友選擇了“不買房”,僅有26.4%的網友有購房打算。在“不買房的原因”選項中,有53.4%的人表示“仍然買不起”,29.3%的網友等著房價再跌些再買。而參與調查的網友中,無房者達45.6%,有一套房的佔29.4%。

  北京市民陳先生在2012年購買了一套自住房,雖然當前有改善性需求,但陳先生仍不準備“出手”。“一方面雖然首付比例降低,但隨之貸款金額就會上升,裏外裏需要支付更多的購房款,另一方面二手房交易涉及選房、過戶、裝修等很多流程,即使‘滿二’就能免營業稅交易,但暫時還是覺得‘折騰不起’。”

  據房産專家介紹,以100萬元總價的住房為例,貸款利率按5.90%進行計算,如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算,那麼首付款是60萬元,需要向銀行貸款40萬元。這樣40萬元的貸款如果按照商業貸款進行計算,那麼20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下,還款總額為68萬元,月供2843元。

  首付比例降至四成後,那麼首付款是40萬元,需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算,那麼還款總額為102萬元,月供4264元。

  如此對比,降低首付比例,對於此類改善性購房者而言,並不意味貸款成本降低了,實際上還是增加了。比如説,六成首付下,首付和按揭貸款的總金額為60萬+68萬即128萬元。而在四成首付下,首付和按揭貸款的總金額為40萬+102萬即142萬元。這樣對比,要增加14萬元的支付。因此,只要有條件,購房者仍然願意多付一些首付。

  那麼,到底是什麼人群對樓市新政最為敏感?

  據媒體報道,樓市新政實施第一天,杭州、廈門、無錫等地都出現了“土豪”現金買房的個案。“有一個股民直接來付了300萬,説餘下的300萬尾款本週付清。”這個股民客戶説,他準備這幾天賣掉股票,直接從股市撤到樓市來。

  在無錫、杭州,萬科、融創等地産公司都在樓市新政實施第一天提出“24小時不打烊”。“這次政策屬利好,價格已經到了底部。融創的很多大單客戶對價格比較敏感,所以這兩天下手比較快。”一位融創公司負責人告訴媒體記者。不過,樓市的火爆還是讓業界有些吃驚,截至3月31日22時,整個融創杭州一天的銷售已經破了1億元。

  值得關注的是,樓市新政一齣,部分一線城市新盤項目已有漲價動作,或正在醞釀漲價。而二手房市場也出現部分業主上調掛牌價的現象。

  中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為,短期內,房市新政難以改變房地産投資下滑的局面,特別是部分三四線城市,去庫存仍是房市調整的主題,但部分一線城市需求回升可能帶動房價上漲。

  “經濟下行壓力增大,雖然給了政府放鬆房市政策的理由,但需要防範房市泡沫化風險再起,金融監管當局應鼓勵資金流向實業,適當警示房市風險。”高玉偉表示。

  (記者 武衛紅、徐海波、李思遠、魯暢、王培偉、吳雨、王凱蕾、鄭鈞天 綜合報道)

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