萬達商業上市不到一個月，萬達集團就拋出了第四次轉型計劃。按照萬達集團董事長王健林的規劃，5年後，萬達將形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，萬達將從以房地産為主的企業轉型為以服務業為主的企業。曾經依靠快速週轉、以售養租的萬達商業地産，也將在自己的主業上開始輕重並舉。在全國已開業了109座萬達廣場之後，越來越“重”的萬達，正在向“輕資産”方向轉型。

　　由重到輕

　　1月14日，萬達商業地産與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。萬達方面對外表示，這標誌著萬達商業地産“輕資産”模式正式啟動，萬達商業地産將走上“輕重並舉”的發展道路，開創全新的商業模式。

　　在過去，萬達城市綜合體模式中商業地産的投資、建設、管理全部由萬達自己完成，通過房地産銷售收入現金流來投資萬達廣場，被稱為重資産模式。而輕資産模式，則是萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧雲”資訊管理系統、電子商務系統。這種投資項目資産全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。

　　“這種輕資産模式沒有任何房地産銷售，徹底去房地産化，成為一種準金融投資行為。”萬達商業相關負責人稱。萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益相當可觀，可減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升凈利潤率和凈資産收益率。

　　據萬達公佈的數據顯示，截至2014年底，萬達實現了109座萬達廣場的開業。2014年全年，萬達集團實現收入2424.8億元，同比增長30%，其中萬達商業地産合同銷售收入1601.5億元，同比上升26.8%。去年全年萬達實現租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達100%。

　　過去的萬達模式，是依靠快速執行力做好現金流，每個項目自土地收購的18個月內完工，24個月內開始運營購物中心。以售養租時期的萬達，既要考慮資金投入，又要同時兼顧招商和前期運營。

　　徹底轉型

　　“任何一個實體商業地産，最終都要完成其金融屬性，實現商業與金融、實體與虛擬的對接，這是未來的發展大勢，也預示著萬達進入一個新的發展階段。”亞太商業不動産學院院長、全聯房地産商會商業不動産專業委員會主任朱淩波對記者表示。

　　除了商業地産實行輕資産的創新模式，萬達還將加快發展文化旅遊、金融産業、電子商務3個産業，5年後將形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

　　這也是萬達提出的第四次轉型，也是範圍更廣、力度更大的一次全新轉型。按照規劃，萬達文化旅遊項目將從今年開始進入豐收期，文化集團收入計劃達到450億元；電商公司將開業成都雲數據中心，完成15個智慧産品的上線，繼續搞好線上技術研發，做好支付規模；金融領域，今年一季度將成立萬達金融集團，並於年內並購1至2家金融企業，向網際網路金融方向邁進。

　　同時，萬達也將從中國企業轉型為跨國企業，今年將完成2至3家較大規模的並購，5年後海外收入佔比將超過20%。

　　壓縮傳統業務

　　當中國房地産市場告別黃金髮展期，萬達以售養租的傳統模式也不得不遭遇天花板。

　　RET睿意德中國商業地産研究中心總經理陳曦對記者表示，一方面，萬達廣場已經遍佈100多個大中城市，如果繼續發展，下一步無疑會深入相對欠發達的四線城市，合作的模式將轉移未來開發可能出現的潛在風險；另一方面，也是更為重要的，通過這種合作模式，萬達正在壓縮對傳統業務的資金投入。

　　按照萬達的規劃，5年之後，萬達集團服務業收入、凈利佔比力爭超過65%，而房地産銷售、凈利佔比將低於35%。

　　“對於商業地産商來説，如何適時地進行資産退出，將是關鍵所在”，陳曦説。去年出臺的房地産投資基金（REITs）新政策，為萬達推出輕資産模式提供了極好的政策背景。

　　去年10月，中國人民銀行和銀監會通知要求，“積極穩妥開展房地産投資基金（REITs）試點”。之後不久，蘇寧公司將旗下11家門店資産以不低於40億元人民幣的價格轉讓給中信金石基金管理公司，並成立私募投資基金，開拓創新性資産運作模式。蘇寧公司董事會認為，此次資産轉讓除了提高資産、資金使用效率外，還有助於推進公司O2O融合發展，促進企業轉型升級。業內人士認為，在電商投資的大勢下，蘇寧沒有必要養著那麼多的門店，“甩包袱，求效益”成了必然的選擇。

　　“一定意義上説，萬達與蘇寧的情況頗為相似”，陳曦説，作為房地産證券化的重要手段，REITs被視為商業地産的最佳出路。在新政策的刺激下，不少金融機構正在積極尋求項目合作。在這樣的背景下，萬達與基金的牽手，就更加容易理解。