8月底以來，全國超過50個城市發生以吳秉麟為法人代表的“興麟係”房産仲介公司突然關閉事件。9月8日淩晨，興麟、德邦房地産經紀公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局人員抓獲。

　　同時，各地公安部門不斷接到大批購房者報案，稱首付款或定金被騙，初步統計涉及金額超過2億元。

　　短短幾年，“興麟係”經歷了“病毒式”急劇擴張，卻幾乎在一夜之間崩盤。這個頭頂“中國房地産經紀機構總部”光環、門店眾多的仲介機構，為何能騙取如此多購房者的信任？又為何會在快速擴張后轟然倒塌？帶著上述問題，《每日經濟新聞》記者日前趕赴興麟房産的起家之地內蒙古包頭市，並展開了為期一週的調查，試圖揭開這家仲介機構的“神秘面紗”。

　　2012年開始大力擴張

　　吳秉麟旗下的房産仲介，儘管有不同的“馬甲”，但被統稱為“興麟係”。公開資料顯示，2009年，興麟房産的第一店開在了內蒙古包頭市。

　　興麟房産離職員工張靜(化名)對《每日經濟新聞》記者回憶道，彼時的興麟房産，只有幾個人。一直到2011年下半年，興麟房産在包頭市也算不上一家有名的仲介。“那時還有很多人不知道興麟。”

　　直到2012年，興麟房産開始擴張。據張靜透露，2012年，興麟房産在包頭的門店突然增至40多家，如雨後春筍般出現在包頭的大街小巷。

　　也就在2012年，黃色小面的拉著統一制服的興麟房産員工，在馬路上呼嘯而過。黃藍相間的門店風格，也讓包頭市民熟悉了這家仲介。

　　“雖然門店、制服都統一，但(興麟房産)操作流程並不正規”。張靜説，小産權、鐵路産權、無産權證的房屋等，這些不可以辦理二手房按揭貸款的房源，興麟房産都許諾可以辦理按揭貸款，並答應過戶。

　　不僅在交易時“無限制”地許諾，興麟房産的仲介費還可以打折。“只要(購房者)能及時交上購房款和定金，仲介費打個五、六折都是可以的。”張靜説。

　　在形象上大力包裝，製造“規模大”、“實力強”的假像，以及可以打折的仲介費，讓一些購房者進入了“圈套”。

　　張靜告訴記者，興麟房産的門店，以其他仲介不涉足的小産權、回遷房無房本等為業務重點，以客戶交錢並向總部回款為依據，高提成結算鼓勵簽單。

　　“能最終成交的房屋，佔比20%都不到。”張靜表示，在興麟房産買房子，首要條件是繳納定金和首付款。合同規定65個工作日辦理完所有過戶手續，但辦理下來，至少要3個月以上。

　　如果過戶手續一直辦不出來，被催的次數多了的話，業務員會寫補充協議。內容大概是：在規定期內未辦理完，退還相關資料及房款，並付每天總房款3‰的違約金。

　　張靜表示，違約金其實沒有多少錢。“很多過戶手續根本就辦不下來，購房者繳納定金和首付款、全款，上交總部財務，短期集資再分配各地開新店。”

　　將首付款打到仲介的賬號，也遭到了不少購房者的質疑。

　　對此，興麟房産的工作人員解釋為，將首付款打到業主的賬號上，如果不能過戶，首付款很難追回，不如直接打到興麟房産的公司賬號。

　　信以為真的購房者，發現首付款和定金並沒有打到興麟公司的賬號，而是被打到了吳秉麟的私人卡號內。在《每日經濟新聞》記者獲悉的一份興麟房産通訊錄中，吳秉麟僅在包頭就有7個銀行賬號，用來接收購房者的首付和定金。

　　提成最高可達到35%

　　延期辦理或者不能辦理過戶，客戶自然會追討資金。據興麟員工爆料，每位員工入職前，必須掌握多種消除客戶異議的技巧，包括對於一些不合理的問題，怎麼給予合理的解釋。

　　張靜介紹，興麟員工上崗前都會經過培訓，內容包括房産仲介的基本常識、企業文化，以及房屋交易的流程等。但其中最重要的一點，是教員工如何得到客戶的信任，讓購房者儘快繳納定金和首付款，並讓員工掌握應對客戶投訴和追討房款的方法。

　　據了解，“興麟係”要求接待人員首先應當態度謙讓地接受客戶的投訴，引導客戶講出原因，然後針對性地解決問題。這其中包括認真傾聽客戶的投訴或抱怨，弄明白客戶不滿的要點所在，並表態有誠意對待客戶的投訴或抱怨。最重要的一點，則是編出一條理由，承諾延期解決。

