今年以來房地産市場整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業績不佳的大背景下，提高週轉率，加快庫存消化速度是開發商現階段主要的戰略發展目標。“很多房企在淡市拿地也主要是針對一些高性價比的地塊”。

　　9月，遠洋、萬科、萬達、龍湖、世貿等20大標桿房企拿地總額173億元，成為最近半年來單月額度之最。張大偉認為，最近部分城市土地價格的下調，加上各地救市政策的疊加，預計土地市場在降溫半年後，部分企業可能會加大抄底拿地力度。一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。

　　“十一”黃金周前夕發佈的房貸新政並未立竿見影。最新數據顯示，黃金週期間，大部分城市樓市成交量尚未回暖。全國主要城市住宅價格在經歷8月降幅收窄後，9月再次擴大跌幅，市場下行趨勢未改。

　　低迷態勢已經從樓市傳導到土地市場，9月多個城市土地成交量價雙降。記者了解到，隨著土地市場逐漸形成短期內的價格洼地，北京、廣州、南京等城市大型房企開始加大抄底力度，針對一些高性價比地塊展開“搶地大戰”。

　　上海易居房地産研究院近日發佈9月北上廣深等10大城市土地市場成交數據，土地市場延續了8月降溫趨勢，且降溫速度加快。數據顯示，9月，10個典型城市土地成交建築面積1001萬平方米，環比下降53.2%，同比下降69.3%。5月以來，土地成交建築面積同比均為負增長。且9月環比、同比跌幅分別較8月大幅增加67.8和41.5個百分點。

　　“9月一線城市土地成交面積仍然大大弱于去年同期，成交均價也出現下降。市場持續降溫，‘金九’不再。”上海易居房地産研究院研究員亢亞娟説。

　　整體來看，全國主要城市住宅價格在經歷8月降幅收窄後再次擴大跌幅，市場下行趨勢明顯。

　　儘管“十一”黃金周前夕發佈的房貸新政引發市場熱議，但從最新的黃金周樓市成交數據來看，市場尚未對新政的利好立即做出明顯反應。根據中原監測的40個重點城市數據顯示，今年“十一”黃金周商品住宅成交表現並不理想，處於2010年以來最低位，環比降幅為35%，較發佈“限購令”的2011年也下降了4%。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，房地産市場整體下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉冷。持續接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場，土地市場也相應迎來價格洼地。

　　在張大偉看來，土地市場進入低谷，為房企補充土地儲備創造機會。“從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運作，但抄底的企業將會增多”。

　　鏈家地産市場研究部張旭告訴記者，今年以來房地産市場整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業績不佳的大背景下，提高週轉率，加快庫存消化速度是開發商現階段主要的戰略發展目標。“很多房企在淡市拿地也主要是針對一些高性價比的地塊”。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示，9月，遠洋、萬科、萬達、龍湖、世貿等20大標桿房企拿地總額173億元，成為最近半年來單月額度之最。張大偉認為，最近部分城市土地價格的下調，加上各地救市政策的疊加，預計土地市場在降溫半年後，部分企業可能會加大抄底拿地力度。一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。

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　　首套房7折貸款利率難實現

　　記者獲悉，央行與銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》後，大多數銀行都表態將研究房貸新政的細則，有部分銀行已表態將根據借款人資質適當給予優惠利率。不過，業內分析人士指出，目前，銀行資金價格高企，首套房給出0.7倍的最低利率幾無可能，並且進入第四季度後，銀行放貸額度會更加受限，因此，短期內能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。

　　目前，工行和建行均表示，根據新的房貸政策要求，對於貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。農行也表態稱，將提高服務效率，逐步推廣個人住房貸款自動審批，科學合理定價，將貸款利率控制在合理水準。

　　在股份制銀行中，招行明確表示“開始執行新政”，並將單獨撥出信貸額度用於支援購房貸款市場需求，並根據房地産市場的發展適時調增房貸額度，從10月8日起開始執行新政，但具體房貸細則和首套房利率定價，各地分行還需等待總行另行通知，將根據借款人資質、信用狀況等來確定首付款比例和貸款利率。

　　華夏銀行相關負責人稱，“由於新政是央行和銀監會共同出臺的，北上廣深可能會有不同，所以還需要等待當地銀監局的通知。”另外，興業銀行、浦發銀行等不少商業銀行表示，有關房貸政策的實施細則正在研究制定中。

　　“雖然信貸能否放鬆取決於各商業銀行的自身判斷，而非地方政府的政策指導，但銀行也無法完全無視來自政府方面的壓力，而銀行是否妥協以及多大程度地妥協則取決於銀行與政府的博弈。”融360的分析師在調研報告中指出。

　　事實上，考慮到目前的存貸利差，銀行輕易給出0.7倍利率優惠幾無可能。中原地産首席分析師張大偉分析稱，“對於市場而言，除非全面降準，或者央行單獨對銀行給出針對房地産首套房貸款的額度，否則購房者貸款難的情況可能還會繼續。”

　　興業銀行首席經濟學家魯政委認為，“按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當，低於5年期政策性金融債收益率4.63%，不過銀行現有的資金成本顯著高於這個水準。目前，在實際操作中對首套房執行基準利率的0.7倍事實上是不可能的。”招商證券分析師肖立強認為，雖然此次房貸新政正式出臺，但當前的貸款基準利率明顯高於2009年水準，同時金融脫媒、非標融資規範導致社會融資成本整體處於較高水準，在非降息和重定價情況下，2009年的按揭利率水準對於當下而言，基本上是一個回不去的過去。