今天是“下行通道中的房地産--2014博鰲房地産論壇”的首日，眾多經濟學者、企業領袖、行業巨頭等嘉賓齊聚，圍繞著房地産的方方面面進行深入地探討和交流。人民網房産前方報道記者發現，綜觀首日與會嘉賓關注的焦點，“調整”、“保障房”、“轉型”等行業關鍵詞成為焦點。

　　調整：回歸正常的過程已經開始

　　2014年，房地産市場在最高峰反轉進入下行通道，陷入新一輪調整週期。對於未來的預判一直是行業中所有人關心的話題。

　　中國房地産業協會名譽副會長朱中一在演講時表示，過去那種偏重於穩定房價的調控、在缺乏頂層設計和中長期制度情況下的應急調控、及過多采用行政性措施的調控必然要改變。

　　朱中一強調，今後的調控也必然要轉到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”上來。“要發揮市場在資源配置中的決定性作用，首先要研究並遵循市場經濟中的價值規律、供求規律和競爭規律，使供需的總量基本平衡、結構基本合理、價格趨向價值，並通過優勝劣汰，提高資源的配置效率。”朱中一認為。

　　國民經濟研究所所長，北京大學、中國社科院經濟學教授樊綱並不太認同“下行”的這個主題，他認為現階段是回歸正常的過程。樊綱在演講中説道：“房地産現在逐步在開始調整，有些問題開始暴露。因此在這個意義上説，我們回歸正常的過程已經開始了。”

　　樊綱指出，正常的狀態應該有優勝劣汰，有高有低，房地産商要做專、做精、做好、做大，要從品質、創新的角度來做，這才是正常的狀態。“我們應該歡迎房地産市場進行調整。”樊綱稱。

　　德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平則表示，現在到了房企收購兼併的最好機會。現在資本市場對整個房地産的估值是嚴重超低的，優秀的地産公司，已上市的公司，應該在這個時候整合房地産，收購其他公司的股權。不是要更多的買地，而是用資本的杠桿來整合企業。“利用資本杠桿整合一些淘汰的企業，去買它的股權，而不是買資産，趁銀行收資産之前，儘快把它買下來，這是最好的機會。”蔡洪平強調：“如果我們都做這個事，市場就健康了。”

　　中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮認為，在過去10年中唯一沒有變化和調整的政策就是商業地産，不管是穩增長的時候，還是抑通脹的時候，它從來沒變化過，我覺得這種穩定本身也是一種政策傾向，讓市場説話。“今天早上吃飯的時候，有的老總説，我們要活不下去了，我説很不好意思地告訴你，你活不下去一點都不重要，中國的房地産市場將活得非常好。”

　　香港恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗表示，房地産本來就是一個週期性極強的東西，所以下行、上行沒什麼奇怪的。短期來説一般的市場，特別是比較成熟的市場都是有上有下的。但是在一個大發展的中國，以往的十幾年基本上是一個上行的局勢。到了今天，這個局勢可能不在了。要是這樣的話，那到底是下行還是平行呢？這個我覺得還是要考慮的一個問題。我個人認為沒有人希望它下行，包括政府在內，平行是最好的。平行一段之後，跟著動蕩再慢慢上升，那是最好的結果。今天中國有沒有這個可能性呢？我認為這個可能性是有的。

　　棚改：不能簡單地和保障房、降房價連在一起

　　被業內稱為“幹著開發商的事，操著總理的心”的華遠地産董事長任志強此次將關注點放在了“利率”和“保障房”兩個方面。一直以敢説直話的“任大炮”著稱的任志強，在會上的驚人言語多次被掌聲打斷。

　　任志強表示，房地産有兩個影響最大的政策，一個是利率的擠出效應，還有保障性住房的擠出效應。

　　任志強指出，今年整體市場的消費需求並沒有減少，而是在持續增長。但是保障性住房在衝擊市場，另外一個衝擊更可怕，就是棚改。“1萬億投資，棚改要完成470萬套，和本來竣工700萬套保障性住房一起計算，會把市場打得一塌糊塗，因為保障性住房和棚改的住房數量巨大，遠遠超過過去每年竣工700萬套的數量。”

　　任志強表示，現在一年生産700多萬套房子，這700多萬套房子裏頭，在2011年以後開始有了保障房以後，商品房銷售是沒有跌的。2012年要求開工1000萬套，2013年要求開工700多萬套，相當於我們生産量的40%到50%。原來他們只佔30%，現在已經變成各佔50%，擠出了商品房的需求。

