近來，北京樓市不少商住樓盤遭遇到了業主“集體維權”。作為限購政策下為數不多的避風港灣，商住樓盤從前些年的大熱滑落到今天的境地，著實讓買房人想不明白。售樓處外喧囂的高音喇叭與橫幅背後，究竟有什麼力量把商住樓盤推到了人們眼前？購房人遇到類似問題的時候應該如何應對呢？

　　收房“貨不對版”

　　業主年底忙維權

　　“如果開發商負責人今天還不出現，下午我們只能帶著橫幅去他們總部門口靜坐。”宋先生語氣堅定地説。而十米開外的售樓處門口，開發商的數十個保安和工作人員，則豎起了一道人墻，把門口的眾多業主攔在了售樓處之外。

　　作為這個東五環新建小區的業主，宋先生已經第五次來售樓處了，與他有類似遭遇的還有其他數十個業主。對於一個月前的收房結果，宋先生很不滿意：他記得當初買房的時候，接待他的銷售人員親口告訴他，LOFT戶型的層高將達到4.5米，並且帶他看了樣板間，就是按照4.5米層高建造的。然而到了交房那天，他用自帶的卷尺測量了一下，實際層高還不到4.3米。再減去隔層以及裝修時佔用的高度，未來他很可能要面臨抬頭撞著天花板的尷尬。另外的十幾戶業主，有的與宋先生遇到同樣問題，有的是因為墻面明顯傾斜，有的是因為煙道問題。業主們拒絕收房，然而開發商態度也很強硬，表示有問題的房子他們隨後會安排人修理，但收房必須在當天完成，否則算這些業主違約。談到最後兩方不歡而散。

　　在此之後有業主多次去找開發商，希望能退房，卻都沒能見到相關負責人。對方工作人員表示，房子有問題可以修理，但是肯定不能退房。對此，宋先生不能接受：小問題可以修理，層高不夠怎麼修？“我認為退房才是唯一的解決辦法。”不過開發商也理由充分：所謂4.5米層高是他們前期一部分房源的交房標準，宋先生買的房並不屬於那部分，是他對銷售説辭有誤解。事情發展到後來，宋先生聯合一部分要求退房的人，經常去售樓處“討説法”，這才有了開頭的一幕。

　　庫存大 明降價 市場環境變化或成外因

　　實際上，像宋先生他們這樣維權的業主現在並不是個案，據知情人透露，目前北京多個商住樓盤都存在業主集體維權的糾紛。有一些問題得不到解決的業主，甚至自發組成了“維權聯盟”，在網上建立維權網站，希望獲得外界關注，向開發商聲討。那麼，商住物業為什麼成為重災區？業內人士表示，這並不是單純的施工品質問題，其背後有更為複雜的市場和政策原因。

　　業內人士表示，商住項目由於不受北京目前限購政策的影響，一直是剛需購房人群選擇用來過渡的首選産品。然而當前商住項目的整體銷售速度並不樂觀，庫存壓力巨大，雪上加霜的情況是，2015年商住産品逐步進入供應高峰期。強大的壓力迫使開發商加大了商住房的優惠力度，甚至將以往的暗降直接變為了明降，這一情況直接導致了前期購房者的不滿。

　　亞豪機構副總經理高姍分析，2013年北京住宅土地出讓方式是在達到競價上限之後競建保障房、自住房面積，造成商品住宅用地面積縮減、地價高企，部分開發商為了平衡項目利潤率，往往選擇將商業公建用地中的可售部分開發為商住産品，以實現房企資金快速週轉，這造成了2015年商住産品進入供應高峰期。但2015年如果政策層面依然沒有利好聲音傳來，缺乏調動購房需求的有力支點，市場成交低迷的局面還將持續。不僅房企高週轉目標難以實現，屆時，商住産品的增量與庫存累加，商品市場恐將爆發新一輪的危機。

　　北五環某房地産企業的行銷總監表示，每到房産降價的時候，也就是各種“維權”、“退房”爆發最為集中的時候。“並不是説以前房屋就沒有品質問題，而是房價上漲的時候一房難求，即使收房發現了品質問題，只要雙方坐下聊聊能解決問題，基本不會演化成大規模集體行動。但是現在房價降了，前期業主要麼要退房，要麼要補償，如果開發商不同意，簡單的問題也容易激化成大矛盾。”他説。

　　此外，商住物業本身有別於傳統的住宅，許多開發商將其設計為上下兩層的LOFT結構，涉及水、電、結構的改造，容易引起糾紛。而且由於以商業立項，購房者入住後的水電氣及物管等，皆以商業項目的流程與收費標準執行，住戶可能需承受更貴的費用。有的配套設施不全，嚴重影響居住品質，這些都容易成為引發糾紛的導火索。因此購買商住的購房者，更應該在事前多加留意。

　　專業人士建議

　　先充分溝通再走法律渠道

　　如果自己購買的商住物業出了問題應該怎麼辦？法律專業人士建議，按照各自遇到情況的不同，區別對待。如果遇到的是層高不符合合同的問題，如在合同中已約定退房事宜，可依協議行事；也可對照《合同法》相關規定申請退房。從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發商延遲交房超過一定期限，小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容，在一定期限內無法取得産權證等。根據《合同法》規定，既然雙方當事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據證明該條件成立，那麼購房者就可以通知開發商解除合同。這種情況下，一旦業主起訴，即使開發商推諉，也會得到法院的支援。

　　法律人士建議業主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。

　　如果業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支援業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求，建議業主應先找開發商協調。通常這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業主發現墻體出現裂縫，可提出與開發商共同委託專業機構鑒定。若鑒定結果不會對房屋主體結構構成影響，並可以修復，法院將不予支援業主退房請求。但若鑒定後發現無法修復，法院則會支援業主的退房請求，同時會判鑒定費和業主的裝修費由開發商支付。