近日，環球影城主題公園在北京的項目獲批，讓主題公園的投資市場再次引人關注。在國內，“主題公園+地産”的發展模式並不罕見，而其中不乏挂羊頭賣狗肉的失敗典型。業界普遍認為，在《旅遊法》以及《國務院關於促進旅遊業改革發展的若干意見》的指引和制約下，旅遊用地將有望得到規範，主題公園的發展或逐步踏上健康軌道。

　　國內主題公園投資熱再起

　　在政策鬆綁下，主題公園的投資熱潮再次掀起。自2011年國家發改委、國土資源部、住建部曾聯合發出《關於暫停新開工建設主題公園項目的通知》，到2012年，中國人民銀行明確提出“對高爾夫球場、大型主題公園等國家明令禁止或限制發展的旅遊項目，應嚴格禁止或限制發放貸款”，國內主題公園的建設受到了制約。直到去年3月，國務院11個部門聯合印發《關於規範主題公園發展的若干意見》，規定主題公園項目新建、擴展應嚴格履行相應核準程式，從“叫停”到“規範發展”，這被業界解讀為對“主題公園發展的解禁”。

　　隨後，國內外對主題公園的投資熱潮繼而再次掀起。幾大國際旅遊公司將投資重點由周邊國家(地區)移向中國內地市場，如迪士尼繼東京、香港之後，開始在上海建造迪士尼樂園；環球影城在北京的項目正式落戶；默林公司旗下的杜莎夫人蠟像館繼香港之後，已在上海、武漢和北京開業。此外，長隆、萬達、華誼兄弟以及光線傳媒紛紛發展主題公園項目。北京聯合大學旅遊學院常務副院長張淩雲表示，亞太市場(包括中國在內)需求潛力巨大，發展空間廣闊，市場規模僅次於美國，超過整個歐洲，中國是世界主題樂園界大鱷們未來競相爭奪的重點區域市場。根據國際遊樂園及景點協會統計數據顯示，2013年中國主題公園的接待量已經達到1.8億人次，同比2012年增長6%。到2025年，中國主題公園的接待量將達到3.2億人次。據有關調查研究顯示，2012-2013年中國共有14個主題公園開幕，預計到2020年，包括59個主題公園、5個水上樂園將建成運營，總投資額達238億美元。

　　旅遊與地産融合各取所需

　　“主題公園+地産”的發展模式有眾多成功案例。深圳世界之窗有限公司副董事長倪徵告訴記者，在較長的環境中，主題公園的入園遊客人數變化不大，隨著市場競爭的加劇，平均利潤率逐漸下滑，這是不少主題公園所面臨的週期性瓶頸。在1994年世界之窗開業之後，主題公園的資金不足以支援更大規模的項目，為此創新商業模式，一方面華僑城在深圳證券交易所借助資本市場建設了深圳歡樂谷、上海歡樂谷這一系列的歡樂谷連鎖項目，另一方面開創旅遊地産。華僑城利用主題公園的項目建設，進一步改善周邊環境、基礎設施和文化氛圍，使得周邊房地産價值明顯高於城市其他區域，利用主題公園旅遊規劃區來改善環境，和社會居民建設良好的關係，同時以建設主題公園的方式來快速開發地産，這樣能夠形成高收益現金流的覆蓋。

　　這種通過多種産品，包括度假區、美術館、劇院、運動場等其他項目，發揮其各自優勢，使得業態之間積極互補，得到了業界的普遍認可。中國社科院旅遊研究中心副主任劉德謙表示，靠地産項目的利潤來發展旅遊綜合服務區，可以形成堅實的發展動力。

