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　　青島城投租賃糾紛將再仲裁　欠租及證照成焦點

　　對青島城市建設投資(集團)有限責任公司(以下簡稱青島城投)而言,一宗持續近兩年的租賃糾紛,考驗著其智慧。記者在青島當地調查獲悉,糾紛涉及的房産,集結了30余家國內外知名品牌。在商戶們看來,糾紛涉及的心海廣場剛度過品牌培養期,但急於收房的青島城投,並未給出相關商業發展計劃,商戶的利益恐難獲得保障。

　　值得注意的是,在2014年底借殼上市後,青島城投表達了整合青島旅遊資源的意願。不過,作為糾紛的焦點,相關房産産權雖在青島城投,但始終未能辦理合法證照。記者為此展開調查。

　　雖與國際影業“米高梅”巨頭重名,但在2008年奧運會協辦城市青島,青島米高梅商業有限公司(以下簡稱米高梅)的身份,更多以“二房東”形式存在。

　　米高梅于2008年12月30日註冊,在成立第二日即與青島城投聯手,意欲將曾是奧帆賽混合區和陸域停船區的區域,打造成青島的第五大商圈。

　　彼時,負責青島後奧運資産運營管理和建設利用的青島城投,與米高梅簽訂租賃協議,將奧帆中心區域內近4萬平方米房屋出租給米高梅,租期20年。

　　此後的數年間,在“二房東”米高梅的運作下,包括星巴克、哈根達斯、俏江南[微網志]等30余家國內外知名品牌,入駐米高梅從青島城投租賃的奧帆中心心海廣場。

　　不過,青島城投租賃給米高梅的房産,一直未能辦理合法證照。記者調查獲悉,青島城投以欠租為由提起仲裁,欲解除與米高梅的租賃合同。但米高梅認為,房東一直未能辦理合法證照,這才是其欠租及雙方糾紛的源頭。

　　對於該糾紛,在多次溝通後,青島城投雖給出“糾紛正走法律程式”的答覆。不過,讓米高梅方面擔心的是,商戶與米高梅直接産生租賃關係,這場糾紛可能引發一場涉及30多個國內以及國際知名品牌、金額近十億元的訴訟。

　　5月20日,一位米高梅高層向記者表示,青島市中院已接受其不予執行解除合同裁決的申請,而米高梅也提出了的新一輪仲裁,以期與青島城投的租賃合同糾紛能夠得到合理的解決,此案將於5月29日開庭。

　　租賃糾紛涉10億違約金

　　讓譚女士沒有想到的是,因房東與二房東的租賃糾紛,其在奧帆中心心海廣場打理了數年的餐飲生意,隨時可能會被殃及。

　　作為最早入駐的一批商戶,5年前,譚女士所在的餐飲店,與米高梅簽訂租賃合同。隨後的幾年間,陸續入駐的還有俏江南、星巴克、海底撈等餐飲品牌。商戶們也都清楚,米高梅的身份只是二房東。心海廣場真正的所有者,是青島本地最大的政府投資平臺之一青島城投。

　　2008年3月,青島城投由青島開發投資有限公司、青島東奧開發建設集團公司和青島市城市建設投資中心三家公司在整建制劃轉的基礎上成立。從職能上看,這家公司作為政府投資與資産運營的受託主體,主要負責青島2008年奧運會奧帆賽之後奧運資産的運營管理和建設利用。

　　2008年12月31日,青島城投與米高梅簽訂租賃協議,將奧帆中心漁人碼頭(現為心海廣場所在地)和後勤保障中心出租給米高梅。合同內容顯示,漁人碼頭建築面積為3.5萬平方米,後勤保障中心則為5800平方米。租賃期限為20年,計租日期為2011年1月1日,租賃價格為每天每平方米1.5元。

　　上述米高梅公司高層向記者坦承,“第一筆房租,按照青島城投説定的一個金額繳納,1400萬元左右,但米高梅從此就沒有交過,一直拖欠。”

　　雖然欠租,但在隨後的數年間,米高梅、青島城投相安無事。不過,因在房租的繳納上的分歧,二者的矛盾卻在日漸激化。

　　上述米高梅高層表示,2013年下半年,在米高梅方面欲交房租時,被對方財務告知“城投方面不收,並要和米高梅打官司”。幾乎同時,2013年7月,青島城投以米高梅欠繳租金為由,向中國國際經濟貿易仲裁委員會申請仲裁,並提出解除合同、賠償違約金的要求。

