地方官員頻繁進京表達訴求 第三輪救市隱現

　　國慶節前後，央行信貸政策鬆動的曙光終於給蕭瑟已久的樓市帶來了一絲暖意。

　　“政策層面既然中央已經鬆口，地方政府當然就把這一政策當做救命稻草，希望政策在當地落地的時候能夠發揮最大作用。”東部某省住建部門一位官員張建(化名)對《華夏時報》記者表示。據他所知，就在國慶節前後，不少地方政府的住建、國土系統官員頻繁進京，與中央相關部門“開小會”。

　　地方政府的訴求是否能實現，從目前來看仍是未知數。但是，從中央到地方，對樓市的微刺激政策還未停止。住建部、財政部、人民銀行近日聯合發文推出公積金貸款新規，武漢等地也調整了當地的公積金政策。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌告訴記者，目前中央對房地産“從緊”的政策還沒有完全恢復到常態，現在中央關注的是限貸放鬆後能否落實、政策落地後市場反應如何、能否阻止市場的繼續下行，落實“松貸”需要幾個月時間，如果市場反應不行，應該還會再考慮下一步放鬆。

　　地方官員頻繁進京

　　“現在我們關注的重點還是怎樣落實第二輪救市政策，即限貸放鬆如何有效實施，就貸款利率而言，由於銀行資金成本過高，很難降低，7折利率下限更是不可能。”華南某市國土系統的一位官員告訴本報記者，近期他曾兩次趕赴北京，就政策能否在更大層面上放鬆與住建部進行溝通。

　　“從目前來看，中央是希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地産市場的信心，但是這一政策在地方執行的時候並不能達到政策設計的需求。”張建告訴記者，尤其在二三線城市，樓市成交持續下行，銀行仍需控制風險，“對於地方政府而言，政策實際落不了地，這才是最頭疼的問題。”

　　據了解，10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開房産新政通氣會，要求上海執行新的貸款認定標準帶有附加條件，即還清原有貸款後，新增購買的一套房必須是上海普通住宅，但即使如此，在利率方面各家銀行仍都傾向於執行基準利率，最多實行九五折。

　　深圳某商業銀行個貸部經理對記者表示，對於個人住房按揭貸款，銀行也面臨融資成本高、貸款難問題。監管部門要求商業銀行支援剛需，是將這類貸款作為政策性貸款來看待，但商業銀行要追求利潤，這本身就是一種矛盾，因此銀行目前很難執行低利率。

　　而值得關注的是，今年中央多次在三農、小微以及棚改等方面實施“定向寬鬆”，央行從源頭上的放水，確實降低了資金成本，銀行也願意按照較低利率來執行。但對於房地産行業，中央的政策仍停留在喊話和文件上，“央四條”中提到的房地産資産證券化，旨在解決銀行貸款資金問題，但在業內看來，短期內也難以實施。

　　上述華南某市國土系統的官員稱，中央暫時並未在資金上針對首套剛需和改善型需求放水，地方上有人提出能否對房地産也採取定向寬鬆的政策。

　　一位接近湖南省住建廳的人士告訴記者，從短期效果來看，目前地方政府提出的訴求是，希望中央繼續放寬信貸，督促商業銀行貸款實施細則落地，貸款問題僅僅依靠儲蓄難以解決，需要央行再貼現給商業銀行。

　　“現在各地政府的‘跑部’工作還是各自為戰，但關係較好的省份和城市之間也都通著氣，所以地方政府目前的目標也是較為一致的，大家都希望能趁熱打鐵，借著央行‘9·30’政策剛出來的熱乎勁兒把後續問題理清。”張建對記者坦言。

　　減稅或為主要方向

　　“不過，從中央層面來説，政策出臺肯定不會這麼頻繁，政策落地後，效果反映到市場尚需一段時間。”一位接近住建部的業內人士對記者表示，“中央目前的態度一是觀望，考察政策效果，二是根據宏觀經濟走勢定調明年的經濟工作，房地産市場的相關政策只是其中一環。”

　　業內人士分析，今年9月金融數據表現平穩，由於穩增長仍是當前重要任務，而國內外復蘇不及預期，政策仍需持續發力。因此在財政政策空間有限的情況下，年內貨幣政策寬鬆力度有望進一步加大。

　　“就整體經濟環境來看，近期主要宏觀經濟指標表現疲弱，其中房地産市場調整已經成為拖累固定資産投資增長的重要原因，因此預計信貸繼續放鬆將是下一步樓市政策調整的一個方面。”上述接近住建部的業內人士分析，“此外，從長期來看，市場交易領域的稅費調整也將成為可能。”

