黃金十月剛過，素有“金九銀十”之稱的中國樓市傳統旺季似乎沒有讓人看到“足金足銀”。相反，來自國家統計局的一份報告打破了樓市一貫沉寂的氛圍——今年9月70個大中城市房價無一上漲!消息一齣，各地政府紛紛出臺相關救市政策，一時間中國樓市又泛起一波漣漪，讓人産生無限遐想。

　　“限購”、“限貸”放鬆後，樓市並未出現成交量井噴，主要是因為市場逐漸回歸理性軌道，樓市自我調整成為新常態。專家認為，房地産業發展環境正在發生變化，限購、限貸等手段逐漸退出，包括保障房建設、不動産統一登記、戶籍制度改革、房地産稅立法等在內的長效機制正穩步推進並不斷完善，未來的房地産場調控手段將更趨於長效、穩定，從而促進市場建立自身調節機制，保障長期穩定發展。

　　9月“不增反降” 10月觀望情緒進一步增加

　　“ 金九銀十”已經過去，鄭州市場的表現出人意料又在情理之中。

　　據克而瑞統計數字顯示，9月鄭州市商品住宅供應69.7萬㎡，成交41.9萬㎡，成交均價8739元/㎡;環比增幅分別為19%、-34%、4%;同比增幅分別為-13%、-30%、-1%。從9月份數據表現可以看出，9月份市場“不增反降”且為2014年除農曆春節外成交量最少月度;這主要是由市場觀望情緒導致。8月1日，鄭州正式取消限購後，被壓制的改善型需求短暫性釋放，加上部分項目限購期間因價格過高推遲至今備案，雙重影響導致8月份成交量增幅明顯;但限購取消的刺激是階段性的，隨之而來更多的是理性觀望，尤其是佔據鄭州市場絕對主導的剛需客戶。

　　930新政後，10月份鄭州市場觀望情緒進一步增加;利率落地性如何成為剛需一族關注重點，並直接放慢了入市節奏;開發商鋻於9月市場行情和前期蓄客情況也同步放緩了推盤節奏。10月份，鄭州市區開盤項目數不足10個;成交率也差強人意，除公園道1號項目去化率達到90%以上外，剩餘項目開盤去化率均在50%以下。從公園道1號的突出表現可以看出，整個市場剛性需求仍然十分旺盛。

　　在鄭東新區一家外企工作的陳女士告訴記者，“雖然是‘剛需’，但是在‘金九銀十’卻並不想出手購房，感覺市場還在調整;另外，對房貸打折有所期待，所以仍在觀望。”

　　“隨著房貸新政出臺，看房的人多了兩三成。但市場總體仍持觀望態度，真正拿錢出來買房的還是不多。”從事多年房地産業務的銷售人員任先生告訴記者，10月以來，他們售樓部忙了起來，但是看房的人雖然明顯增多，但成交量並沒有太大的提升。

　　克而瑞首席分析師趙爽表示，“金九銀十”慘澹收官，四季度亦難有大的波動。臨近年末，各開發商迫於業績壓力，將增大供應量，且貨幣政策的落地性也將愈加明朗，觀望情況將有所減淡，預計四季度成交量較三季度有小幅提升，但增幅有限。價格方面，從市場供求的角度來看，雖然鄭州可售存量長期維持在10個月的範圍，未超出警戒值，但考慮到近幾個月供求關係的短暫失衡和客戶觀望情緒濃厚，整體供應階段性略大於需求。從開發商角度來看，雖然2014年全年市場行情差于2013年，但開發商資金相對還是比較充裕，降價跑量可能性較小。綜合來看，四季度價格上漲乏力。全年業績來看，已不可能衝擊2013年，維穩態勢明顯。

　　房地産行業進入“白銀時代” 部分開發商躊躇滿志

　　記者從58同城房産頻道看到，10月9日，有關部門再度發文調整公積金政策。此舉在時間上與9月30日的房貸新政形成“接力”，被坊間解讀為“救市組合拳”。但數據證明，其效果並不突出。國家統計局數據顯示，10月份以來，雖然樓市成交量都有一定程度的回升，但整體未現大幅波動。

