在成立後的第22個年頭,弘陽地産(01996.HK,下稱“弘陽”),這家來自江蘇南京的房企,7月12日正式在港交所掛牌上市。
這是弘陽和其創始人曾煥沙的高光時刻。為此,他特意選了與公司成立日期一致的股票代碼。
這家名不經傳的小型房企正在努力起跳:走出南京,設立第二總部上海,開啟全國化。衝擊千億,是曾煥沙為公司定下的目標,給出的時間表是2020年。
要如何實現?追溯到2018年1月28日的集團戰略發佈會上,已經被定性為—守正出奇、彎道超車。曾煥沙認為,機制組織變革、管理精度的提高和經營模式創新,是弘陽實現跨越式發展要打下的三大硬仗。
不過,發展本身少有捷徑。其上市聆訊資料顯示,弘陽過去三年的總營收僅為53.77億元、87.75億元和61.4億元。在房地産的開發和銷售上,三年營收僅為51.24億元、85.49億元和59.38億元。弘陽方面給到時代週報記者的合約銷售上,三年來分別為84億元、123億元和136億元,數字上看並不算大。
如何撬動千億銷售?弘陽面臨的挑戰並不輕鬆。
債務壓頂
在規模上快速做大,弘陽必須借助外部資金。聆訊材料指出,銀行貸款、金融機構借款和信託融資是主要的重要資金來源。
2015–2017年,弘陽的銀行貸款及其他借款(包括即期及非即期借款)為56.64億元、76.91億元和116.3億元,呈現上升。截至2018年4月30日,弘陽的銀行融資總額為114.94億元,其中未動用銀行融資為8.7億元。
不過,房地産市場調控頻繁,緊縮銀根成為常態,來自銀行的融資已經並不滿足弘陽對資金的需求。
這在弘陽的債務結構中就可以看出端倪。2015–2017年,弘陽未償還即期及非即期銀行貸款分別為37.66億元、69.45億元及80.35億元。而未償還其他借款(包括貸款、信託及其他融資)分別19億元、7.46億元及35.95億元。
截至2017年年底,弘陽持有7項信託及其他融資安排,約佔債務總額的23.7%。這當中最低利率為7.5%,最高達9.1%。
除了常規的銷售回款,弘陽的資金週轉對融資所得的依賴度,在2017年得到了絕對性放大。
2017年,弘陽結束了此前兩年的正向經營凈現金流,經營活動産生的現金流量凈額成負數為-34.98億元,投資活動所得現金流量凈額為11.79億元,融資活動所得現金流量凈額為約24億元。
照此計算,是大量的融資額保證了2017年的現金結余是正數。這樣的資金結構與地産公司銷售回款週期較長有關。
2015–2017年,弘陽同期經營活動産生的現金流量凈額與凈利潤相比分別為1.8、0.96、-2.93,特別是2017年,其比值已經呈現負數。據此看,弘陽的盈利品質並不樂觀。
擴張步伐加快對弘陽的資金形成了不小考驗。
根據聆訊資料顯示,2017年弘陽尚未償還的總借款已達116.3億元,此前的2015年和2016年則為56.64億元和76.81億元,翻了近一倍。
值得一提的是,在116.3億元的總借款中,一年內到期的貸款和1–2年到期的短期貸款,分別佔據未償還債務總額的39.9%和20.2%,總計達近60%。值得一提的是,弘陽的信託及其他融資中有一部分集中在2018年和2019年到期。
而弘陽2017年的流動比率僅為1.26,雖然比2015年和2016年的1.06和1.2略有提高,但仍比該年百強房企2.11的均值要低。這也意味著弘陽短期可轉換成現金的流動資産,償還到期流動負債具有一定的壓力,償還短期債務的能力並不算強。
事實上,弘陽地産自身也承認在負債水準上的高額。“我們目前維持且將繼續維持相當高的債務水準。”在聆訊材料中弘陽方面如是表示。
弘陽的融資成本並不低。2015–2017年,其資本負債比率達119.4%、136.0%及137.5%,呈現上升。同一時間,弘陽的銀行貸款以及其他借款的總利息成本(包括資本化利息開支)7.83億元、6.32億元和8.31億元。
高企的債務怎麼還?借債還債,是不得不用的方式。
例如,在本次上市募資之前,弘陽在2017年5月和11月,先後發行2.5億美元的擔保債券和3.75億美元的擔保債券,其中後者將於今年8月到期。今年1月,弘陽又發行了1.25億美元(約合8.3億元人民幣)同一系列的票據。幾筆融資的規模約25億元,幾乎與此次香港上市所募資金相當。
“從財報數據上看,弘陽的自身造血能力並不強。推動擴張的同時,短期償債上的壓力,或許是刺激弘陽赴港上市的原因之一。”不具名業內人士對時代週報記者分析表示道。
權益佔比低
對單一城市的重倉體現在弘陽的發展過程中。
最為直接的體現是南京這個城市。按照聆訊資料顯示,弘陽有39個項目位於南京,14個項目位於蘇州。根據弘陽官網,南京城市公司在2017年創下了103.6億元的流量金額,成為公司首個跨入百億級的城市公司。
弘陽的佈局目前集中在長三角。2017年,弘陽的全國化正式開啟,並提出“1+3+x”的戰略佈局。主要計劃進駐區域包括長三角、華南、華中、西南和其他地區。據公開資料顯示,弘陽目前有683萬平方米儲備土地,可以供未來三年的開發。
