房地産調控四大疑雲待解

　　一場北風吹去了北京上空的霧霾，即將面世的滬港通也有望將A股從糾結中拽出來，但央行和銀監會的房貸新政卻沒有讓房地産市場變得清澈，反而引來了諸多疑雲。

　　首先，房地産與經濟增速的關係該如何處理。

　　10月10日，國際貨幣基金組織(IMF)在華盛頓發佈的《亞洲及太平洋區域經濟展望報告》中指出，在短期內，急轉直下的中國房市或拖累亞太地區的經濟前景。報告預測，中國房價指數如持續下跌，將對許多亞洲的新興經濟體産生重大影響：“房價下跌5%，將導致後一年GDP下降1.3%。”

　　不過，IMF首席經濟學家奧利維耶·布朗夏爾日前又表示，中國房價會下降，但並不會帶來金融和財政風險。因為中國家庭按揭貸款的杠桿率相對較低，即使房價下跌也不會使金融機構和家庭破産。他強調，增長放緩是中國經濟機體更加健康的表現。

　　房地産一頭連著投資，一頭挂著消費，是一個牽一髮而動全身的行業。從當前國內採取的措施看，各地相繼取消限購以及房貸新政的出現，被各界認為是經濟穩增長的一項重要舉措。更有甚者，將針對房地産的這些措施稱為救市手段。因此，房地産調控與經濟增速的關係要搞好。

　　其次，房地産投資和房地産信貸供應能不能滿足市場需求。

　　中國社會科學院在10日發佈的《中國經濟形勢分析與預測——2014年秋季報告》中預計，2014中國經濟增長7.3%左右，比今年春季預測下調了0.1個百分點。下調的主要原因是：今年以來房地産市場調整加深，佔總投資1/4的房地産投資的增速顯著下滑；儘管政府加大了基礎設施投資力度，但因融資制約、項目準備不足、投資回報率低等問題而難以完全對衝房地産投資增速的下滑。

　　8月份房地産相關數據繼續惡化，銷售和新開工繼續負增長，相對穩定的施工和竣工面積也帶動地産庫存不斷攀升。然而，房地産投資受制于前期拿地和新開工過少難有明顯復蘇，反而繼續下行的風險較大。眾多分析機構認為，“認貸不認房”等舉措會給房地産市場帶來短期提振，但可能無法改變明年房地産投資向下調整的格局。

　　國信證券預計，房地産投資下滑對整體經濟拖累較大，政府無法泰然處之，勢必祭出對衝的手段。

　　而針對居民房貸的需求，央行、銀監會祭出了住房抵押貸款支援證券（MBS)等“新武器”，從短期來看，這些措施可以拓展居民部門加杠桿的空間，顯著刺激地産銷售。但中長期來看，居民部門即使有加杠桿的空間，但缺乏加杠桿的能力，也會使大量的地産庫存難以消化。

　　因此，從滿足居民房貸需求、消化樓市庫存壓力等方面看，全面降息才是最直接、最有效的手段。而現在較低的通脹形勢也為全面降息創造了有利條件。

　　第三，房地産稅立法何時才能實現突破。

　　今年年初，房地産稅立法據稱在低調而有序的進行，但事實情況是這項工作並沒有列入2014年全國人大的年度立法計劃。業界比較統一的看法是，雖然國家強調“加快房地産稅立法”，但房地産稅立法會非常艱難，吵吵幾年也是有可能的。

　　但在房貸新政出臺後，稅收調整成為市場的關注焦點。比如，有業內人士爆料稱，11月份將調整二手房交易營業稅，原滿5年的普通住房交易免征營業稅，將調整為滿2年的即可免征。另據國內媒體報道，重慶將按建築面積的成交單價統一扣除20%的裝修費後再確定是否需要徵收房産稅。

　　從以上資訊看，無論是市場傳言還是地方政府的作為，都將注意力放在了房地産稅上。這會不會倒逼房地産稅立法的推進進程呢？

　　第四，住房資訊聯網何時才能從傳説成為現實。？

　　《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》明確提出要“健全城鎮住房制度”，建立以土地為基礎的不動産統一登記制度，推進部門資訊共用，6年內要實現全國住房資訊聯網。

　　現在已有包括福建、甘肅、廣西等省份頒布了不動産統一登記實施方案，明確時間表和路線圖，加快推進不動産統一登記工作。據國土資源部統計，在全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動産統一登記相關工作，河北、山東等11個省份已經基本完成不動産登記省級職責整合。

　　國務院法制辦在8月15日對外發佈《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》，公開徵求社會各界意見。按照日程安排，這次徵求意見於9月15日結束。在進一步修改後，該條例有望經國務院批准正式實施。屆時，住房資訊聯網就將變得清晰可見，也許不會用6年的時間就能與公眾見面了。

　　總之，房地産市場牽涉面太廣，上述的疑雲越早清除越有利於這一行業的健康發展。只有房地産市場進入健康發展軌道，中國經濟也才能更好地進入“第二季”征程。