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開發商“豪賭”國慶黃金周 樓價止跌已成定局

  • 發佈時間:2014-10-10 15:32:27  來源:羊城晚報  作者:梁棟賢  責任編輯:陳晶

  

  陽光家緣統計數據顯示,國慶7天,廣州共網簽468套一手樓,網簽面積為56980平方米,比去年同期的820套下跌四成多。不過,業界人士分析認為,網簽數據存在滯後性,央行、銀監會聯合發佈的房貸新政在9月30日才出臺,國慶假期的數據尚未能反映新政對市場的影響。

  羊城晚報記者國慶期間走訪廣州樓市看到,今年國慶假期雖然比不上去年同期,但和2012年、2011年等處於平均水準的國慶黃金周相差不遠。據各大開發商、代理商的統計數據,今年國慶假期的客流量比9月份週末的客流量平均增加了50%,成交量大致比預期增加10%左右。

  房貸新政的出臺,註定了這個國慶黃金周與眾不同,有業內人士認為,這個新政的對市場的利好不亞於2008年年底的救市舉措。圍繞房貸新政,樓市中不同角色的人有著不同的解讀,有開發商甚至從中嗅出了廣州即將鬆綁限購的味道,一場“豪賭”就此展開。

  政策有放鬆的趨勢,廣州樓價會否應聲而漲?業內人士均認為,廣州樓市目前還有較大的庫存壓力,特別是週邊樓盤,開發商會以走量為主,今年年底前樓價不會大漲,但止跌已成定局,不排除樓價在明年重新進入上升通道,意向買家宜抓緊時機。

  “豪賭”漲價?“吹風”的多,實質的少

  房貸新政出臺,部分開發商借機“吹風”漲價,記者在番禺、黃埔等多個樓盤都聽到“近期可能漲價”的説法。科城山莊的銷售人員説,國慶期間的優惠節後可能就取消了,“現在這麼多利好政策”。花都某樓盤的銷售人員表示,周邊樓盤都有提價5%-10%的計劃。

  記者走訪市場時發現,國慶期間確實有悄然漲價的樓盤:番禺華南板塊某樓盤取消了開盤當天9.6折的優惠;同一板塊某樓盤的均價從9月底的1.7萬-1.8萬元/平方米上升至1.8萬-1.9萬元/平方米。但更多的樓盤維持原價,尤其是貨量大、競爭激烈的南沙和黃埔板塊,黃埔板塊某樓盤,國慶前銷售人員一直“吹風”要漲價,但到國慶假期結束,該樓盤的價格還維持在原來的水準。

  放出漲價風聲的還有二手市場,有二手仲介經紀告訴看房客:“現在政策變動很大,節後房貸政策一放鬆,市場馬上要漲價10%。”

  但這些“吹風”均被專家認為多數是“煙幕彈”,專家普遍認為,這一輪樓市的復蘇並不代表廣州樓市將迎來量價齊升,今年年底的樓價還是以平穩為主,不排除個別樓盤的售價會微漲。

  “今年國慶黃金周樓市成交略好,但還不是火爆,銷售增長遠達不到50%,除了市中心區樓盤外,週邊樓盤還有很多不明確的因素,開發商會選擇見好就收。”中原地産項目部總經理黃韜表示,“目前市場供應量始終很大,而且放鬆的信貸額度不會像以前一樣一下子達到4萬億元,主基調是‘微刺激’,而不是‘大刺激’,不會導致樓價大幅度飆升。”

  合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,按照以往的慣例,年底銀行貸款的額度都不多,新的信貸額度要等明年才出來,除非第三季度的GDP很不理想,否則大規模放鬆信貸以投資需求來拉動經濟增長的可能性不大,因此樓價很難大幅度上漲。

  合富房地産經濟研究院院長龍斌認為,當前廣州樓市存量為近年來最高,這是不容忽視的事實,將成為樓價上漲的最大制約因素。“從陽光家緣的數據來看,廣州11個區的總貨量幾乎接近2011年存量的兩倍,比去年3月份的存量也增加了大約一半,因此,去庫存仍是近期市場的主調。個別性價比高、品牌影響力好的樓盤如果前期價格調整幅度過大,利用這次利好可能略微回調價格,但大多數樓盤若貿然大幅度提價反而不利於激活市場。”

  專家預測:年底商家可“松一口氣”

  “年底廣州樓市的走勢會比之前樂觀。”黃韜判斷,“這次房貸新政有更多實質性的內容,具體的放鬆力度要看放出的信貸額度,但無論新增的信貸額度多少,都代表著樓價見底,未來的房地産調控是長遠的,不排除還會有利空,但起碼短期內利好因素居多,因此年底的市場會比較好。限購的放鬆,在一線城市是萬事俱備只欠東風,今年年底前估計會有措施,但最快也會在11月份才能出臺,因為國慶的市場不是太差,短期內放鬆限購的可能性會降低,而且還要看其他一線城市的動向。”

  黎文江表示:“這個國慶廣州樓市的成交回復到正常的水準,特別是空置率等各方面的數據以及9月份賣地的成績還算可以,開發商應該可以松一口氣了。今年年底前廣州或許很難全面取消限購,但有可能局部取消限購,如先取消對140平方米以上大戶型的限購。”對於明年的市場,黎文江認為,從房貸新政中可以看出調控思路的變化,開發商應該開始調整産品結構。“今年大家都把産品調整為剛需,明年可能要研究面對中産階層的改善型需求,因為新政突破了第三套房不能貸款的紅線,正式承認了人們在房地産市場的投資需求,相信會有更多改善型需求因此而産生。”

  龍斌認為,面對房地産市場的頹勢及經濟減速的壓力,今年房地産政策出現兩個巨大的變化:一是限購政策陸續走到盡頭;二是限貸政策終結。龍斌表示,房貸新政對市場的利好不亞於2008年年底的救市舉措。“兩大政策的重大變化,為研判後市消除了很多不確定性,特別是限貸取消後,將徹底改變人們對房地産市場走勢的預期,也將徹底消除觀望氣氛,有利於激活需求,對全國樓市構成實質性利好,房地産市場將重新回到上升通道,第四季度成交放量應該是大概率事件。明年的房地産市場非常樂觀。經過3-6個月時間的去庫存階段,廣州樓市極有可能重演過去量價齊升的走勢,對於有需要又有能力的購房者,我認為現在已經到了買房的時候。今年不買房,會有小小後悔;明年還不買房,到2016年後會大大的後悔。”

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