　　中國指數研究院日前發佈的數據顯示，2014年10月，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10629元人民幣，環比上月下跌0.4%，與去年同月相比下跌0.52%。這是百城房價連續第6個月環比下跌，也是其同比在經歷連續22個月上漲後首次下跌。

　　政府忙“救市”，購房者在觀望，今年的“金九銀十”沒了往年的熱鬧，從前三季度上市房企的銷售來看，約七成上市房企銷售未達標，利潤出現下滑。中國房地産報調查結果顯示，11月中國房地産經理人信心指數出現輕微下滑，環比下降0.5%至80.72。

　　然而從近期地産大佬們的動態卻可以看出：大佬們並不憂傷。在馮侖看來，國內的房地産行業已過了青春期，告別了躺著就能掙錢的黃金時代，但這並不意味著房地産行業的蕭條，而是“美好的生活和煩惱一起到來的時刻開始了。”他認為，面對網際網路的力量與改變，地産商唯有改變自己才能抓住機會，傳統房地産企業應該要從開發商變成服務類的房地産企業。

　　剛剛宣佈自己退休的任志強在退休之際放出豪言：北京的房價還會漲!同時，對於樓市走勢，任志強再次預言，“由於目前的新開工增長是負的，明年9月份之後住宅市場會出現供不應求的現象。不過，短時間內房價將繼續在底部運作，偶爾會出現小幅波動。”

　　萬科鬱亮也不示弱，認為如果不跨界，中國地産的白銀時代至少還有十年!鬱亮認為，大家都要改變黃金時代的思維方式。“房地産行業已經過了青春期，不再是長‘個頭’，應該是長‘力量’的時候，應該換個標準衡量已過青春期的房地産。”未來十年，在白銀時代，萬科還是做房地産，傳統住宅業務還是佔取比例最大。

　　事實上，萬科已陸續開始多元化實踐，從商業地産到旅遊地産，再到養老地産，這是萬科眼中的房地産白銀時代應對之策。

　　銷售面積環比有望回升 “年底”是不是“抄底期”?

　　雖然新政已出，但是具體落地實施，就目前的形勢來看，還不甚明朗。對於整個房地産市場來説，11月、12月對於開發商來説，進入傳統淡季，若再有變化就沒什麼意義了。對於銀行來説， 12月就要開始結算賬務了，11月開始實行對於銀行的意義也不大。

　　所以，有業內人士預測，銀十結束，對於開發商來説，在這一輪降價潮的影響下，要想抓住最後的機會，可能將價格已經做到最低，而對於購房者來説，也進入抄底階段。

　　河南財經政法大學工程管理與房地産學院教授、城市發展研究中心主任劉社不認同“抄底”之説。其分析説，鄭州市官方數據顯示：2014年前九個月，市區商品住宅銷量下降3.18%，價格每平方米累計上漲996元。市場的反映是：一方面是需求強勁，房價上漲;另一方面是商品住宅越來越難賣，庫存量增加到608.1萬平方米，消化週期為8.4個月。

　　劉社認為，政府雖相繼取消了限購，鬆綁房貸，降低交易環節稅收，降低公積金貸款門檻，但預計對市場的提振作用有限，政策的時效也不會太長。因為放寬限貸政策釋放出的主要是改善性需求，對當前的房價，剛需購房者根本承受不起，投資性需求也不會大批進場，而各大銀行實際放貸的優惠幅度也有限。

　　“鄭州未來的樓市主要靠剛需支撐，而剛需多是中低收入階層，要維持樓市持續發展，房價就不能上漲過快。目前鄭州樓市的開發量已經很大，而原有的市民和打工者的需求已釋放殆盡，需要源源不斷産生新的大量需求，方能維繫當前的市場。這些新的需求從哪來呢?要靠鄭州航空港、物流園區等項目發力來支撐樓市了。”劉社表示。

　　談到後期銷售，某10月份新開樓盤負責人表示，“還是會抓住房貸新政的機會儘快達成銷售”，至於價格方面將比較平穩，因為“已經沒有太大降價空間”。

　　業內人士認為，房企在加大推盤力度的同時，借優惠政策的出臺，必將進一步合理定價、促使剛需入市，預計房地産市場在資金投入、竣工面積、新開工面積、銷售面積等方面將出現環比回升。