據經濟之聲《央廣財經評論》報道，剛過去的十一假期不僅是旅遊佳節，也是購物旺季，不少商店都亮出“打折”口號吸引顧客。與此同時，買房貸款打折的消息也讓人眼前一亮。

　　在央行、銀監會的通知發佈之後，由建行帶頭，工行、農行等國有4大行都已宣佈，支援百姓合理購房需求，執行房貸新政。工行提出，對貸款購買首套自住房的家庭，實行貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

　　7折利率聽上去很誘人，但一位國有銀行支行負責人的話也值得注意。他坦言，房貸6.55%的基準利率打7折後是4.585%，現在銀行的理財産品大多都在5%以上了，如果銀行按7折發放房貸，那肯定做一單賠一單。

　　在外人看來，説這話難免是在為自己所在的行業喊冤叫屈，但客觀地觀察，他的話是不是也有幾分道理呢？對此問題，我們的觀點是，房貸新政要量力而行，謹防“既為難了銀行，又救不了房企”。

　　七折的利率如果執行，銀行果真是在賠本做買賣，銀行的盈利果真會受到很大影響嗎？中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇説，銀行可能只給一些核心客戶打7折。

　　郭田勇：央行明確可以打7折以後，至少給銀行更大利率定價空間，因為以前央行沒有説打7折的話，商業銀行即便想打7折也不能打，而現在可以打7折了。各家商業銀行的確可以用這種很優惠的利率貸款，它有定價空間，但這並不意味著所有的客戶在銀行貸款之後都會享受到七折利率，銀行對客戶也是區別對待的，因為本身每個客戶的風險是有大有小的，按照利率覆蓋風險的原則，肯定不能説所有的客戶都打七折，比如説它對於核心客戶、重點客戶，或者説對它的銀行理財産品、信用卡貢獻比較大的一些客戶，可能可以打7折。

　　自從9月30日央行和銀監會出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，也就是“央四條”以來，房貸大放水的節奏在逐漸加快。但郭田勇認為，房貸放寬救不了房企。

　　郭田勇：儘管央行也出臺了一些被很多觀點認為是在救房市政策，但決定房地産市場本身的內因還應當是市場本身。相對於群眾的收入水準來説，如果房價偏高的話，簡便依靠什麼杠桿給一些政策的話，要想徹底把房地産刺激起來，恐怕也是比較難的。央行這個政策對於穩增長，在一定程度內恢復一些居民的購房需求，肯定是有幫助的，但是也不能認為説，有了央行政策以後，未來房價還是會繼續增長，房産業還是會呈現井噴態勢，如果這麼理解的話，恐怕也是有偏頗的。

　　對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，可享受首套房貸款政策，這是這次新政最吸引人的一點。首付最低3成，還可享受最低7折基準利率的優惠。這會實現嗎？中國農業銀行首席經濟學家向松祚認為，未來房貸利率普遍打7折是不可能實現的。

　　經濟之聲：目前各家銀行遲遲沒有公佈具體實施細則，未來房貸利率普遍打7折的可能性究竟有多大？

　　向松祚：不可能實現。市場人士特別是房地産市場人士對這個政策的理解其實是有問題的。央行出臺這個意見以後，好像大家都覺得銀行必須要執行，其實並沒有“必須”這兩個字，它只是央行對於房地産政策的一個指導意見，或者説一個政策的指引。

　　商業銀行對於結清了一套房貸款的二套房是否是30%的首付款，是否利率打7折？這個指導意見裏面其實也講的非常清楚，商業銀行要結合自身的風險管理架構、風險管理的政策，必須要結合當地房地産市場的情況，來自主決定這個政策怎麼實施。也就是説，可以首付3成，房貸利率可以打7折，但是也可以不這麼做。如果銀行認為這個房地産項目風險很大，認為未來房價可能下降的幅度比較大，那為什麼要打7折？商業銀行並沒有必須要這麼做。

　　有些房地産開發商好像把房地産市場的萎靡，房地産價格放緩都歸罪于銀行，這其實完全錯誤。銀行本身也是一個企業，它必須要考慮它的風險。而且現在商業銀行普遍已經走向風險定價的策略，什麼叫風險定價的策略？就是如果銀行覺得風險越高，要的利率可能就越高；如果風險很低，那就願意給很低的利率。

　　房貸利率是否打7折，還是8折還是8.5折，我認為各個地方的情況會不同，一線城市、二線城市、三四線城市會有很大的差別。所以普遍打7折是沒有可能性的。

　　經濟之聲：從銀行的角度來看，目前房地産的貸款到底風險有多大？

　　向松祚：客觀來講，現在房地産貸款風險、按揭貸款風險還是非常小的，不過對於一些開發商來説，風險是存在的，特別是中小開發商，應該説信貸風險非常大。原因很簡單，過去中小開發商擴張的太多，他們銀行貸款的量也非常大，除了銀行貸款之外，他們還通過委託貸款、信託貸款，甚至一些第三方融資，吸收了很多債務，這些開發商杠桿率太高，而現在的房地産市場已經很難像前幾年那麼高速飆漲了，在大勢已經開始逆轉的條件下，有些中小房地産肯定不可避免地要破産。這些開發商現在希望中央政府出政策，希望央行出政策，幫他們重新救活，但不能把這種政策理解為一個簡單的救市，因為最終決定房地産的是整體的供需。如果現在供給已經相對過剩，甚至有些地方嚴重過剩，需求已經開始放緩，甚至有的當地已經完全釋放，靠信貸怎麼能救活這個房地産市場呢？

　　央行出臺這個通知，我希望開發商，希望我們購房者對於這個政策要有一個非常客觀的理解，不要把它簡單理解為銀行就要大規模開始放水了，現在任何房地産公司都可以生存下去，甚至都可以興旺發達，這種理解本身是非常錯誤的。

　　經濟之聲：銀行在開發貸方面可能會更加謹慎一些，那在按揭貸款方面、購房貸款方面，在出了七折這樣的底線之後，可能的折扣會是多少？

　　向松祚：結合整個全國市場情況來看，8.5折左右可能是比較合適的，這是第一個判斷。第二個判斷是，適合這個新政策的貸款戶不是特別多，因為很多貸款戶的首套房並沒有結清。當然這裡面也會出現一些變通辦法，比如有的人想買二套房，他可以提前把首套房還了，但實際上銀行不太願意買房人把首套房一次性還清，因為這樣它就會損失利息的收入，而且在合同上也是不合適的。結合這個情況來看，我認為這個政策對於改善性住房會有一定的幫助，但樓市不會出現井噴式的情況。

　　我覺得房地産的整體行業，特別是開發商，應該更加深刻認識房地産基本面的變化，同時商業銀行也要穩定的分析我們房地産基本面的變化，因為任何人都很難改變這種供需的基本面，如果我們現在簡單地把這個政策理解為放水，只會使我們已經存在的問題變得更加嚴重。

　　經濟之聲：這項政策出臺之後，房地産的銷量有沒有可能會出現一個小幅上漲？

　　向松祚：從全國平均來看，我認為很難出現大幅度的上升，但對於個別地方、個別城市，情況是不同的，因為我們全國的房地産確實差別很大。我認為這個政策出來之後，對於一線城市是比較利好的，但是對於三四線城市，或者對於大多數的二線城市，應該幫助不是很大。為什麼一線城市幫助大一點？因為一線城市基礎比較好一點，而且大家的購買能力比較強。