房地産行業似乎成了上海國資改革的“主標簽”。且不論最早的綠地集團借殼金豐投資並嘗試“混改”，今年以來，包括海博股份、自儀股份在內，都是房地産改革先行的思路，中華企業的定增方案也包含了大股東房地産資産注入成分。有分析人士指出，當諸多上市公司轉型“開發商”之後，如何體現上海國資産業優化、結構調整的佈局，如何讓新興産業借助資本市場釋放活力

　　昨日，剛剛宣告易主的耀皮玻璃，在A股普漲格局下大幅下挫。以耀皮玻璃為最新案例，今年初至今，上海國資上市公司掀起的改革浪潮中，除了普通的定增募資、個別引入戰投以外，相當比例案例都與“涉房”有關。在剝離非核心且盈利能力薄弱的資産之後，地産資産率先實現“證券化”，成為上海國資改革的一個鮮明特點。

　　自儀股份成臨港集團證券化平臺

　　作為上海國資隊伍一員，自儀股份尚處於停牌狀態。不過，根據最新進展公告，自儀股份被電氣集團“賣殼”的路徑已經清晰——上市公司全部資産及負債置出，併發行股份購買臨港集團下屬部分園區開發類資産等。交易完成後，臨港集團將成為上市公司實際控制人，公司主營業務也將變更為園區開發類業務。

　　對比儀電係將飛樂股份“賣殼”給民企，自儀股份的“賣殼”其實並不徹底，因為臨港集團並未跳出國資範疇，仍是上海國資系統的一次“左右手轉讓”。其次，自儀股份的題材也沒有飛樂股份那麼“新潮”，其計劃的置入資産是園區開發的傳統業務。

　　根據臨港集團披露的公開資訊，截至2013年底，公司股東共有7家，註冊資本近64億元，其中大股東為上海市國資委，持股比例47.08%，對應出資額30億，而同為上海國資委下屬的上海同盛投資集團持股18.83%，對應出資額12億。此外，上海市國資委下屬的上海工業投資集團、上海久事公司各自佔資比例5.84%和7.06%，上海工業投資集團還通過全資子公司上海市工業投資公司持有臨港集團9.42%出資額。除了市國資委系統的5名股東，另兩名股東分別為：浦東新區國資委下屬的上海南匯城鄉建設開發投資公司，持有2.35%出資額，而上海市土地儲備中心亦持有9.42%的比例。也就是説，上海市國資委直接或者通過旗下企業合計對臨港集團88.23%的出資份額。

　　臨港集團的體量不小，卻沒有對應的上市平臺。資料顯示，集團擁有上海市漕河涇新興技術開發區發展總公司、上海臨港建設發展有限公司、上海市工業區開發總公司等多家全資子公司。2013年年報顯示，期末臨港集團總資産519億元，凈資産93.5億元，當年實現營業收入49億元，利潤總額近3億元，其中歸屬於母公司所有者凈利潤僅2632萬元。而2011年，公司經審計的資産總額為427億元，凈資産88億元，當年對應的營業收入47.58億元，利潤總額9.79億元，歸屬於母公司所有者的凈利潤為5.95億元。

　　從數據不難推斷，臨港集團負債率近80%，而經營業績卻在2013年退步。儘管其在漕河涇和臨港産業區內的拿地成本優勢明顯，且在漕河涇開發區擁有大量租賃物業，但土地一級開發週期長，資金佔用量大。因此，臨港集團“選中”了自儀股份作為上市平臺，將園區開發資産予以證券化，是一個更好的選擇。

　　上海國資改革“涉房”路徑

　　在本輪上海國企改革進程中，房地産業正成為一大方向。“剝離非盈利或者微利資産”之後，上市公司裝什麼？房地産類資源是最主流的選擇。

　　這樣的案例接二連三發生：且不論最早的綠地集團借殼金豐投資並嘗試“混改”，分析今年案例，包括海博股份、自儀股份在內，都是房地産改革先行的思路，此外，較早停牌的中華企業定增方案裏也包括了集團資産注入成分，房地産行業成了迄今為止上海國資改革的“主標簽”。

　　除了開發類房地産業務，其産業鏈上的行業也被予以挖掘。例如，週一復牌的耀皮玻璃，將由地産集團承接其大股東建材集團100%股權，從而易主。停牌中的棱光實業也宣佈，由現代設計集團實施重組。兩公司同屬“建材”行業，同地産行業有密切關聯。

　　但是，“房地産挑大梁”的路徑似乎難讓市場滿意。海博股份發佈農房集團100%股權注入的重組方案後股價下跌，之前“潛伏”重組的機構投資者，大多在方案發佈後走人。

　　事實上，農房集團在上市之前，曾有過較為激進的拿地動作。根據測算，重組完成後，上市公司資産負債率由55.72%上升至84.13%，主要因為農房集團在最近兩年加大了土地儲備。而這一策略削弱了農房集團之前“低廉土地儲備”的優勢，使得市場萌生了“激進拿地，證券化後二級市場買單”的擔憂。

　　“但是，房地産大量證券化也有現實需求。低廉的土地遲早會有開發完的一天，能上市的時候實現證券化，有利於公司應對市場變化，同時也正好借助資本市場對後續發展助力。”一位券商分析人士向記者表示。從另一層面，上海的本土房企中除了綠地集團已將版圖延伸海外，其餘公司在資本市場上的形象並不強勢。例如，中華企業雖然擁有地産集團這一大“靠山”，但其實更多的資源駐留在集團層面，上市公司的競爭力並不突出。

　　“相對來説，國資系統土地資源規模大、體量大，注入後，將明顯提升整體證券化水準，改革效應明顯；對上市公司來説，房地産雖然盈利沒有以往可觀，還是能保持在一定水準。”上述分析人士補充。

　　然而擔憂也一併存在。“60億的交易額，只有20億是資産注入。”之前，中華企業定增方案被股東否決的時候，有小股東對此表示不滿。而對中華企業還沒有完全處理完畢的地産集團，此次又接下了耀皮玻璃，兩個殼怎麼玩，讓諸多投資者捏一把汗。

　　亦有觀察人士指出，當諸多上市公司轉型“開發商”之後，如何體現上海國資産業優化、結構調整的佈局，如何讓新興産業借助資本市場釋放活力？