衛士通11億買已抵押房産遇麻煩 大樓內部竣工一年未裝修

　　衛士通(002268，SZ)遇上了一件糟心事兒。

　　公司近日公告稱，其全資子公司中電科(北京)網路資訊安全有限公司(下簡稱北京網安)因房屋交易糾紛被起訴。麻煩的是，在這起房屋交易糾紛中，北京網安已經全額支付了11.29億元的房款，但由於産權糾紛，遲遲未能使用。

　　目前，衛士通面臨著募資買來的樓用不了，幾大募投項目還要去租房的尷尬局面。7月10日，《每日經濟新聞》記者走訪現場，發現募資所購大樓的正門已被線隔開。而早在2016年10月就已竣工的大樓，據工作人員稱卻遲遲未進行內部裝修，直至近期公司才在公告中提及已啟動裝修流程但涉及訴訟。

　　還有一點讓人好奇的是，衛士通在了解房産被開發商抵押可能存在風險的前提下，為何在短期內足額支付，公司有沒有準備防範風險的措施？

　　買下已抵押房産惹麻煩

　　2015年12月，衛士通子公司北京網安購買了北京金豐科華房地産開發有限公司(下簡稱金豐科華)開發的金豐能源中心項目5號樓(下簡稱標的房産)，合同總價款11.29億元，該房屋將供此前一項募投計劃中的5個項目共同使用。

　　據衛士通公告，在2015年12月簽訂預售協議時，標的房産所屬土地使用權及在建工程就已設置抵押，開發商取得了上述3家單位出具的《抵押權人同意抵押房屋辦理商品房預售許可證的證明》。

　　在這樣的情況下，北京網安仍然選擇了短期內足額付款。2016年4月，應開發商要求，北京網安與諾亞商業保理有限公司、開發商簽訂《款項支付協議》，並在當年7月前，分批足額支付了全部購房款11.29億元，購房資金均來源於衛士通非公開發行股票募集資金。

　　哪知，如今一家名為北京中宏瑞德投資管理中心(有限合夥)(下簡稱中宏瑞德)的公司，卻起訴開發商、北京網安及保理公司，要求判令3被告停止侵害，排除妨礙，恢復原狀，判令3被告停止《款項支付協議》《保理合同》的履行；判令開發商和北京網安停止《北京市商品房預售合同補充協議》的履行。

　　訴訟材料顯示，中宏瑞德是通過購買債權的方式取得部分抵押債權的。

　　對此，北京房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。按照法律規定，已抵押的房産出售時應取得抵押權人的同意；購買已抵押的房産本身就是有風險的。公司要依據當初的購房合同與開發商據理力爭維護自己的權利。

　　北京杜克律師事務所徐羲明律師則表示，開發商沒有通知抵押權人之前是不能交易的，但是開發商取得了之前3家單位出具的《抵押權人同意抵押房屋辦理商品房預售許可證的證明》，所以不影響房屋買賣。本案應該是由新老抵押權人之間的糾紛引起。

　　辦公樓至今未內部裝修

　　那麼，此事會對衛士通産生怎樣的影響？衛士通方面對《每日經濟新聞》記者表示，一切以公告為準。而公告顯示，募投項目已經租賃場地實施，待産權問題落定再轉移。

　　《每日經濟新聞》記者實地探訪了衛士通于2016年購買的金豐能源中心項目5號樓。該項目位於北京市豐台區豐臺科技園內，與東側已投入使用的諾德中心項目相比，2016年10月竣工的金豐能源中心項目整體仍被低矮的柵欄圍擋，只留有東門供出入，且需使用出入證。

　　據東門保安介紹，項目內全部6棟樓目前均未裝修完成，無一投入使用。《每日經濟新聞》記者在保安的阻攔下，未能抵近衛士通購買的5號樓進行觀察，但遠遠看到，5號樓的大門口不知道被誰用線圍住了。

　　衛士通公告稱，公司已收房並實際佔有、使用標的房産。在被起訴前，公司標的房産的裝修流程已經啟動，相關供應商招投標流程也已經完成，裝修公司及材料也已經基本就緒。而項目北門口的一名保安也告訴《每日經濟新聞》記者：“這裡邊有事，要不然早裝修好了。”

　　正如上文所説，購房資金均來源於衛士通非公開發行股票募集資金。而這次非公開發行要追溯到2015年，當時衛士通籌劃了非公開發行股票事宜，擬將募資投向5個項目。直到2017年3月，公司最終披露，7家機構以29.45元/股的價格認購了此次定增股票，最終募集資金凈額為26.62億元。證監會曾就這次非公開發行對公司下發反饋意見通知書，公司在回復中，詳細説明瞭各個項目情況以及募投資金用途，投資者這才知道，募投資金的大頭，是要投向“購置廠房”的。

　　比如其中一個項目“新型商用密碼系列産品産業化及國際化項目”，總投資額7.56億元(擬投入募投資金6.86億元)，而“建築工程費”佔到了項目擬投入募投資金的44%。