(圖片來源：資料圖)

　　為了擁有一個溫暖舒適的小家，人們購房時往往傾向於選擇標桿房企、“有保障”的樓盤。然而萬科上海兩個樓盤爆出的樓盤虛假宣傳、物業與業主糾紛處理不當等問題，正不斷傷害品牌房企的“金字招牌”。

　　業內人士指出，後房地産時代，消費者更加看重樓盤配套設施的完善、物業服務的人性化等。信守承諾不再只是考驗開發商的良心，也將成為改善性需求消費者購房的重要標準。那些傷害過消費者的房企，將面臨愈加惡化的信任危機。

　　學區房成空口白話知名小學招牌竟是暫時挂靠

　　2013年1月開盤的上海萬科海上傳奇，因價格公道、教育配套豐富，曾創造了開盤當日就搶購一空的“輝煌戰績”。然而，兩年半過去了，已經入住的一期、二期業主仍在為孩子上學頭疼。買房時承諾的“12年全齡名校，家門口好學校”，最終只是停留在開發商的宣傳單頁上。

　　據資料顯示，當時開發商提供的知名教育資源包括公立一級東昌幼兒園、上師大附小等，並承諾將配有社區學校、社區型商業。但是2014年一期業主入住後即發現，東昌幼兒園招收幼兒數量已經超額，新入住的住戶根本無法享受所謂的“示範幼兒園”資源，而承諾建設的社區幼兒園，也要到2017年才開始招生。更讓人哭笑不得的是，推銷中顯示的“好學校上師大附小”，只是曾經挂名，如今已經被摘除，因此其實業主能選擇的只是禦橋小學，與“上師大附屬小學”並無關聯。

　　小區業主告訴記者，購買業主大部分都是80後群體，或者就是將購置的房子作為婚房，對於教育的需求十分強烈，買房就是衝著“12年全齡名校”來的，可是現在“提到學校就心痛”。如今，孩子們只能被送到4公里以外的綠川幼兒園就學。

　　據了解，萬科已經多次陷入“學區房”糾紛，北京、上海、江蘇、遼寧等多個省市都發生過業主買學區房不能上學的問題。

　　學區房的宣傳如今在開發商的廣告牌上隨處可見，家長們出於望子成龍、望女成鳳的心理，也是趨之若鶩。然而根據相關教育規定，學區的劃定主要是教育部門的安排，開發商不擁有教育資源，並不能決定辦學。

　　購房者張女士告訴記者，關於“學區房”的虛假宣傳早已不足為奇，尤其是新房，交付初期往往設施不完善，開發商沒有履行諾言也無可奈何，只能説作為消費者一定要當心，不能只聽信銷售人員的説法，最好是自己去實地考察。“哪怕是上市的房地産公司，也難免會出現‘信口開河’的銷售團隊。”

　　除了學區問題，相隔不遠的垃圾處理場、近在眼前的高壓線等，都在困擾著萬科海上傳奇的住戶們。資料顯示，萬科中環國際城海上傳奇被視為“萬科在浦東的經典作品”，是浦東的“國際高端社區”項目。顯然，已經入住的消費者並不贊同。

　　地鐵借地糾紛上海萬科高管或參與打人

　　與海上傳奇一路之隔的萬科金色城市居民們，最近也不開心。期盼已久的地鐵18號線終於有了加速動工的跡象，但是需要建一條十八號線和十一號線的單獨線，這條單獨線將深入小區，在小區地面上臨時借地5米，地下永久借地3米。一方面，借地將徵用小區的圍墻和西側行車道，影響居民交通；另一方面，施工將要在靠近兩棟18層樓8米開外的地方挖26米的大坑，業主擔心這將會導致地下水位變化，從而引起沉降、裂縫等問題。

　　小區居民告訴記者，96%的業主對此投了反對票，但施工方並沒有改變方案，而物業也無動於衷。不僅如此，一位小區業主在拍照取證時遭到疑似勘探的工作人員拒絕，並且當著萬科物業6名物業人員的面，遭到了毆打。小區業主公佈在網上的照片清晰顯示了涉事者容貌，事後業主們根據監控錄影和照片認出，肇事者正是上海萬科第一事業部高管。

　　尚未建成的18號線一直是萬科在金色城市和海上傳奇兩大樓盤的宣傳賣點之一。早在12年就曾被媒體指出過，地鐵尚未建成，萬科就已經在工地自行豎起了“地鐵指示牌”，這樣的做法過於“熱切”。而萬科售樓方則解釋為“方便看房者理解”。

　　如今地鐵終於開工，本來是皆大歡喜，沒想到竟然出現如此“鬧劇”。金色城市的業主告訴記者，地鐵方案是由申通集團給出的，小區居民本希望物業能夠協助參與溝通，共同促進問題的解決。可是物業冷眼旁觀也就算了，竟然出手傷人，實在令人心寒。

　　問題頻現售後服務考驗房企責任心

　　無論是學區房，還是居民與業主的矛盾，問題的集中爆發體現出大型房企應有更大的責任心。對於業主的訴求，不應該一味地推諉和逃避，而是應該切切實實去解決，否則企業品牌往往會因為具體項目運營不當而受到損害。

　　上海華榮律師事務所合夥人丁興峰告訴記者，從法律的角度來説，不好直接判定房企是否屬於“虛假宣傳”。如果房企提供的某個學校是不存在的，那麼確實是違法。但是通常學區房的問題，往往是學校存在，甚至是和小區一墻之隔，但教育資源的劃分並沒有覆蓋到該小區。對於房企來説，它給出了可能無法實現的承諾，這是一種不道德的行為，會傷害業主的信任和利益。

　　是否涉及虛假宣傳，關鍵看學區房是否有書面承諾，還是銷售人員的口頭宣傳。如果廣告中有寫明，那企業就應該信守諾言。不過除了特別約定外，也不構成退房要素，一般是賠償解決。其實對業主來説，重要的並不是賠錢，主要考慮的還是孩子的教育問題。因此遇到類似的問題，丁興峰建議大家儘量與房企、教育部門溝通，畢竟房企最初進行“學區房”的宣傳，往往僅是有能夠入學的可能性。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，銷售業績的增加，常常使得房企行銷部門會帶有很強的誘導性的行銷。如果從這個角度看，此類糾紛還會繼續增加。對於監管部門來説，明確責任、把業主糾紛數量作為考核企業誠信度的重要指標，已經是目前亟須進行的內容。而房企本身也應該有這樣一個約束機制的存在。

　　很多業主購置萬科的住宅項目，主要是對萬科的後續管理和服務比較信賴。所以此類負面問題的出現，某種程度上説明萬科在後續管理和服務是缺失的。對於業主來説，可能在支付購房款的時候，期望比較大，而現在業主需求沒有完全得到兌現，肯定會比較窩火。

　　很多學區資源的承諾，實際上是規劃的範疇中。不過房企出於行銷的目的，自然會通過此類內容來為項目的行銷增加有利要素。當然，類似社區小學等配建，需要一系列審批程式，最後和房企承諾的內容出現相反，那麼這個時候各類業主矛盾就出現了。

　　而對於發生在金色城市的糾紛，嚴躍進認為，實際上此類問題凸顯了我國物業管理背後契約精神的缺失。也就是説，此類“胳膊肘往外拐”的做法，反映了業主和物業公司之間的利益是不協調的，甚至是相反的。所以後續如何讓物業小區的規劃權真正落到業主手中，還是需要有比較大的改革魄力。