　　方圓地産首席市場分析師鄧志浩稱，“如果10月地産銷量再不起步，繼央行後，會考慮祭出2008年金融危機時財政部的減稅大招：個人住房轉讓營業稅徵免時限由5年恢復至2年。消息不是空穴來風。”

　　對此，記者近日從北京多位房地産分析人士處求證，過半分析人士認為這一消息可信。

　　上述華南某市國土系統官員也認為，“減稅的可能性很大，只是時間上預期不會這麼快實施。”他表示，因為限貸在國慶節才放鬆，有的銀行尚未實施，效果怎麼樣還需時間觀察，短期內不會再有大的政策出來。

　　北京中原地産首席分析師張大偉告訴記者，下一步可能會出臺針對剛需的定向降準，否則銀行不願意貸款。不僅如此，後續地方政府預期還會在稅費政策等方面鬆綁，樓市第三輪救市還將次第出現。

　　事實上，地方政府的“救市”行動已經開始進行。近日，武漢住房公積金管理中心發出通知，購買第二套房公積金貸款最低首付款比例調整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。

　　“對於地方政府而言，房地産方面可以掌控的政策主要就是公積金貸款、稅費減免和財政補貼，目前已有不少地方在這三個方面進行了調整，與2008年的救市政策相比，程度上已經接近。而對此，中央的態度其實是已經默許了。”上述接近住建部的業內人士稱。

　　湖南省房地産協會首席經濟學家王義高認為，地方仍需房地産作為支柱産業，去年湖南長沙賣地收入達660多億，今年一半都沒完成，地方債務償還都需要土地財政。未來中央和地方政府還會繼續放鬆調控，可能出臺像公積金可異地貸款這樣意想不到的措施。

　　顧雲昌認為，與2011年市場過熱而降溫不同的是，此輪調控是因市場過冷後要升溫，金融的支援力度是關鍵，目前公積金貸款政策做出調整，也是為促進房地産市場回暖，防止過度下滑。

　　市場現回暖預期

　　央行“9·30”新政發佈一週後，儘管對首套房利率優惠方面的執行力度持保留態度，但各大國有行及股份制商業銀行普遍執行了首套房認房不認貸政策。政策落地後，北京、深圳等地的二手房市場出現回暖跡象。

　　中原地産統計數據顯示，十一長假過後，中原地産六大城市二手房門店新增客源持續增加，日均新增客源1.1萬個，較9月的日均水準增加約六成。而節後第二周(10月8日-15日)，六城市中原報價指數全線上漲，其中北京指數在10月13日後補漲，漲幅高達13.4%。

　　張大偉認為，門店來訪量的增加，説明有意向購房的人群正在增多，這是接下來成交量回升的基礎，樓市交易活躍度正在恢復。目前除了小部分三四線城市庫存積壓過於嚴重外，其他城市或將全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現再次上漲。

　　據最新數據顯示，北京二手房市場的交易量在10月上半月也已有所回升。截至10月15日，北京二手房網簽量達2043套。而據我愛我家分析師張月表示，由於十一長假的原因，網簽數據滯後，10月上半月二手房的實際成交量已經突破5000套。

　　此外，據偉業我愛我家市場研究院監測，10月份的前12天，北京我愛我家的二手房買賣合同簽訂量(含未網簽)比9月同期上漲了121%，比去年同期上漲了64.2%。鏈家地産內部數據顯示，10月第二周成交量較上周增長44%。

　　與此同時，目前有房源在售的業主心態也已開始變化，不但沒有了議價空間，反而預備漲價。業內人士分析，隨著10月政策因素的影響增大，換房和出手購房的頻率會加快，市場價格反彈將更為明顯。

　　在新房方面，開發商的態度更是普遍轉為樂觀。“從目前的政策走勢來説，我們在心理上其實已經可以鬆口氣了，但是從市場形勢上説，今年年內公司的主要目標仍然是加速去庫存，迅速回籠資金，在價格上不會有大的調整。”北京一大型開發商對記者表示。

　　“我們判斷，未來幾年內中國的房地産還是會往上走，可能幅度沒有之前那麼大，但走勢總體而言還是向好的，因此我們對中國的房地産市場投資還是非常有信心的。”北京蘇富比國際房地産首席執行官凱文告訴記者，今年10月，國際拍賣巨頭蘇富比首次宣佈在中國設立國際房地産業務，也是出於對中國市場的復蘇前景看好。