東西失而復得不易，樓市想把離開的購房人拉回售樓處更難。上週末，位於通州的東亞尚品臺湖商住樓開盤，打折、首付分期、免費更名、無理由退房，四種優惠都能同時享受。記者觀察，量少價低成為“金九”新盤攬客的法寶。

　　4棟獲批只推1棟11層

　　位於通州臺湖鎮的東亞尚品臺湖商住樓，從8月初就開始釋放降價賣房的信號。昨天，領到4棟樓預售證的開發商，卻只推出了一棟10號樓“試水”。

　　“項目是第一次開盤，開發商為了打響名氣，推出的均價才1.6萬元，幾乎接近底價，所以一期就只拿出了10號樓。”銷售員張先生在看房現場介紹説，“這塊地當年拿地時的樓面價就近1萬元，最初計劃賣到2.1萬元，這期價格便宜得連我都沒料到。”

　　不過，首先“試水”的10號樓，也不是每層都賣。張先生介紹，15層中位置最好的7層到10層，因為正在談團購，暫時不對外出售，453套房源中實際可以挑選的只有329套。

　　能打折又能無理由退房

　　據張先生介紹，329套房源，總共排了170組客戶，所以當天沒有排卡的看房人不僅能直接選房，還能享受排卡客戶的優惠待遇：第一，是電商排卡優惠，2萬元抵3萬元房款；第二是房款打折，在指定的時間內簽約支付首付，貸款可享受99折至98折，全款可享受98折至95折；第三，首付款可在一年內分三次繳清。

　　“最重要的是，開發商承諾一次免費更名和無理由退房。”按照張先生的説法，假使購房人在收房前就想轉手，開發商將免費代辦一次合同更名。同時，在通知收房的七日內，購房人可以無理由申請退房，購房之初支付的首付款，將按照萬分之二的利息，同本金一同退還。“正常的程式，您在收房前是不能改底單轉手的，多數開發商不願意費事。”銷售員告訴記者。

　　量少價低成攬客法寶

　　記者走訪發現，和東亞尚品臺湖相同，週末開盤的多個項目，都是量少價低的狀態。位於新華大街的通州萬達廣場週六237套房源開盤，預售均價3.2萬元，開發商直接打出了88折和5萬元抵10萬元，一套76平方米的兩居室，實際銷售單價在2.8萬元上下。所以，昨天，當記者以看房人名義到達樓盤時，從銷控表上看，237套房源只剩餘了20多套。

　　“樓盤降價，將成為‘金九銀十’新盤入市的普遍策略。”北京中原地産市場分析師張大偉表示，只有降價到位，出於抄底心態的部分購房者才會逐漸從觀望轉為試探入市。

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　　自住房棄購者重回二手房市

　　根據鏈家地産市場研究部的統計，今年三季度以前，購房者觀望情緒濃重，日均新增客源量環比增幅連續四個月處於負值狀態，需求水準持續下降。然而進入7月以後，日均新增客源量出現明顯的回升趨勢，但新增房源量卻出現一定程度的下降。至9月初，新增需求供應比為5.1比1，達到年內最高水準。

　　據了解，當前新增客源量增加與二手房降價有關，今年3月份以來，不少二手房房主下調了報價，特別是4、5月份，而業主報價調低後，市場上低價房源的成交速度加快，促使購房者觀望情緒減弱，入市意願增強。

　　自住房棄購者重回二手房市

　　對於購房人的需求，鏈家地産統計，總價300萬以下的房屋需求佔比出現較為明顯的上升；從面積需求情況看，新增客戶對90平方米以下中小戶型的需求有一定程度的增加。

　　鏈家地産市場研究部張旭分析，二季度以來低總價小戶型的需求量佔比增加的主要原因是剛需客源入市比例增加。經歷了大半年的樓市觀望期，一部分房屋的價位逐漸下降到剛需客戶所能承受的心理價位，使其入市積極性相對提高。而備受矚目的自住房從6月份開始搖號後便被價格優勢減小和高棄購率等問題困擾，部分沒有中簽或棄購的購房者回流二手房市場，這部分購房者一般都資金有限，這在一定程度上使得二手房剛需客戶群體有所壯大，也使低總價小戶型的需求量佔比不斷增加。

　　石景山房價降幅大

　　從區域上看，中心城區東城和西城，外城四區朝陽、豐臺、海淀、石景山三季度以來的日均新增客源量較二季度分別增加了5.9%、6.1%，而遠郊區縣僅增長0.1%，客源回升最為明顯的兩個城區是石景山與海澱區。據了解，城區需求回升明顯主要是由於其地理位置優越，受自住房的分流影響較小；石景山區回升明顯是因為價格降幅最大，截至目前，石景山區降幅已達15.6%，客源的增長幅度也最大。

　　對於未來客源量是否會繼續回升，鏈家地産認為，主要取決於房價是否還有下調空間，如果保持目前水準，客源量變化不會太大。