樓市也具“三期疊加”特徵

　　——訪中國房地産業協會名譽副會長朱中一

　　與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，我國房地産市場進入增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。一些供給明顯大於需求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調整，是遲早的事情，不必大驚小怪

　　房地産形勢受到普遍關注。應如何看待當前房地産市場所處階段？如何應對在很多城市出現的供給明顯大於需求的情況？房地産調控政策何去何從？針對上述問題，《經濟日報》記者專訪了中國房地産業協會名譽副會長朱中一。

　　記者：如何看待當前房地産形勢？如何評價市場上房地産市場“拐點已至”、面臨“崩盤”的説法？

　　朱中一：我國房地産市場在歷經十幾年快速發展後，近兩年來呈現出兩個階段性的特徵：

　　一個特徵與宏觀經濟密切相關，即與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，我國房地産市場也進入增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。另一個特徵是，現在我國樓市一些數據同比下行，一些城市進入了調整期，這是不爭的事實，但未到要崩盤的程度。

　　今年上半年，全國房地産開發投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額均出現負增長。值得注意的是，今年1至6月商品房累計銷售42487萬平方米，雖比去年同期下降7.8%，但與2012年、2011年、2010年相比，銷售面積仍分別上升20.20%、6.74%和19.69%。另外，今年4月、5月、6月的當月數據中，全國房地産開發投資額、商品住宅開發投資額等12項指標都逐月上升，仍延續了往年的情況。

　　因此，應客觀分析今年房地産市場數據同比下降的原因和當前實際情況。這次調整主要與不少城市的供給明顯大於需求有關，還與貸款難度加大以及在政策引導下購房者預期發生變化有關，但主要是市場本身調整的結果。這次調整估計還會延續一段時間，調整時間的長短，城市之間會有差異性，主要取決於各地存量房的消化速度。

　　我們必須認真應對當前的市場調整，確保房地産市場“軟著陸”。同時要抓住市場的調整期，通過改革和建立健全中長期制度，促進房地産市場平穩健康發展。

　　記者：當前一些城市出臺放鬆“限購”的措施，“限購”應該放開嗎？

　　朱中一：在城市差異明顯的情況下，分類調控，因城施策，既是中央政府的決策，也是地方政府確保當地市場平穩健康發展的責任。在全面深化改革、減少政府行政審批的大背景下，一些供明顯大於求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　但也要認真吸取過去那種過分依賴房地産和土地出讓收入、缺乏科學的住房發展規劃和計劃盲目開發的教訓。地方政策措施的調整，近期目標和改革方向要與國家新型城鎮化的要求相一致，限購政策的調整不能與國家“抑制投機投資性需求”的大政策相違背。

　　記者：供給明顯大於需求的城市如何應對當前形勢？

　　朱中一：供給明顯大於需求的二、三線城市，要把消化存量作為一個時期的重要任務。限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，沒有解決更多人的購房能力問題。

　　因此，除限購等措施適度調整外，還可採取下列措施：一是積極落實對居民首次購房者的信貸支援，同時發揮好住房公積金在支援中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。二是要適當控制開發節奏和開發規模。三是鼓勵企業以合理價格促銷，以價換量。四是探索在拆遷安置和棚戶區改造安置中，在尊重被拆遷戶意願的前提下，儘量擴大貨幣補償的比例，讓被拆遷安置戶在市場上購買或租賃合適的住房，或者由地方政府與開發商議定一個合理價格，開發企業讓利，政府在稅費上給予優惠，由政府組織團購，採取貨幣補償的集中安置。五是政府應有針對性地抓緊基礎設施配套建設。六是鼓勵有能力的企業，將難以出售的商品房改為自持的租賃房，或在旅遊地的企業將未銷售的商品房改為産權式酒店或分時度假酒店，以滿足戶籍制度改革後流動人口、農業轉移人口的租房需求，滿足旅遊業由觀光旅遊向觀光、休閒、度假、養生養老旅遊並重的需要。

　　記者：您對未來房地産市場的政策走向有何建議？

　　朱中一：市場的調整期也是改革的窗口期和政策的完善期。應該完善促進市場持續健康發展的長效機制，加強不動産登記和個人住房資訊聯網工作，加快相關法律法規的制定，積極而又穩妥地推進與房地産有關的財稅、金融、土地等制度改革，指導地方政府按照按需定産的原則，科學編制並實施住房(含保障性住房)的建設規劃與計劃。在規劃與計劃的編制與實施中，既要考慮新建住房的有效供應，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發建設中的盲目性。