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專家:樓市轉型是為了回歸正常 棚改將成為新焦點

  • 發佈時間:2014-08-07 18:19:39  來源:人民網  作者:唐沰  責任編輯:孔彬彬

  今天是“下行通道中的房地産--2014博鰲房地産論壇”的首日,眾多經濟學者、企業領袖、行業巨頭等嘉賓齊聚,圍繞著房地産的方方面面進行深入地探討和交流。人民網房産前方報道記者發現,綜觀首日與會嘉賓關注的焦點,“調整”、“保障房”、“轉型”等行業關鍵詞成為焦點。

  調整:回歸正常的過程已經開始

  2014年,房地産市場在最高峰反轉進入下行通道,陷入新一輪調整週期。對於未來的預判一直是行業中所有人關心的話題。

  中國房地産業協會名譽副會長朱中一在演講時表示,過去那種偏重於穩定房價的調控、在缺乏頂層設計和中長期制度情況下的應急調控、及過多采用行政性措施的調控必然要改變。

  朱中一強調,今後的調控也必然要轉到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”上來。“要發揮市場在資源配置中的決定性作用,首先要研究並遵循市場經濟中的價值規律、供求規律和競爭規律,使供需的總量基本平衡、結構基本合理、價格趨向價值,並通過優勝劣汰,提高資源的配置效率。”朱中一認為。

  國民經濟研究所所長,北京大學、中國社科院經濟學教授樊綱並不太認同“下行”的這個主題,他認為現階段是回歸正常的過程。樊綱在演講中説道:“房地産現在逐步在開始調整,有些問題開始暴露。因此在這個意義上説,我們回歸正常的過程已經開始了。”

  樊綱指出,正常的狀態應該有優勝劣汰,有高有低,房地産商要做專、做精、做好、做大,要從品質、創新的角度來做,這才是正常的狀態。“我們應該歡迎房地産市場進行調整。”樊綱稱。

  德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平則表示,現在到了房企收購兼併的最好機會。現在資本市場對整個房地産的估值是嚴重超低的,優秀的地産公司,已上市的公司,應該在這個時候整合房地産,收購其他公司的股權。不是要更多的買地,而是用資本的杠桿來整合企業。“利用資本杠桿整合一些淘汰的企業,去買它的股權,而不是買資産,趁銀行收資産之前,儘快把它買下來,這是最好的機會。”蔡洪平強調:“如果我們都做這個事,市場就健康了。”

  中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮認為,在過去10年中唯一沒有變化和調整的政策就是商業地産,不管是穩增長的時候,還是抑通脹的時候,它從來沒變化過,我覺得這種穩定本身也是一種政策傾向,讓市場説話。“今天早上吃飯的時候,有的老總説,我們要活不下去了,我説很不好意思地告訴你,你活不下去一點都不重要,中國的房地産市場將活得非常好。”

  香港恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗表示,房地産本來就是一個週期性極強的東西,所以下行、上行沒什麼奇怪的。短期來説一般的市場,特別是比較成熟的市場都是有上有下的。但是在一個大發展的中國,以往的十幾年基本上是一個上行的局勢。到了今天,這個局勢可能不在了。要是這樣的話,那到底是下行還是平行呢?這個我覺得還是要考慮的一個問題。我個人認為沒有人希望它下行,包括政府在內,平行是最好的。平行一段之後,跟著動蕩再慢慢上升,那是最好的結果。今天中國有沒有這個可能性呢?我認為這個可能性是有的。

  棚改:不能簡單地和保障房、降房價連在一起

  被業內稱為“幹著開發商的事,操著總理的心”的華遠地産董事長任志強此次將關注點放在了“利率”和“保障房”兩個方面。一直以敢説直話的“任大炮”著稱的任志強,在會上的驚人言語多次被掌聲打斷。

  任志強表示,房地産有兩個影響最大的政策,一個是利率的擠出效應,還有保障性住房的擠出效應。

  任志強指出,今年整體市場的消費需求並沒有減少,而是在持續增長。但是保障性住房在衝擊市場,另外一個衝擊更可怕,就是棚改。“1萬億投資,棚改要完成470萬套,和本來竣工700萬套保障性住房一起計算,會把市場打得一塌糊塗,因為保障性住房和棚改的住房數量巨大,遠遠超過過去每年竣工700萬套的數量。”

  任志強表示,現在一年生産700多萬套房子,這700多萬套房子裏頭,在2011年以後開始有了保障房以後,商品房銷售是沒有跌的。2012年要求開工1000萬套,2013年要求開工700多萬套,相當於我們生産量的40%到50%。原來他們只佔30%,現在已經變成各佔50%,擠出了商品房的需求。