弘陽方面對時代週報記者表示,截至目前,公司已經進入南京、蘇州、無錫、常州、南通、徐州、泰州、鎮江、揚州、合肥、滁州、馬鞍山、亳州、杭州、紹興、湖州、重慶、成都。不過對於目前貨值,弘陽方面並未給出明確數值。
弘陽執行董事總裁何捷曾對外介紹表示,弘陽的土地儲備結構接近50%在二線城市,還有25%在強三線城市,其他25%在三四線城市;此外,第三,弘揚的土地儲備是根據剛需和改造的結構群體。他認為,在2016年10月份調整政策之後,弘陽拿到的土地有非常好的議價空間。
不過項目過度集中在長三角的另一方面也意味著一定的風險。例如,弘陽重點佈局的南京和蘇州兩大城市,目前是當前調控監測的重點。
而這些土地儲備中,權益佔比較低,是最大的特點。
根據聆訊資料,時代週報記者梳理髮現,截至今年3月31日,弘陽目前的93個項目中25個已經開發完畢。而剩餘的68個項目中,只有18個項目為100%的權益佔比,只佔剩餘未開發數量的26.5%。
這當中,權益佔比低於30%(包含30%)的項目總計有18個。其中權益最低的為金域瀾庭項目,僅有8.5%的權益;其次為只佔12.%權益的南通R2017-025地塊。
值得一提的是,即便在弘陽的糧倉—南京和蘇州兩地,也有不少權益佔比極低的項目。
按照時代週報記者不完全梳理,南京方面有20%權益的南京·2017G27地塊、20%權益的南京·2017G36地塊、25%權益的南京六合·G49地塊和30%權益的星悅天地廣場。
蘇州的權益則更低,像蘇州2013-B11-D地塊、蘇州2013-B11-D地塊、蘇州2014-B26(B/C)地塊和蘇州2017B-019地塊,權益分別僅為13%、13%、16.4%和18.3%。
值得一提的是,權益佔比低於100%的50個項目中,只有15個為50%(包括50%)及以上的權益佔比項目。
而100%權益的佔比中,17個為住宅,剩餘的一個為商業項目常州弘陽廣場。住宅的具體分佈上,南京有旭日愛上城八區、旭日華庭金棕櫚園區、春上西江、時光裏花園和南京?2017G57地塊5個;蘇州和無錫各3個;常州有2個,其餘的分佈在泰州、鎮江、合肥、滁州。
這樣的情況與另外一家房企旭輝的情況十分相似。克而瑞此前的報告就指出,權益不是100%的項目佔比過大,會影響到權益銷售金額的排名,畢竟權益銷售金額更能反映一家房企的實力。
“公司將通過招拍挂的方式取得,同時權益佔比將維持現有水準。公司會通過土地獲取其他方式提高股權佔比。”弘陽方面回復時代週報記者表示。
與第三方組建合資企業及聯營公司是弘陽擴張的一個方面。在弘陽對合資企業和聯營公司的投資上可以看出端倪,2015年至2017年,投資額總計達0.005億元、2.12億元和14.45億元。
不過投資情況並不穩定,2015年弘陽在應佔合資企業及聯營公司這一財務指標上虧損了0.15億元,2016年虧損0.32億元,直到2017年才扭虧為盈為4.18億元。
再擴張
對於這家以做建材批發市場起家的公司來説,房地産開發收入、商業物業經營收入以及酒店業務收入,是弘陽的營收的主要三部分。
眼下看,今年下半年將成為弘陽的供貨集中期。對此,弘陽方面對時代週報記者作出確認,上半年和下半年的銷售比為4:6,上半年銷售全口徑為212億元。
不過住宅依舊是營收的主要來源。2015–2017年,營收佔比分別為95.3%、97.4%和96.7%,佔絕大比重。
2015–2017年,弘陽的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元和11.95億元,並不算高。毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%,其中2016年的毛利率較2015年下降了12.8個百分點。
衝擊千億元,曾煥沙已經引進了一批來自千億級房企的高管。
這些來自旭輝、泰禾、紅星美凱龍和新城等房企的高管,在商業、家居和住宅等領域有著一定的行業積累。這在某種程度上也是根據弘陽的業務模組,引進的高管。
不同於多數千億房企的管控架構。組織架構方面,弘陽目前實行的是集團–地産–城市公司–項目的管控架構,中間並無區域公司一級。
目前來看,弘陽在酒店方面的表現並不明顯。2015–2017年,酒店業務三年都在虧損,分別約為虧損0.18億元、0.93億元和0.13億元。弘陽方面認為主要是由於無錫弘陽洛克菲花園入住率低。
不過在商業方面,弘陽已經展示了它的決心。弘陽商業的主力産品線稱為“4+1”,包括弘陽廣場、弘陽家居、弘陽裝飾城、弘陽生活+以及弘陽電商平臺。
在今年4月和5月,在南京的兩個弘陽廣場項目已經對外發佈。以南京江北弘陽廣場為例,已經升級為“商業+家居MALL”的“吃喝玩樂購”的模式。新的江北弘陽廣場為55萬平方米雙MALL加上10萬平方米未來世界主題樂園的“全時態遊樂綜合體”。
弘陽商業也有著自己的百店戰略計劃:到2020年,運營至少100個家居賣場,至少20家購物中心;商業經營面積合計不低於1100萬平方米。在全國佈局,衝刺中國商業地産行業20強。對於該規劃,弘陽計劃用輕重結合、以輕為主的模式快速拓展。
但商業地産仍會面臨資金沉澱問題,弘陽地産壓力不小。
(責任編輯:李玥)