□數讀樓市

　　26350元/平方米

　　2014年截至目前的成交均價為26350元/平方米，同比去年上漲11.3%

　　今年前八個月上海樓市成交量同比萎縮了29.9%，9月這一數字能否縮小，值得期待-29.9%

　　1261萬平方米

　　前八個月上海樓市庫存量為1261萬平方米，去庫存形勢嚴峻

　　今年9月，上海推出優惠策略的樓盤數達到275個，為近年同期最高275

　　9月，歷來是房企不容忽視的銷售節點。今年也如是，各大房企在9月前後紛紛開啟了搶佔市場的戲碼。業內人士認為，在房企力拼銷量之際，或許也將為購房者帶來入市的良機。

　　産品機會 “力作”會戰9月樓市

　　“産品力”已成為房企爭奪9月市場的最大砝碼，上海樓市正處在一個産品至上的階段。

　　“金9”欲來風滿樓。

　　雖然從數據層面來看，今年9月的預開盤數量僅為32個，比去年有一定程度的萎縮，但戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏卻表示，預開盤量的數字會受到多種因素的制約和影響，包括市場環境的變化、銷售業績的壓力等等，因此預開盤量的同比數據並不能全面反映市場狀況。

　　那麼，上海樓市真正的市場狀況是怎樣的？

　　上週末上午，位於浦東川沙的陽光城·愉景灣首次開盤，推出公寓産品。據現場工作人員介紹，當天預推出160套房源，而到場登記的約有275組客戶。後筆者致電項目售樓員，了解到當天推出的房源已基本售罄，也標誌著陽光城集團2014年在上海的重點項目取得了“開門紅”。究其原因，項目背靠千億級城市配套，卓越的産品力在正迪士尼核心的區位優勢下展現得淋漓盡致。

　　而即將於9月入市的樓盤，也有多個以項目的産品力為賣點。

　　即將入市的融信鉑灣，以改變佘山傳統的居住理念為目標，即將推出島居別墅社區；作為雅居樂進駐上海的首個住宅，雅居樂·星匯也將於9月面市，推出“石庫門特色的法式住宅”，且目前人氣不斷上漲。此外，還有萬源城的收官之作萬源城·禦境、靜安寺周邊近年來極為稀缺的新房産品嘉天匯等。事實上，從即將開盤的項目的定位來看，“産品力”已成為房企爭奪9月市場的最大砝碼，有業內人士稱，上海樓市正處在一個産品至上、精品林立的階段。

　　價格機會 降價策略全面鋪開？

　　“現在我們是逢人便先介紹項目推出的優惠，希望能迅速打動客戶前來看房。”

　　在産品競爭加劇的同時，上海樓市也有吹起“降價風”的趨勢。

　　上周，筆者接到的三個樓盤促銷電話中，有兩個都是開門見山地介紹了樓盤的折扣情況，這與過去售樓員在電話中對優惠促銷的三緘其口形成了鮮明的對比。有售樓員對筆者表示，“現在我們是逢人便先介紹項目推出的優惠，希望能迅速打動客戶前來看房。”

　　而在數據層面也可以看出，9月上海樓市的折扣樓盤數量有明顯提升。網易房産樓盤庫最新統計顯示，9月份上海共有275個項目採用優惠促銷，而2012年、2013年同期的數字則分別為267個和248個。

　　對此，德佑地産研究總監陸騎麟表示，當前很多開發商在開盤之前便“忍不住”放出優惠的風聲，可見確實是擔心房子“不好賣”。

　　中原地産研究部高級經理龔敏也認為，畢竟銷售業績才是最重要的，在前期業績完成不佳的情況下，房企打折促銷不可避免。而一些全新項目也會由於競爭壓力加劇而不得不採取優惠舉措吸引人氣。

　　隨著9月旺季的到來，龍頭房企的態度也頗為耐人尋味。

　　近日，萬科與淘寶聯手推出了新的讓利模式，而僅在一天之後，綠地、世茂也與平安好房達成協定，在購房者首付款上突破信貸的“束縛”。

　　這或許意味著，在看待“降價跑量”的問題上，以萬科、綠地為代表的龍頭房企不再遮掩和含蓄。

　　節點機會 房企拼量 餘澤購房者

　　“全年的指標壓力擺在眼前，9月可以説是我們最後一搏的時刻了。”

　　精品匯聚，降價趨勢或愈演愈烈，不難看出房企對9月市場的重視。

　　“今年以來，由於市場不好，我們項目一直是少量加推，為的是試水，而且推得少不會顯得去化率不高。但是全年的指標壓力擺在眼前，9月可以説是我們最後一搏的時刻了。”某大型房企負責人表示。

　　而在浦東某樓盤現場，售樓員更是直言：“今年前8個月我完成的業績量還不如去年平均3個月的業績量。一直以來9月的市場都很重要，我們項目也在大舉推盤，希望屆時我能多做些業績，不然到年底就來不及了。”

　　從數據層面來看，以萬科為例，翻開萬科去年的銷售業績，可以發現，全年中排在前三位的月度銷售金額為1月190.7億元、10月173.5億元、9月155.7億元。龔敏表示，房企1月份的銷售金額較高，是由於部分前一年的項目回款會延遲到第二年年初。因此從數據來看，9、10月對房企而言，可以説是最為重要的銷售節點。

　　房企力拼業績，重點項目的不斷入市和價格策略的積極調整，或使上海樓市呈現出“物美價廉”的局勢。對於購房者來説，這是否意味著一波“機會”的到來？

　　同策諮詢第四區域研究部總監王巍立表示，對購房者來説，要從需求出發，如果是自住或剛改的需求，今年9月還是較好的入市時機，因為上市的項目都不錯，挑選餘地多，並且折扣也會較多，因此可以入手。

　　而陸騎麟則表示，雖然房企的一系列動作對於打破觀望情緒有一定作用，但是對於購房者來説，樓盤實質性的優惠究竟能有多少，才是決定是否入市的關鍵，也是未來市場走向的關鍵。