8大“露底”指標 10分鐘看懂樓市
- 發佈時間:2014-10-10 15:32:28 來源:羊城晚報 責任編輯:陳晶
樓市很專業、很難懂?其實,不用看太多令人眼花繚亂的數據,不必在意見紛紜的“口水”中糾結,假如你和我一樣,承認廣州等一線城市的樓市還會繼續往上走的話,那麼便不用太在意樓市底部何時到來。你不需要抄底抄到最低點,你需要做的只是,在樓市開始進入“V”形或“U”形底部右邊的上升通道時,能夠及時地發現市場已經開始走出谷底,從而作出正確的購房決定。
露底標誌1
診斷
未出現
大投資客抄底樓市
【標誌釋義】
“春江水暖鴨先知”。在樓市中,只有在水裏游泳的“鴨”才能第一時間感知水的冷暖,皆因資金身臨其境的敏銳嗅覺。歷史經驗證明,雖然資金有時也會盲目,不過一般而言,假如大投資客、國際基金或者擁有豐富抄底經驗的企業出現異動,則是非常值得關注的底部標誌之一。
【穿越2011】
從2011年年底開始,國際資金已為抄底中國樓市作準備。索羅斯基金管理香港公司準備構建一隻房地産投資基金,投資中國內地高端樓盤。同時,長江實業地産投資有限公司高管表示,該公司正積極關注收購機會,這是在中國內地擴張的黃金時代。
2012年年初,在北京、上海、廣州密集出現了基金組團以5-7折的售價抄底樓市。個人投資豪客開始出現。北京媒體報道稱,北京幾個樓盤出現了億元大單,背後均是一些不知姓名的隱身富豪。
【穿越2008】
2008年11月份,在絕跡一年多後,一支打著“溫州投資看房團”旗號的投資客隊伍出現在各地媒體視線中,他們轉戰北京、上海、杭州、廈門等地。幾乎在同一時期,由代理機構帶領的數家境外投資基金四處考察樓盤。猶記得當時,在廣州不少樓盤的售樓部外,同樣擺放著“歡迎溫州購房團”的牌子,留下不少溫州炒房客的足跡。
【2014年10月】
目前廣州樓市未見有明顯的大投資客異動,反而從去年開始,有不少投資機構從內地樓市撤走,其中的代表是全球華人首富李嘉誠一系列的拋售動作,這一年以來,李嘉誠相繼出售位於上海、廣州等城市的寫字樓及商場,據《證券日報》報道,在過去的一年時間裏,這位華人首富通過拋售手中資産,累計套現金額超過800億元。儘管李嘉誠多次表示“有買有賣是正常行為”,但仍被市場解讀為“不看好內地樓市”的悲觀信號。
露底標誌2
診斷
未出現
中心城區也大降價
【標誌釋義】
“皇帝女不愁嫁”,説的就是市中心區的房子。市中心區由於土地資源稀缺、供應量不足等因素,樓價向來堅挺。當市中心區的樓價也開始明顯下跌時,證明樓市已經進入深度下調階段。
【穿越2011】
2012年元旦前後,廣州週邊區域樓價經歷連續4個月的下跌後,降價潮蔓延到中心城區,中心區不少樓盤開始降價出售。其中被視為廣州樓市“風向標”的珠江新城,財富世紀廣場推出2.5萬元/平方米的特價,是之前售價的7.5折。越秀區的淘金峯景售價直降1萬元/平方米,相當於7折。部分新開樓盤低價入市,開盤價比“吹風價”要低15%左右。不過,總體而言,中心城區樓價的下降幅度約為10%。
【穿越2008】
2008年12月份,廣州十區均價跌至8012元/平方米,為全年最低點。在周邊區域房價持續下跌的情況下,天河、海珠、越秀、荔灣4個老城區樓價的下降幅度約為10%,少數樓盤降幅超過20%。
【2014年10月】
廣州市國土房管局最新公佈的成交數據顯示,8月份,廣州中心六區網簽均價為28284元/平方米,環比下降3.3%,同期降幅小于郊區樓價。從當前的市場來看,中心區的樓價依然比較堅挺。當然,中心區也有促銷的樓盤,不過只是個別現象,降價幅度也不大,因此,中心區樓價充其量只是止漲而已。
