【導讀】深圳即將允許經適房上市交易，差價補交比例只有50%。《央廣財經評論》本期觀點：經適房入市不會攪動樓市，供求關係依然主導未來走向。

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，金九銀十都是傳統的樓市銷售旺季，但是今年的情況卻沒往年那麼火。反倒是深圳市經濟適用房將可以上市交易的消息今天引起了媒體的關注。

　　深圳市針對經濟適用房取得完全産權和上市交易出臺了專門的條例，今天開始向社會公開徵求意見。根據條例規定，經濟適用住房權利人取得完全産權或上市交易應當按照50%的比例繳納增值收益，也就是説，經適房只要補交50%的差價就能轉正。而50%這個比例相對其他城市是很低的，其他城市中，廈門為90%，廣州為80%，北京為70%，杭州為55%，上海的繳納比例則約為市場價的35%的45%。

　　北上廣深的房價之高有目共睹，而深圳市經適房轉正補差價的比例卻低於大多數城市，這體現出了什麼趨勢，又會不會給房地産市場帶來影響？我們先來聽聽 浙報傳媒地産研究院院長丁建剛的見解。

　　丁建剛：我倒不認為一定是低或者一定是高，這個事情還是應該按照法律的約定，按照契約精神來判定這件事情，在沒有約定的情況下我們就很難説誰分得多，誰分得少。如果説法律上沒有確切的約定，在當時合同上沒有確切約定的話政府確實還是應該更多的把這些利益更多的讓渡給購房者，經適房本身我們並不需要擔心它一下子都會不是説突然給市場增加了這麼多房子，而是原來的房子只不過是原來在使用狀態現在可以交易了而已，但是並不是説那些房子空著的，然後一下子市場了，是第一點。第二點畢竟它獲益只有50%，也並不是所也經適房的購房者或者業主都希望要那個50%，拿到之後再去買商品房，買商品房的話還要繼續加上那個差價，所以基本上不必擔心對市場産生嚴重的衝擊，對市場衝擊更多的還是來自於現在整個市場本身預期比較低迷，還有有些城市土地出讓量比較大。

　　我們認為，正如深圳市住建局相關負責人所説，經適房政策的出發點是解決戶籍低收入家庭的住房困難，並不鼓勵購買人購房後進入市場交易獲利。經適房入市，並不會成為未來的主流。而經適房補差價的比例越來越低，也不會對房地産市場産生明顯影響。房地産行業進入調整週期，單純用行政方式來影響市場肯定會事倍功半，遵從市場規律，才是調整房地産行業的關鍵方式。

　　經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　經濟之聲：《深圳市經濟適用住房取得完全産權和上市交易管理暫行辦法(徵求意見稿)》今天開始徵求意見，令人關注的一點是，深圳的經適房上市補差價的比例只有50%，遠遠低於北京、廣州、廈門等城市，為什麼深圳市把補差價的比例定得這麼低，這背後有哪些考慮？

　　楊紅旭：首先，經濟適用房有國家相關的一些規定，那就是2007年國家出臺的一個經濟適用房管理辦法，當中對於經濟適用房的退出有一些規定，就是説你購買經適房不滿五年的，就是不能直接上市交易。如果説一定要交易的話，由政府按原價並考慮折舊和物價水準等因素進行回購，就是説五年之內你要想轉讓的話，其實你是賺不到任何錢的。同時規定的話是購買滿5年的話，這個購房人如果説想要上市轉讓，那麼説是應該按照屆時同地段，普通商品房與經濟適用房差價的一定比例向土地交納土地出讓金等相關的價款。

　　也就是，政府當時是便宜賣給你的，主要是免交土地出讓金和相關的稅費，那麼説是滿五年退出的時候，要向政府交相關的一些補償金。但是這個比例並沒有説，比例的話是由市縣級人民政府設定，也就是各地的話這個比例是不一樣的，國家沒有規定統一的比例，所以説是不一樣的，這樣的話肯定有些差異，有的地方高，有的地方稍微低一點。我認為，經濟適用房這個東西應該是逐步退出的，保障房應該是以出租為主，然後的話是經適房為輔這樣一個模式。

　　我認為50%這個比例是偏低了一點，因為我們畢竟的話，就是不是讓經適房牟利的，主要還是能讓他們自主需求的。所以説能不轉讓就不轉讓，包括説一旦轉讓的話我認為這個比例可能要定到70%到75%左右可能是比較合理的一個水準。不然的話，我認為主要以後要向上海學習，就是實行購物産權法。買房的時候就已經設定了比例，比如説上海的話有所謂的5：5，6：4等等，你這樣的話一旦買房的時候就已經確定了産權比例，賣房的時候根據這個比例去分錢就OK了，所以我認為目前這個退出比例問題的話，全國不統一，這個是臨時的一個措施，未來仍然會形成統一化。

　　經濟之聲：因為經適房的屬性是保障房，但是其實我們提到了雖然比例低，但是也是尊重契約的精神，因為各地可能開始初期制定的標準是不一樣的。但是現在大家真正關心的是如果經適房轉正上市的話，會不會對現階段的房地産造成一些明顯的影響？

　　楊紅旭：這個應該不會的，因為經濟適用房的出售畢竟是少數，而且要滿5年才能出售，很多人可能不願意出售，他可能要一直持有的，所以説這個量應該説是比較小的，這個量不足以影響市場的供應關係。

　　經濟之聲：正如前面我們的嘉賓丁建剛所説，現在對房地産影響最大的因素還是市場自身的情況不佳。數據顯示，中秋小長假的前兩天，54個典型城市新建住宅簽約量合計為7385套，預計小長假三天合計簽約套數將達到1.1萬套。這一成交量雖然相比去年同期低了15%，但已經是今年以來最好的小長假簽約量。樓市相比往年還是清淡的，但是似乎也出現了一些起色。那麼今年年內房價走勢會呈現出什麼特點？

　　楊紅旭：首先這個長假的話，不管兩天還是三天的數據，這個數據段階段太短了，實際上不能説明問題。可能有些城市的話因為過節，所以有些數據它沒有再往上進行備案或者説把數據轉上去，所以説看短期的話意義並不是很大。從我們的數據來看的話，是今年8月底開始的，開始的話是市場成交以後復蘇和反彈，我們認為九月份、十月份成交量可能還會相對七、八月份有個小幅的反彈。但是目前的話，主要是以價換量，開發企業的話必須要促銷，甚至力度加大才能夠引發所謂的一個成交量。所以，這樣的話，市場還是保持一個偏弱的狀態，就是説以價換量，價格依然是在調整和下跌，年內價格是難以完成由跌轉漲這一過程，量的話是比上半年會有所起色。