9•30房貸新政猶如一道分水嶺，將樓市的陰晴兩季分隔開來，在央行放鬆信貸政策、公積金貸款新政等多重利好刺激下，全國樓市一改持續多月的低迷局面，成交量回升。其中作為樓市風向標的一線城市尤為明顯。據不完全統計顯示，2014年11月份北京將有33盤扎堆入市，如此多的開盤項目，在創造下半年月度新高的同時，也預示著北京樓市的這個冬天或許不太冷。

　　 “銀十”帶動年底翹尾行情

　　10月以來，北京樓市共有20個項目入市，僅10月13日-10月26日，就連續兩周共推出了17個項目，在扣除自住房項目後，這兩周北京純商品住宅實際新增供應1517套，掀起近期市場供應的一波小高潮。

　　在10月已經入市的20個項目中，中高端改善型樓盤達到13個，佔比65%。據一位市場人士透露，近期央行鬆綁信貸等多重利好，對於改善型人群有更大的推動力，預計後期將會有更多改善型樓盤項目入市。

　　從目前的情況來看，11月或將延續10月期間的推盤“盛況”。據亞豪機構統計，11月份北京將有33個樓盤入市，其中包括艷瀾新宸•長橋墅、金隅78墅、首開•熙悅尚郡、北京密碼等17個為純新盤。而記者也注意到，在33個預計入市的樓盤中，改善型三居、四居以及別墅項目總共17個，超過計劃入市樓盤總量的半數。而這一比例區間在以往只佔開盤項目的20%-30%左右。

　　不過，別墅項目仍然只佔少數。其中最值得關注的是龍湖在北京的第十個別墅作品艷瀾新宸•長橋墅。即將於11月中旬亮相的該項目，是北京四季度的首個別墅新品。據悉，該項目位於北五環昌平沙河板塊，主力産品為使用面積350-410平米的聯排別墅，共有約120套。相對於龍湖•艷瀾山，艷瀾新宸•長橋墅在地塊配套、建築風格以及景觀園林等産品上進行了全面升級，是今年北京龍湖在低密度的聯排別墅産品上的代表作。

　　改善性需求托市

　　11月份，北京市場上的改善盤更是佔據了半壁江山。業內人士分析稱，這主要還是由於9•30央行鬆綁信貸的刺激效果已經顯現，不少開發商開始借力改善性項目加緊衝刺。

　　中原地産首席分析師張大偉則認為，在經歷了限購持續三年導致的剛需透支後，此次央行新政的主要受益對像是改善型需求人群，這也將成為下一階段市場的重要支撐力，而信心的復蘇對促進改善人群入市有顯著的推動力。

　　北京龍湖行銷總監王動則表示：“龍湖在別墅市場推行的是精品路線。從需求來看，高凈值人群的改善性需求有強大的市場，只要別墅産品的差異化和稀缺性足夠強，肯定能被市場認可。”

　　隨著日前艷瀾新宸•長橋墅正式亮相，北京龍湖“十墅”全線綻放。“改善性需求其實也有著不少的差加緊。北京龍湖的別墅産品，上至千萬量級的高端改善類産品，下至百萬左右的度假型産品，實現了為不同購買力的改善性人群提供全面的別墅生活方案，滿足不同購房人對別墅産品的需求。“王動表示。

　　而對於即將開盤的艷瀾新宸•長橋墅，亞豪機構市場總監郭毅表示：“北京六環以內的城市別墅為數不多，像艷瀾新宸•長橋墅這樣的項目，其産品呈現出的空間感受是其他城市別墅難以比擬的，在整個京西北區域絕無僅有。”

　　別墅産品細分加速

　　“目前北京別墅的産品有很多，未來別墅市場的競爭將進入更細分的市場。” 北京市房協秘書長陳志認為，政府數次強調的“禁墅令”讓純別墅用地供應基本淡出市場，而低密度的聯排和疊拼別墅市場空間會進一步增加。

　　從市場反映來看，低總價、高品質的別墅項目已經成為市場爭搶的主流産品。據克而瑞2014年三季度房地産市場總結報告顯示，在十大重點城市中，聯排別墅是別墅市場成交最為活躍的産品，其在三季度的成交面積佔別墅整體成交面積的65.2%。

　　未來，聯排別墅成交面積佔別墅市場整體成交面積的比例呈趨勢性上升走勢。在獨棟別墅的供應基本淡出市場的情況下，操作空間較大的聯排和疊加別墅成為供應主力。從市場需求來看，越來越多的改善型客群開始選擇別墅類産品，來滿足其對於空間與自然的多重置業需求。

　　艷瀾新宸•長橋墅正是屬於此類項目，其除了産品自身的優質以外，項目周邊優越的自然環境、醇熟的別墅區生活氛圍等方面在沙河板塊內相對罕有。據悉，項目所在沙河版塊可供居住開發的住宅用地少之又少，除去北科建的一塊用地，周圍並沒有其他規劃用地，艷瀾新宸•長橋墅是該區域目前唯一在售的別墅項目。

　　“龍湖傾力打造、區域稀缺價值、艷瀾係産品升級，這些因素使得艷瀾新宸•長橋墅有望成為北京西北部的別墅標桿。”多位業內人士表示，艷瀾新宸•長橋墅的入市將成為2014年年末北京樓市的一大亮點。