　　當投訴越來越多時，為了避免投訴客戶聚到一起，興麟房産將投訴客戶分散接待。

　　“當有客戶來總部投訴，門口的保安會問你(購房者)，你和某某經理預約了嗎？沒有預約不能接待。”興麟一位離職員工告訴《每日經濟新聞》記者。在接待中，興麟房産接待人員也會承認錯誤並取得客戶諒解，並簽訂補充協議。

　　張靜表示，員工在進入“興麟係”的前3~4個月，並不清楚這種操作模式。時間長了，客戶催著辦理手續，員工詢問領導後會發現相關手續是辦不到的，此時有的員工則感到不安並提出辭職。

　　據張靜透露，但有的員工仍會留下繼續掙錢。在包頭本地，“興麟係”業務員每月的底薪是2000元。而同行仲介的工資，每月底薪在1000多元。

　　另外，“興麟係”的提成也遠高於同行。據了解，回款額3萬元以下提成20%，3萬~5萬元提成30%，5萬元以上提成35%，這是當地仲介行業無法比擬的高提成。

　　“‘興麟係’的一些員工，明知很多房屋交易不了，為了拿到高額提成，就把自家的房子挂到店裏賣。”張靜透露。

　　大量門店的建設，讓“興麟係”成為了房産仲介的新星。

　　記者在採訪中了解到，兩家地産仲介在包頭市的員工有1000余人，雖然説興麟房産的總部在銀川，但包頭才是發源地。董事長、法人代表吳秉麟是寧夏籍，很多董事會成員和各地總經理都是從包頭提拔的人，新上任的總經理周岩就是包頭本地從店長一路提拔上來的。

　　據寧夏坊間傳聞，30多歲的吳秉麟是同心縣下馬關人士。在他發跡前，曾在內蒙古打工，開過餐廳，包過工程，還開過煤礦，房屋仲介生意從內蒙古擴張到陜西等地，後又延伸至寧夏。

　　有興麟離職員工表示，吳秉麟講話極有煽動力。“在一些員工大會上，聽到他(吳秉麟)的講話後，心裏熱騰騰的，啥都不想，就想好好賣房子。”

　　據“興麟係”的員工回憶，在一些員工大會上，吳秉麟都會讓下屬把獎金擺到主席臺的桌子上。“一沓沓的人民幣往下發，看了能不好好幹活嗎？”

　　購房者的“興麟夢魘”

　　興麟房産的模式，雖然讓員工得到了實惠，但卻苦了購房者。

　　今年4月，購房者李女士從包頭興麟二十九分店買了一套房子。李女士告訴《每日經濟新聞》記者，當時，店員表示交了首付後，60個工作日可辦完手續。可交了首付款以後，再也沒有人電話通知過她。

　　隨後，李女士開始催促此事，興麟房産的店員表示還要再等等。過了合同期之後，李女士不願意再苦等，開始向興麟房産索要首付款。“店員答應退款，但時間卻一推再推，直到公司人去樓空。”

　　通過興麟房産購買二手房的雪女士，碰到了和李女士類似的遭遇。

　　今年3月，雪女士看中了一套房屋。4月20日，在包頭興麟五十五分店簽訂合同，並交了5000元定金。4月22日，該分公司業務員小白將雪女士接到興麟總部，並在財務科交了首付20萬元。

　　雪女士告訴記者，小白當時表示65個工作日肯定辦完一切手續，包括更名、貸款與交接。但後來小白一直以各種理由將辦理日期後拖。直到65個工作日後，頂不住催促的小白，讓雪女士去找總部一位劉姓副總。劉姓副總在接待了雪女士後，表示8月25日可全部辦完、並簽署了一個補充協議。但雪女士隨即發現，補充協議上，劉姓副總的簽名竟然是假名。

　　雪女士再次找到劉姓副總，劉姓副總答應到9月12日，首付款與定金全部歸還給她。“沒想到9月2日(興麟房産)人去樓空，負責此事的工作人員也全部關機。”

　　據“興麟係”的離職員工透露，目前“興麟係”所欠的資金，大都是今年買房的客戶的首付款和定金。在“興麟係”內部普及的理念是，集團二手房業務不是盈利的，實際是募集資金，也並非騙人，最終全給客戶退款。

　　對於募集資金的去向，有媒體報道，一種流向是利用長達兩三個月的代收期限，幾十萬首付款以高利貸形式放出，掙幾萬元利息，最後賠償買房人幾千元了事。

　　但張靜表示，(興麟)在新市場拿到業主購房首付後，先去彌補舊市場虧空，再拿剩餘資金去開闢更多市場，獲取更多首付款。興麟也想過轉型，走正常的交易路徑。“但是今年二手房市場不好，資金鏈提前斷裂了，‘金九銀十’是旺季，他(吳秉麟)還想大幹一場。”

　　瘋狂擴張的崩盤後果

　　為了維持這種拆東墻補西墻的運作模式，“興麟係”選擇了瘋狂擴張。