　　“被申請人欠付的租金人民幣4184.5萬元。”青島城投在仲裁申請書中要求米高梅支付欠付租金4184.5萬元以及違約金472萬元,並解除合同返還房産。

　　去年8月4日,中國國際經濟貿易仲裁委員會裁決,解除青島城投與米高梅于2008年12月31日簽訂的《中國青島奧林匹克帆船中心漁人碼頭和後勤保障中心租賃合同》,支付拖欠租金。但是由於青島城投也存在違約,仲裁裁決並未支援城投要求支付違約金的要求。

　　事實上,由於商戶與米高梅直接産生租賃關係,按照米高梅與商戶簽訂的合同,公司最高將支付近10億元的違約金。

　　合法證照7年缺失

　　“關於不交房租這事,我們在沒有得到任何文字性回復時就把房租停付了,這是不對的。”上述米高梅高層直言不諱。

　　不過,在他看來,青島城投一直沒有提供法定測量機構的測量數據,無法計租,而合同規定的是按法定測量數據交付租金。記者注意到,在去年8月4日庭審過程中,除對欠繳租金問題互相指責外,雙方對於租賃房産無法通過驗收並辦理房屋産權證書的關鍵問題也是各執一詞。

　　米高梅曾于2009年7月以及2009年10月27日兩次向青島城投發函索要《建設用地規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《房地産所有權證》、《竣工驗收備案證》等證照。然而,在中國國際經濟貿易仲裁委員會庭審筆錄中,青島城投認為,由於米高梅擅自加建、改建,責任應該由米高梅負擔。

　　米高梅則表示,改建是由承租商戶以及雙方一起協商確定實施的,青島城投並無異議。但青島城投並不認可米高梅的説法,並表示米高梅的加改建未獲得其同意。

　　青島城投在2010年8月2日曾出具一份産權證明,這份證明印有“此合同標的漁人碼頭和後勤保障中心的産權均屬於我集團所有”字樣。

　　包括商戶及米高梅在內的多位人士證實,在辦理工商執照時,鋻於青島城投的政府背景,青島城投提供證明,在效用上被等同於房産證明。對此,記者嘗試採訪青島城投相關負責人,但在多次溝通後,集團辦公室人士以“目前該事件已進入法律程式”答覆。“改建的時間是2009年之前,並得到了青島城投方面的默認。”在上述米高梅高層看來,漁人碼頭之所以未能獲得房産證,是由於其建築高度超出了規劃要求。青島市規劃局選址處人士透露,涉及政府重大活動的建築,當時來不及辦理手續的臨建,以政府會議紀要為依據,也可以補辦合法證照。記者注意到,在青島市政府的相關會議紀要中,雖提及漁人碼頭項目,但真正開建則是在2008年奧運會之後。

　　記者獲取的相關文件顯示,對於漁人碼頭地塊建築方案,青島市規劃局在2008年與2009年先後兩次提出過“建築高度控制在10米以下”的審查意見。

　　上述米高梅高管透露,在雙方于2008年底簽訂租賃合同時,心海廣場(漁人碼頭)的主體建築高度即已超標,高於原來規劃中10米的限高。對此,上述規劃局人士向記者表示,原有建築規劃不能擅自修改,如不按規劃執行的,屬於違法建設,就有可能辦不了證照。

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　　運營篇

　　租約前景不明　商戶心憂青島城投管理能力

　　2008年3月,青島城市建設投資(集團)有限責任公司(以下簡稱青島城投)正式成立,並於北京奧運會之後接手青島奧帆中心。

　　在2008年的最後一天,通過與青島本地最大的政府投資平臺聯手,青島米高梅商業有限公司與青島城投簽訂漁人碼頭(現稱心海廣場)與後勤保障中心的租賃合同,開始了在奧帆中心的商業運作。

　　與此同時,除租賃給米高梅的部分房産外,青島城投直接負責奧帆中心其他區域的管理工作,並於2013年11月,設立青島旅遊集團有限公司接管。

　　不過,記者注意到,2014年底,借殼上市的青島城投,雖意欲依託奧帆中心整合青島旅遊資源,但奧帆中心的兩種管理模式,如今際遇卻大不相同。

　　商場剛度過品牌培養期

　　青島市南區商貿局網站資訊顯示,2010年4月28日,由米高梅打造的心海廣場試營業,並在青島首創“公園MALL”的商業模式。該網站資訊同時顯示,包括俏江南、星巴克等眾多國內外知名品牌的鼎力加盟,超過80%的品牌都屬於首次登陸青島。

　　對於心海廣場商戶的納稅總額,一位米高梅高層向記者稱,“米高梅每年的稅金可確認160萬左右,商戶們的總額估計上億。”

　　包括米高梅與多家簽約商戶在內的人士認為,一個商場的品牌培養期,基本要在4、5年時間,如今的心海廣場,剛剛過了這個階段。來自米高梅的消息稱,星巴克、海底撈續約到了2020年之後。