露底標誌3
診斷
已出現
推出“無理由退房”
【標誌釋義】
當降價維權的“隊伍”出現在不同城市、不同樓盤的售樓部,緊接著,越來越多開發商為了撬動消費推出各種“降價補償”措施,甚至推出“無理由退房”,成為樓價已經跌至谷底的最容易識別的信號之一。
【穿越2011】
2011年年底,廣州樓市出現較密集的降價維權事件。
【穿越2008】
從2007年下半年樓價開始下跌以來,各大城市陸續發生降價維權案例,廣州雖然算是“淡定”的城市,也不時會發生業主以各種理由拒絕收樓的案例,其後,有商家祭出“無理由退房”,以此撬動市場。
【2014年10月】
從今年年初開始,廣州番禺某高端盤以市價6折多拋售引發前期業主不滿,廣州部分郊區樓盤,如花都、蘿崗板塊等樓盤的維權案例明顯增多,儘管業主訴求不一,但樓價下降令舊業主心中不爽是背後最重要的原因。為了打消買家的顧慮,有開發商推出“無理由退房”與“降價補償”,市場仿佛昔日重現。
露底標誌4
診斷
已出現
房企並購大潮加劇
【標誌釋義】
市場調整的加劇首先表現在企業的洗牌、“大魚吃小魚,小魚吃蝦米”之後,剩下的是能經歷風雨的、有實力的企業。在這個節點中,甚至會出現大巨頭轟然倒下的消息。
【穿越2011】
2011年,房地産行業共完成70多起並購案例,是2009年全年並購案例數的2.5倍。當年,綠城董事長宋衛平的“千字文”成為並購事件中的悲情注腳,頗有壯士慷慨而歌的切膚寒意。
【穿越2008】
2008年被稱為“中小型房企兼併年”,包括萬科、保利等龍頭大企紛紛兼併一些企業或者收購一些項目,房地産企業洗牌劇烈。由於赴港上市遭阻,也有部分龍頭企業傳出破産、“地王”被收回的消息,房地産行業曾一度風雨飄搖。
【2014年10月】
Wind資訊數據顯示,今年上半年,房地産行業已完成並購交易73宗,同比增長2.09倍;未完成交易92宗,同比增長4.73倍。今年房企並購交易轉讓方更多為中小型房企,以大型開發商和地産私募基金為首的資本嗅到了高利潤的並購商機。大房企的轉型也成為當前明顯的趨勢,萬科、萬達、保利、恒大、綠地等均開始進行明顯的多元化發展。
露底標誌5
診斷
已出現
商家抄底土地市場
【標誌釋義】
一般而言,在預期不佳、銷售不暢的情況下,發展商會減少購入土地的預算,更審慎購買土地。正是如此,土地流拍與實力商家開始抄底土地市場兩者共存的時候,意味著市場深度低迷時期的到來。實力商家抄底土地市場意味著商家看好後市,因此,這同樣也是市場底部築成的標誌之一。
【穿越2011】
2011年至2012年年初,廣州連續取消了32次土地出讓,不過,抄底土地市場的現象也頻頻發生。2011年年底,廣州地鐵聯合體以30.7億元的總價拿下廣州大坦沙鐵路以北地塊,創下當時廣州單塊土地出讓的總價紀錄。從全國範圍來看,一些港資(外資)房企拿地熱情不減反增,香港知名房企和記黃埔在內地土地市場開始加倉,分別在佛山、大連等城市購入土地。
【穿越2008】
2008年年底,各大城市如北京、廣州、成都等逐漸開閘放地,大多數地塊以底價成交。同時,“地王”欠繳地價、退地的消息頻傳。但少數商家開始出手買地。在華南土地市場上涌現的大多數是新面孔,廣州年末多個土地拍賣會上,均是神秘企業以底價獲得地塊。在大開發商中,保利地産買地最積極進取。
【2014年10月】
中原地産市場研究部的統計數據顯示,20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減。不過,從今年年中開始,包括萬科、保利、中海、融創、龍湖等房企都表現出買地的意向。國慶節前夕,廣州土地市場迎來今年以來最大規模的集中推地,荔灣、天河、番禺、花都4區13宗地塊掛牌出讓,總起始地價達146.02億元,最終,10宗地塊成功出讓。
