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商住樓降價、品質問題頻發 屢遭業主"維權"

  • 發佈時間:2015-02-05 07:51:00  來源:中國經濟網  作者:衛東  責任編輯:謝淩宇

  

  近來,北京樓市不少商住樓盤遭遇到了業主“集體維權”。作為限購政策下為數不多的避風港灣,商住樓盤從前些年的大熱滑落到今天的境地,著實讓買房人想不明白。售樓處外喧囂的高音喇叭與橫幅背後,究竟有什麼力量把商住樓盤推到了人們眼前?購房人遇到類似問題的時候應該如何應對呢?

  收房“貨不對版”

  業主年底忙維權

  “如果開發商負責人今天還不出現,下午我們只能帶著橫幅去他們總部門口靜坐。”宋先生語氣堅定地説。而十米開外的售樓處門口,開發商的數十個保安和工作人員,則豎起了一道人墻,把門口的眾多業主攔在了售樓處之外。

  作為這個東五環新建小區的業主,宋先生已經第五次來售樓處了,與他有類似遭遇的還有其他數十個業主。對於一個月前的收房結果,宋先生很不滿意:他記得當初買房的時候,接待他的銷售人員親口告訴他,LOFT戶型的層高將達到4.5米,並且帶他看了樣板間,就是按照4.5米層高建造的。然而到了交房那天,他用自帶的卷尺測量了一下,實際層高還不到4.3米。再減去隔層以及裝修時佔用的高度,未來他很可能要面臨抬頭撞著天花板的尷尬。另外的十幾戶業主,有的與宋先生遇到同樣問題,有的是因為墻面明顯傾斜,有的是因為煙道問題。業主們拒絕收房,然而開發商態度也很強硬,表示有問題的房子他們隨後會安排人修理,但收房必須在當天完成,否則算這些業主違約。談到最後兩方不歡而散。

  在此之後有業主多次去找開發商,希望能退房,卻都沒能見到相關負責人。對方工作人員表示,房子有問題可以修理,但是肯定不能退房。對此,宋先生不能接受:小問題可以修理,層高不夠怎麼修?“我認為退房才是唯一的解決辦法。”不過開發商也理由充分:所謂4.5米層高是他們前期一部分房源的交房標準,宋先生買的房並不屬於那部分,是他對銷售説辭有誤解。事情發展到後來,宋先生聯合一部分要求退房的人,經常去售樓處“討説法”,這才有了開頭的一幕。

  庫存大 明降價 市場環境變化或成外因

  實際上,像宋先生他們這樣維權的業主現在並不是個案,據知情人透露,目前北京多個商住樓盤都存在業主集體維權的糾紛。有一些問題得不到解決的業主,甚至自發組成了“維權聯盟”,在網上建立維權網站,希望獲得外界關注,向開發商聲討。那麼,商住物業為什麼成為重災區?業內人士表示,這並不是單純的施工品質問題,其背後有更為複雜的市場和政策原因。

  業內人士表示,商住項目由於不受北京目前限購政策的影響,一直是剛需購房人群選擇用來過渡的首選産品。然而當前商住項目的整體銷售速度並不樂觀,庫存壓力巨大,雪上加霜的情況是,2015年商住産品逐步進入供應高峰期。強大的壓力迫使開發商加大了商住房的優惠力度,甚至將以往的暗降直接變為了明降,這一情況直接導致了前期購房者的不滿。

  亞豪機構副總經理高姍分析,2013年北京住宅土地出讓方式是在達到競價上限之後競建保障房、自住房面積,造成商品住宅用地面積縮減、地價高企,部分開發商為了平衡項目利潤率,往往選擇將商業公建用地中的可售部分開發為商住産品,以實現房企資金快速週轉,這造成了2015年商住産品進入供應高峰期。但2015年如果政策層面依然沒有利好聲音傳來,缺乏調動購房需求的有力支點,市場成交低迷的局面還將持續。不僅房企高週轉目標難以實現,屆時,商住産品的增量與庫存累加,商品市場恐將爆發新一輪的危機。

  北五環某房地産企業的行銷總監表示,每到房産降價的時候,也就是各種“維權”、“退房”爆發最為集中的時候。“並不是説以前房屋就沒有品質問題,而是房價上漲的時候一房難求,即使收房發現了品質問題,只要雙方坐下聊聊能解決問題,基本不會演化成大規模集體行動。但是現在房價降了,前期業主要麼要退房,要麼要補償,如果開發商不同意,簡單的問題也容易激化成大矛盾。”他説。

  此外,商住物業本身有別於傳統的住宅,許多開發商將其設計為上下兩層的LOFT結構,涉及水、電、結構的改造,容易引起糾紛。而且由於以商業立項,購房者入住後的水電氣及物管等,皆以商業項目的流程與收費標準執行,住戶可能需承受更貴的費用。有的配套設施不全,嚴重影響居住品質,這些都容易成為引發糾紛的導火索。因此購買商住的購房者,更應該在事前多加留意。

  專業人士建議

  先充分溝通再走法律渠道

  如果自己購買的商住物業出了問題應該怎麼辦?法律專業人士建議,按照各自遇到情況的不同,區別對待。如果遇到的是層高不符合合同的問題,如在合同中已約定退房事宜,可依協議行事;也可對照《合同法》相關規定申請退房。從目前法律來講,退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發商延遲交房超過一定期限,小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容,在一定期限內無法取得産權證等。根據《合同法》規定,既然雙方當事人已約定好退房的具體條件,且購房者又有證據證明該條件成立,那麼購房者就可以通知開發商解除合同。這種情況下,一旦業主起訴,即使開發商推諉,也會得到法院的支援。

  法律人士建議業主,如果滿足合同約定的退房條件,最好還是先與開發商進行協商,這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意,業主可根據自身情況收回退房要求,或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。

  如果業主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支援業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求,建議業主應先找開發商協調。通常這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過程相對較長。如業主發現墻體出現裂縫,可提出與開發商共同委託專業機構鑒定。若鑒定結果不會對房屋主體結構構成影響,並可以修復,法院將不予支援業主退房請求。但若鑒定後發現無法修復,法院則會支援業主的退房請求,同時會判鑒定費和業主的裝修費由開發商支付。

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