3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部門聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由5年改為2年。

　　市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀為“穩消費”、促房地産市場平穩健康發展的一劑“良藥”。政策執行後，二套房購買成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

　　能提振“住房消費”嗎？

　　這次中國人民銀行、住建部、銀監會三部門聯合發佈的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房並已結清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　市場人士分析稱，此次政策的最大亮點在於居民購買二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房購買者需要提供至少六成首付，一線城市的購房者更需要提供不低於七成的首付款。

　　“二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易，畢竟很多改善型購房者的資金難以支撐如此高比例的首付。這次的政策力度很大，在降低首付比例後，改善型購房需求將被釋放、快速入市，尤其對一二線城市而言，中大戶型的房源市場成交情況將繼續向好；從全國來看，房企可以借此良機積極去庫存。”上海易居房地産研究員嚴躍進稱。

　　購房成本會降嗎？

　　“我看到政策後，立即給熟識的仲介打電話，但都佔線，後來不得不跑到單位附近的一家房産仲介去了解情況，那裏已有不少客戶在諮詢了。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那麼，執行新政策後，二套房的購買成本到底能降多少？據上海易居房地産研究院測算，以一套200萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業貸款進行計算，在基準利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款為80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬元。

　　簡單對比來看，降低首付比例並不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬元＋102萬元即242萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬元＋205萬元即285萬元。後者要增加43萬元的支付成本。

　　嚴躍進説：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低於2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

　　房價會漲嗎？

　　與廣州的陳曉蕓一樣，許多購房者一聽新政策出臺，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者仲介門店。政策鬆綁後房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場人士普遍認為，新政策主要目的在於穩定住房消費，而不是大規模“救市”。短期內部分熱點樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地産首席分析師張大偉説，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會大大提振，進而加快入市節奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點，到16%-17%；二季度二手房住宅成交量或將每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰説。

　　但是，從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區的樓市整體仍將復蘇乏力。國家統計局數據顯示，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

　　招商地産南京公司副總經理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內立竿見影。從全國來看，新政對開發商雖説是利好，但直接漲價還不太現實，房企應該還是去庫存以跑量為主基調。

　　南京仁恒投資有限公司副總經理沈玉恩説，“新政策背後是政府市場調節的導向，最終決定行情的還是市場自身。”