樓市觀察

　　業內稱信貸放鬆是影響樓市關鍵因素

　　房地産正迎來一波救市潮涌。昨日，湖北省祭出相關政策，內容包括貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍等。此外，業界還有傳言稱，監管層正在醞釀非上市房企發公司債。

　　業內人士分析，後續還將有至少10個省份出臺救市方案，而公司債方面，雖然尚未有確切的消息下達，但是消息一旦為真，將對非上市房企融資形成利好。由於目前房地産下滑的隱患未除，未來中小房企債券還將面臨是否被投資市場認可的問題。

　　焦點1

　　湖北家庭唯一住房契稅減半

　　昨日，湖北省祭出救市政策，湖北省住房和城鄉建設中心發文推出“鄂六條”，在首套房貸貸款利率、首付比例和契稅上給予優惠支援。

　　“鄂六條”中提到，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬於家庭唯一普通商品住房的，減半徵收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率徵收等。

　　同時，要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸，一個月內予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業貸款部分予以利率下浮優惠。

　　此前，福建、湖南、寧夏三省已經出臺了省級“救市”條款。

　　業內：

　　還將有十個以上省份發佈救市條款

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，從整體效果看，“鄂六條”對市場信心有提振，但實際結果依然要看信貸釋放情況。

　　“在第一輪39個城市鬆綁限購後，第二輪鬆綁政策主要特徵為各省級政策出臺的地方救市細則，主要內容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業銀行降低商貸價格。”張大偉分析稱，土地財政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺愈加頻繁，從目前各地房地産的降溫情況看，預計後期起碼還會有10個以上省份發佈目的為救市的省級房地産健康發展意見。

　　“限購政策從全國範圍看已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內樓市走勢的唯一最關鍵因素。”張大偉表示。

　　不過，也有業內人士認為，房貸是否打折主要是“看銀行臉色”，目前銀行的資金成本較高，出於盈利及控制風險的考慮，在沒有其他措施的情況下，對於房貸利率下調的興趣不會太大。

　　焦點2非上市房企發公司債

　　傳言未獲證實

　　據專業媒體報道，有業內人士日前透露，監管機構正醞釀非上市公司在上交所發行公司債。

　　據悉，首批發債非上市公司名單中，將包括非上市房地産企業。

　　此前，中國銀行間市場交易商協會(以下簡稱“交易商協會”)召開相關會議討論未來房地産企業融資方向，允許部分滿足條件的上市房地産企業在銀行間債券市場發行中期票據，其中房地産企業發行中票募集的資金須用於符合國家政策支援的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的貸款。

　　此外，募集資金只能用於房建開發，不可用作土地款等其他用途。

　　不過，記者向多位券商固定收益部或融資業務部門人士了解，對於非上市房企可能獲准發行公司債的傳言並未得到確切的消息。“沒有看到相關文件，目前也不能判定傳言是否為真。”宏源證券固定收益總部首席分析師範為明確向記者表示。

　　業內：發債至少緩解房企資金緊張

　　不過，這一消息還是讓市場對監管層“救市”寄予了強烈的信心。

　　“現在房企融資方面還是很緊，銀監會已經口頭要求各信託公司謹慎對待三、四線城市房地産項目，儘量不做民營企業位於非核心城市的房地産項目業務，因此，不是特別好的開發商，沒法拿到貸款，中小型開發商的日子越來越艱難。”一位本地券商融資業務部門負責人表示。

　　根據中原地産統計的40家房企上半年的財務報告，超過一半的房企各項財務指標均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企佔比高達七成，行業總體的杠桿水準在攀升，整個行業的資金壓力有增無減。

　　“相比較上次央行發文准許上市房企發行中票，此次非上市房企可發行公司債消息如果為真，發行主體將獲得大幅度擴圍，其影響面將大得多。”上述融資業務部門負責人介紹。

　　不過，也有專業人士並不認同這一點。

　　方圓地産首席市場分析師鄧浩志表示：“發公司債不能算救市！發債並不會釋放市場的整體需求，所以解決不了目前成交量的情況。發債頂多只是緩解房企資金緊張的局面。”

　　小房企發債也難有市場

　　“此前，僅僅對上市房企放開中票，且有許多附加條件，因此整體意義並不大，就算上市房企中，也有一大半房企不符合資格，而符合資格的諸如保利、萬科這些房企，本來融資成本就不高，對於中票並不感冒。”上述負責人認為，一旦放開了非上市房企發行公司債，對於大批的非上市中小房企“肯定是件好事”，但是具體的利好程度，還要看是否有限制條款。

　　而平安證券固定收益部副總經理石磊則擔憂，小房企即使能發行公司債，也不一定發得出去，因為“市場不認可”。

　　上述負責人也對記者表達了類似擔憂。其表示，債券市場目前主要的投資者還是銀行投資者和大的金融機構。出於對房地産的擔憂，銀行機構本身已經在對房地産貸款進行收縮，如果回頭又買房地産的債券，無異於又將風險攬入懷裏，“這樣想來，小房企公司債的發行也是個問題。”