露底標誌6
診斷
已出現
調控政策開始轉向
【標誌釋義】
中國樓市向來是政策市,政策執行力度是決定樓市走向最關鍵的因素。“限字令”是當前樓市最關鍵的政策“緊箍咒”,也是“史上最嚴厲”調控的核心政策,是否鬆動至關重要。
【穿越2011】
2011年年底,以“限字令”為主要手段的“史上最嚴厲”調控持續。但是,一方面是中央反覆強調調控不放鬆;另一方面是地方政府在樓市政策上微調不斷。40多個城市出臺了不同的微調政策,微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。
【穿越2008】
從2008年10月份開始,中央政府接二連三地推出一系列重大政策利好以“鼓勵和支援住房消費”。無論是下調住房交易稅費、利率等中央“組合拳”,還是減免稅收、購房補貼等地方施展的救市舉措,都可以看到套在房地産行業頭上的“緊箍咒”已然鬆動,市場風向明顯扭轉。
【2014年10月】
目前仍然執行限購的只剩下北、上、廣、深等幾大中心城市,可以預期的是,取消“限購令”只是遲早的問題,調控政策利空已經出盡。
露底標誌7
診斷
已出現
“銀根”趨向寬鬆
【標誌釋義】
“銀根”的鬆緊,直接導致房地産行業景氣指數的高低。從房貸政策來看,假如出現住房貸款鼓勵性消費的傾向,則是較明顯的市場轉向的標誌。
【穿越2011】
從2012年年初開始,不斷釋放出銀根寬鬆信號。央行分別在6月8日和7月6日實施降息,于2月24日和5月18日下調存款準備金率,並首次實施不對稱降息以支援實體經濟。
【穿越2008】
2008年9月份後,國民經濟增速開始放緩,為啟動內需,第四季度國內貨幣政策轉為寬鬆,降息幅度之大創11年之最,調整後的貸款利率達到近15年來的新低,同時,在按揭貸款最低7折的新優惠政策下,房貸成本大為降低。
【2014年10月】
9月30日,房貸新政出臺,央行和銀監會聯合發出“關於進一步做好住房金融服務工作的通知”,對首套房貸的認定以及開發商的融資等進行了調整,新的房貸政策救市空間較大,執行力度如何尚未可知,但仍然給了市場無限的遐想。
露底標誌8
診斷
未出現
存量減少
消化加速
【標誌釋義】
供貨量與成交量是市場風向一個非常重要的指標。所謂“量在價先”,成交量上升,價格必然會往上走。尤其在市場長期低迷的情況下,如果出現成交量放大、消化率加速的跡象,則是市場即將走出低谷的標誌。
【穿越2011】
2012年2月份後,廣州樓市出現“小陽春”;4月份成交量再漲30%,攀升至83.24萬平方米,那是自2007年6月份後再也沒有達到的高度,樓市回暖至此完全確立。
【穿越2008】
2008年年底至2009年年初,樓市開始出現向上走的反彈跡象,其後成交量一路攀升,直至2009年8月份,廣州樓市交易量接近170萬平方米的高峰。
【2014年10月】
當前廣州樓市存量為近年來最高,被視為樓市迅速反轉的最大制約因素。陽光家緣的統計數據顯示,目前廣州11區的可售量、未售量分別達到1006萬平方米、1913萬平方米,幾乎是2008年-2009年這一次調整週期的兩倍,比2011年-2012年的這一次調整週期也大約多了50%。可以説,當前廣州樓市的去貨壓力巨大,即使成交量有所上漲,但總體而言,消化率加速尚未出現。
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