  任志強還稱,銷售的上升和下降不是在今年才開始,“我們把去年40個重點城市中前10個上升最快的和10個上升最慢的列出來,你們今天提到的某些城市情況不好,去年就已經發生了,不要以為今年才開始,是因為你們只看到了總量的增長,而沒有看到細節的對城市的分析。比如説溫州去年就取消了限購,別人都好的時候它已經不好了。無錫去年就出現危機了,不是説今年才出現問題。”

  任志強認為現在的保障房及棚改政策存在一些問題,然而陳淮則表示,不能簡單地將棚改和保障房、調房價連在一塊。“任志強一向説對的時候不多,他今天説的也不錯。棚改到迄今為止,到前天國務院發通知,前兩天熱炒國開行1萬億,基本上沒説到點上。第一,它不是簡單的保障房,棚改不是廉租房。第二,和調房價沒關係。先把這兩條整明白了。那它和什麼有關係呢?”

  第一,和今年的穩增長有關係。今年上半年房地産投資是包括保障房投資的,增速下降了,平均固定資産增速下降,這有一定的目的是和拉動投資增長、經濟增長有關係,説保障房建設要從原來的國有廠礦擴大到連片改造、老舊危房改造。

  第二,和城中村改造等等留下的問題有關,很多的産權調整不到位的地方,最近又提出和共有産權房的改革密切結合起來,它和改革的很多措施完善,落實十八屆三中全會聯繫在一塊,它有這一塊的內容。

  第三,保障房一直是政府單打獨鬥,讓開發商進來,他不掙錢不會進來。棚改把政府的力量和市場的力量結合起來,把平房拆了,上面蓋樓,就使市場和政策的力量相結合,找到了一個切入點。

  第四,棚改和升級有關係,這些棚改的地區很多是城市核心區,它所在的位置很好,但是是連片的低端住宅,城市的基礎設施改造很難,它和商業業態、地下基礎設施、交通規劃、全面升級連在一塊。

  轉型:多元化、輕資産成未來房企趨勢

  博鰲論壇上,許多企業一把手提出未來要主動轉型,房地産行業由重資産向輕資産轉型。不要到了迫不得已的時候不懂調整。

  首創董事長劉曉光分享了首創新的戰略轉型。“一個是在新的戰略轉型中,我們要抓住機遇,城市化、區域一體化等等方面都有一些機會。我們今天説沒有面臨崩盤的危險,只是面臨洗牌的局面。第二個是要規劃好城市、建設好城市,這是我們地産商很大的歷史使命和責任。我覺得這裡很重要的一點是要依靠模式轉變,來創造我們內生的前進的動力。我們除了地産之外,還有很多的産業的價值,這方面我們也做了很多的探索,包括商業地産、軌道交通上蓋、旅遊文化地産等等。

  劉曉光分析中國未來的商業地産有以下幾個方面的特點,網路化時代以後的商業地産格局是綜合性更強的,比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結合在一起;第二個是利用網路平臺做的線下服務。網路平臺加一些小型的商業服務設施,通過線上線下的結合來做一些工作,結合我們自身的産業體系,比如小額信貸、擔保、項目的投融資等;第三個是超大城市的城市客廳式的綜合服務中心。第四個是我在台北看到的情況,它有很小的超市、百貨店、飲食店,它是微型的,24小時營業,非常適合居民的消費需求。另外我們看到法國巴黎所出現的寫字樓群,裏面四個角都是商業服務業。這個模式轉換的基本點就是把不同的産業價值點向地産來進行融合。

  花樣年潘軍表示,從今年開始,諸多的集團都轉型了,輕資産將是一個發展方向。“現在很多人問我,我説我不希望別人再説我是開發商。我們現在想做的是最大的社區服務運營商,開發環節我仍然做,但是我做的是房地産開發業務,而不是開發商。開發商的核心是什麼?搞定政府。每個公司的開發部都在幹嗎?搞定政府、跑程式。那麼我怎麼看開發這個環節?我們叫社區製造商,對我來講是一個社區製造商,對於製造來講,5%的利潤可以接受,因為我掙錢不再完全靠開發掙錢。”

  新鷗鵬集團首席戰略官、副總裁李戰洪則表示,房地産的玩法已經由一心一意轉為三心二意。“所謂的玩法就不能一心一意,一心一意就不叫玩了,一定要三心二意,或者是一心二意。在上行通道的時候我們是開發商做利潤,下行通道的時候我們調結構,在中國房地産的下一步,我們一定要一心二意了。一心二意怎麼做?像新鷗鵬現在的一個做法,它企業的經營定位就叫多産業、多業態、關聯發展。”

  福晟集團董事、常務副總裁何建華表示,福晟地産沒有把雞蛋完全放在一個籃子裏面。“我們也進入房地産其他領域,包括建材、裝飾、弱電智慧化等等方面,我們也有成立這樣的公司,在進入這些領域,我們不完全是做地産開發,同時我們也不離開房地産這個系統。”

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