　　管理能力遭質疑

　　對於房東與二房東的糾紛,讓商戶們擔心的是,早在2013年即提出仲裁的青島城投,至今未與心海廣場商戶有過接觸。“我們這些商戶怎麼辦?”在心海廣場商戶譚女士看來,如果租賃糾紛繼續,她對於如何確保自己的利益有所擔心。

　　青島城投在2012年相關債權募集説明書中提及,其擁有青島最優質的旅遊資源奧帆中心,負責青島沿海一線海上旅遊的開發和經營,旅遊、酒店板塊現已經成為發行人最具優勢的業務板塊之一。

　　不過,“現在奧帆基地碼頭,對城投來説是虧損的。”相關知情人士透露。但青島城投官方對此並未確認。

　　在上述仲裁中,青島城投與米高梅共同確認了一個事實:青島城投所出租的地塊性質為文體性質,而並不屬於雙方在合同中約定的商業用地。庭審中,青島城投表示,地塊為文體用地的租賃房産做商業經營使用得到了青島市政府以及相關部門的批准和認可,並不影響租賃合同的履行。

　　但米高梅方面並不認同,“我方投鉅資是為了20年的持續經營,一旦因為土地用途違反規劃,租賃的房産被定性為違章建築,我方將血本無歸。”

　　即便意欲解除與米高梅方面的租賃合同,但對於糾紛區域是否已有新的規劃,青島城投並未給予記者相關答覆。

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　　影響篇

　　青島城投整合資源不暢股權融資恐受阻

　　作為青島市的政府投資平臺之一,青島城投2014年底成功借殼登陸H股。彼時,時任青島城投董事長張鎮安曾言,下一步將通過投資平臺整合青島旅遊資源,“依託奧帆中心,串聯青島沿海一線優質旅遊景點”。

　　然而,記者在青島調查後獲悉,一宗與涉及奧帆中心區域項目的租賃糾紛,卻有可能攪亂青島城投的整合計劃。

　　再融資需有資産保證

　　7年前,青島城投與青島米高梅商業有限公司簽訂租賃協議,將奧帆中心區域內近4萬平方米房屋出租給米高梅,租期20年。

　　對於是否擁有租賃房産的房屋産權證書問題,青島城投集團辦公室人士告知記者,相關糾紛已進入法律程式,所涉及問題不便多談。

　　在一位與青島城投有過接觸的人士看來,青島城投在借殼上市後,在內部整合方面,心海廣場將是一個很難跨越的鴻溝。

　　2014年12月29日,青島城投借殼的H股“華脈無線通信”,正式更名為青島控股(國際)有限公司(以下簡稱青島控股)。

　　此前,華脈無線通信的業績並不理想,2013年業績剛剛扭虧為盈,營業額為912萬港元,僅賺71萬港元。

　　在開源證券高級策略分析師楊海看來,對登陸資本市場的企業來説,上市本身就是想再融資,但必須要有資産保證,不然的話,上市平臺僅是一個空殼。

　　融資難度或增加

　　據青島媒體2014年底報道,青島城投時任董事長張鎮安表示,青島控股下一步要做的主要是以青島旅遊和青島金融為主業發展,整合青島旅遊資源。

　　然而,在一位米高梅高層看來,作為奧帆中心重要組成部分,心海廣場的證照一直未能辦理。記者注意到,在青島城投2013年年度報告中,漁人碼頭已被轉入青島城投固定資産。

　　評級機構大公國際的相關跟蹤評級報告顯示,青島城投下屬子公司青島奧帆中心演藝有限公司擁有青島市較為優質的旅遊資源“奧帆中心”。

　　青島城投人士則透露,因還沒有注入上市平臺,與米高梅糾紛所涉及資産,與其在港上市公司青島控股並無關係。不過,開源證券高級策略分析師楊海認為,對上市公司來説,從融資的角度來看,如果沒有資産注入,將來如想再融資,恐怕就難了。

　　值得注意的是,隨著2014年從中央到各個監管部門一系列平臺債清理的文件不斷出臺,2015年地方融資平臺的債務清理將極大地收窄其融資途徑。

　　2015年伊始,青島城投即將目光投向國際資本市場,于2月12日,通過境外平臺公司香港國際(青島)有限公司成功發行8億美元境外債券。對此,在青島本地一位投資人士看來,相比于發行債券,通過上市平臺的融資,在財務成本方面要低得多,這或許才是青島城投借殼上市的目的。

　　對於奧帆中心心海廣場涉及糾紛,是否會影響到其旅遊整合,青島城投方面並不願多談。