原計劃建200套廉租房，實際只建24套，其餘全變成了商品房；在明知土地是劃撥地的情況下，房産局仍為開發商發放商品房預售許可證，幫開發商獲得商品房銷售“資格”；沒有辦理土地變更手續，開發商就擅自對外銷售商品房，導致業主辦不下國土證、房産證……

　　作為岳陽市首個利用商品房開發帶動廉租房建設的小區，岳陽市綠茵苑(長虹廉租房小區)如今已“麻煩成堆”。

　　？“廉租房”變身“商品房” 業主拿不到國土證

　　2001年12月6日，岳陽市房地産管理局與岳陽市夢莎房地産開發公司簽訂了商品房開發結合廉租房建設的協議，約定用望岳中路的一宗土地合作建設廉租房。

　　據岳陽市房産局副局長付榮介紹，按原定計劃由夢莎公司建設200套廉租房，但在實際建設中，綠茵苑僅建了一棟廉租房(24套)，其餘9棟都變成了商品房。2004年起，這批商品房陸續銷售給了204戶購房者。綠茵苑小區業主委員會主任徐明光説：“10年過去了，204戶業主的國土證依舊不見蹤影。”

　　在綠茵苑小區業主湯滿全向記者提供的購房合同中，可以清楚地看到：買受人購買的商品房為預售商品房。預售商品房批准機關為岳陽市房産局。記者從岳陽房地産政務網上也查詢到，綠茵苑項目2004年7月取得商品房預售許可證，發證機關為岳陽市房産局。

　　2011年，業主們以“未能在規定期限內取得房産證和國土證”為由，將夢莎房地産開發有限公司告上了法庭。2012年8月，岳陽市岳陽樓區人民法院判決：“被告夢莎公司與有關政府職能部門達成廉租房建設的協議後，又以商品房對外出售，是違規行為，其行為也是錯誤的。”

　　“劃撥地”發放預售許可證 房産局涉嫌違規操作

　　記者了解到，綠茵苑小區業主辦不了國土證的原因是土地性質問題。作為商品房開發結合廉租房建設的項目，綠茵苑小區使用的全部是本應用於“福利性住宅”建設的劃撥地，可開發商和有關部門沒有變更土地性質、補辦出讓手續，就直接進行商品房開發銷售。

　　業主湯滿全提供的與夢莎公司簽訂的購房合同中註明：出賣人以商業用地方式取得位於望岳中路的地塊土地使用權。然而，記者發現購房合同中的表述隱瞞了這宗土地真正的性質和用途。經岳陽市國土局查證，這塊土地性質實際上是“劃撥用地”。

　　正是在“不規範”的操作下，夢莎公司在國有劃撥土地上建起9棟商品房並對外銷售。上海建緯(長沙)律師事務所律師陳良俊説，綠茵苑項目的土地證寫明是“劃撥地”，岳陽房産局在這種情況下就發放預售許可證，屬於項目審查的違規操作。

　　記者了解到，國有劃撥地上建商品房，要取得房産證和國土證，必須改變土地性質，需要開發商繳納土地出讓金。國土局要求夢莎公司按每平方米500元至600元補交土地出讓金，但這筆款一直未交，導致業主的國土證難以辦理。

　　？減免稅費“四六分成”，是實屬無奈還是損公肥私？

　　記者調查發現，近年來，廉租房建設領域出現了種種亂象，一些地方在廉租房建設中，先用劃撥地“吸引”開發商，答應讓其開發商品房項目，條件是開發商配建一定數額的保障房，最終卻辦不下來報建手續，這種“先上車後補票”的現象並不少見。

　　據岳陽市房産局和夢莎公司2001年簽訂的協議，房産局為開發商辦理商品房開發的前期報建及後期産權登記等手續，辦理手續所減免的各項費用由夢莎公司與房産局四六分成。減免稅費的60%部分，由夢莎公司以建設廉租住房形式返還補償給房産局(權屬性質國有)。

　　記者看到一份2001年岳陽市廉租房建設領導小組“關於合作開發建設廉租房的決定”中規定，綠茵苑廉租房小區開發項目享受廉租房建設的一切優惠政策，減免稅費30多項。付榮告訴記者，財政沒有資金安排，廉租房又要建設，在當時用此種方式建廉租住房“實屬無奈”。

　　陳良俊認為，不論是商品房項目裏配套建設廉租房，還是廉租房配套建一部分商品房，從土地使用到稅費減免都要嚴格按規範程式辦事。否則，政府部門本意是為解決老百姓的住房問題，結果卻出現既不像保障房又不像商品房的怪象，造成政府部門、開發商和老百姓之間的矛盾糾紛。