　　任志強還稱，銷售的上升和下降不是在今年才開始，“我們把去年40個重點城市中前10個上升最快的和10個上升最慢的列出來，你們今天提到的某些城市情況不好，去年就已經發生了，不要以為今年才開始，是因為你們只看到了總量的增長，而沒有看到細節的對城市的分析。比如説溫州去年就取消了限購，別人都好的時候它已經不好了。無錫去年就出現危機了，不是説今年才出現問題。”

　　任志強認為現在的保障房及棚改政策存在一些問題，然而陳淮則表示，不能簡單地將棚改和保障房、調房價連在一塊。“任志強一向説對的時候不多，他今天説的也不錯。棚改到迄今為止，到前天國務院發通知，前兩天熱炒國開行1萬億，基本上沒説到點上。第一，它不是簡單的保障房，棚改不是廉租房。第二，和調房價沒關係。先把這兩條整明白了。那它和什麼有關係呢？”

　　第一，和今年的穩增長有關係。今年上半年房地産投資是包括保障房投資的，增速下降了，平均固定資産增速下降，這有一定的目的是和拉動投資增長、經濟增長有關係，説保障房建設要從原來的國有廠礦擴大到連片改造、老舊危房改造。

　　第二，和城中村改造等等留下的問題有關，很多的産權調整不到位的地方，最近又提出和共有産權房的改革密切結合起來，它和改革的很多措施完善，落實十八屆三中全會聯繫在一塊，它有這一塊的內容。

　　第三，保障房一直是政府單打獨鬥，讓開發商進來，他不掙錢不會進來。棚改把政府的力量和市場的力量結合起來，把平房拆了，上面蓋樓，就使市場和政策的力量相結合，找到了一個切入點。

　　第四，棚改和升級有關係，這些棚改的地區很多是城市核心區，它所在的位置很好，但是是連片的低端住宅，城市的基礎設施改造很難，它和商業業態、地下基礎設施、交通規劃、全面升級連在一塊。

　　轉型：多元化、輕資産成未來房企趨勢

　　博鰲論壇上，許多企業一把手提出未來要主動轉型，房地産行業由重資産向輕資産轉型。不要到了迫不得已的時候不懂調整。

　　首創董事長劉曉光分享了首創新的戰略轉型。“一個是在新的戰略轉型中，我們要抓住機遇，城市化、區域一體化等等方面都有一些機會。我們今天説沒有面臨崩盤的危險，只是面臨洗牌的局面。第二個是要規劃好城市、建設好城市，這是我們地産商很大的歷史使命和責任。我覺得這裡很重要的一點是要依靠模式轉變，來創造我們內生的前進的動力。我們除了地産之外，還有很多的産業的價值，這方面我們也做了很多的探索，包括商業地産、軌道交通上蓋、旅遊文化地産等等。

　　劉曉光分析中國未來的商業地産有以下幾個方面的特點，網路化時代以後的商業地産格局是綜合性更強的，比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結合在一起；第二個是利用網路平臺做的線下服務。網路平臺加一些小型的商業服務設施，通過線上線下的結合來做一些工作，結合我們自身的産業體系，比如小額信貸、擔保、項目的投融資等；第三個是超大城市的城市客廳式的綜合服務中心。第四個是我在台北看到的情況，它有很小的超市、百貨店、飲食店，它是微型的，24小時營業，非常適合居民的消費需求。另外我們看到法國巴黎所出現的寫字樓群，裏面四個角都是商業服務業。這個模式轉換的基本點就是把不同的産業價值點向地産來進行融合。

　　花樣年潘軍表示，從今年開始，諸多的集團都轉型了，輕資産將是一個發展方向。“現在很多人問我，我説我不希望別人再説我是開發商。我們現在想做的是最大的社區服務運營商，開發環節我仍然做，但是我做的是房地産開發業務，而不是開發商。開發商的核心是什麼？搞定政府。每個公司的開發部都在幹嗎？搞定政府、跑程式。那麼我怎麼看開發這個環節？我們叫社區製造商，對我來講是一個社區製造商，對於製造來講，5%的利潤可以接受，因為我掙錢不再完全靠開發掙錢。”

　　新鷗鵬集團首席戰略官、副總裁李戰洪則表示，房地産的玩法已經由一心一意轉為三心二意。“所謂的玩法就不能一心一意，一心一意就不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。在上行通道的時候我們是開發商做利潤，下行通道的時候我們調結構，在中國房地産的下一步，我們一定要一心二意了。一心二意怎麼做？像新鷗鵬現在的一個做法，它企業的經營定位就叫多産業、多業態、關聯發展。”

　　福晟集團董事、常務副總裁何建華表示，福晟地産沒有把雞蛋完全放在一個籃子裏面。“我們也進入房地産其他領域，包括建材、裝飾、弱電智慧化等等方面，我們也有成立這樣的公司，在進入這些領域，我們不完全是做地産開發，同時我們也不離開房地産這個系統。”