　　旅遊行銷策劃專家鄭澤國指出，近四五年，地産商正在全面進入旅遊業，“旅遊+地産”或是未來旅遊發展的基本模式之一，而這種模式的確有一定的優勢。旅遊需要前期長期的投資，風險大，回報率慢，如果旅遊資源不具有稀缺性，投資風險則更大。與地産的有機結合，便能一定程度上平衡風險。另一方面，旅遊與地産之間的結合，有助於休閒旅遊向度假旅遊的轉型。在過去的七年裏，休閒旅遊得到一定的發展，但是仍然處在檔次不高的階段。比如在廣東，溫泉、漂流、濱海旅遊、農家樂等等，這些都是消費不高的短途休閒遊，真正的度假旅遊還未發展成型。以清遠為例，該市擁有數十個旅遊景點，不少AAAA級景區，十多條漂流，旅遊客源有所增長，但休閒度假産業始終未被真正帶動起來。鄭澤國分析道，這和缺乏住宿配套有關，旅遊地産可以在遠離鬧市區環境優美的地方解決住宿問題，另一方面也可以拉動投資。

　　“這種發展模式得到追捧，一方面源自近年來中國房地産熱，開發商依靠開放旅遊項目，以帶動就業，拉動GDP之名圈地，儘管這樣的發展模式有成功的範例，但不意味著可以普遍複製。”劉德謙分析道，各地情況不一，消費水準不一，購買力不同，有些地方不具備發展旅遊房地産的條件，因而以“主題公園”發展地産的模式難以實現普遍複製。不可否認的是，國內主題公園的經營狀況亦不容樂觀。根據世界旅遊組織旅遊專家委員會委員徐汎提供的調查研究數據顯示，國內共有超過2500家主題公園，但70%虧損，20%持平，而僅有10%盈利。

　　旅遊用地有望得到優化調整

　　實際上，主題公園的投資與建設，和旅遊用地密切相關。業界人士表示，旅遊用地欠規範，使得不少開發商有空可鑽，有機可乘。針對旅遊用地所面臨的諸多問題，《旅遊法》以及最新國務院出臺的《國務院關於促進旅遊業改革發展的若干意見》(以下稱為《意見》)進行了明確規定。根據《旅遊法》第二十條，各級人民政府編制土地利用總體規劃、城鄉規劃，應當充分考慮相關旅遊項目、設施的空間佈局和建設用地要求。規劃和建設交通、通信、供水、供電、環保等基礎設施和公共服務設施，應當兼顧旅遊業發展的需要。業界人士表示，這是首次站在法律高度，對旅遊用地及規劃問題進行明確闡述。

　　而《意見》提出，優化土地利用政策，堅持節約集約用地，按照土地利用總體規劃、城鄉規劃安排旅遊用地的規模和佈局，嚴格控制旅遊設施建設佔用耕地。改革完善旅遊用地管理制度，推動土地差別化管理與引導旅遊供給結構調整相結合。另外，《意見》還明確，編制和調整土地利用總體規劃、城鄉規劃和海洋功能區規劃時，要充分考慮相關旅遊項目、設施的空間佈局和建設用地要求，規範用海及海岸線佔用。年度土地供應要適當增加旅遊業發展用地。進一步細化利用荒地、荒坡、荒灘、垃圾場、廢棄礦山、邊遠海島和石漠化土地開發旅遊項目的支援措施。在符合規劃和用途管制的前提下，鼓勵農村集體經濟組織依法以集體經營性建設用地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同開辦旅遊企業，修建旅遊設施涉及改變土地用途的，依法辦理用地審批手續。

　　劉德謙表示，旅遊用地界限不清，指標緊缺等問題，一直以來制約了旅遊業的健康發展。而《旅遊法》以及《意見》提出的有關規定，為目前旅遊業用地指明瞭正確的發展方向。“根據1933年《雅典憲章》中對城市功能的界定，城市應該具有居住、休閒、工作、交通等四大功能，而目前城市的休閒功能還有待挖掘。當我們在抱怨大媽們跳廣場舞擾民時，也應當考慮老百姓休閒用地少的問題。而我們需要的是實實在在豐富休閒生活的主題公園，並非偏離市區打著主題公園名號的空房子。”在他看來，《意見》中提出“年度土地供應要適當增加旅遊業發展用地，進一步細化利用荒地、荒坡、荒灘、垃圾場、廢棄礦山、邊遠海島和石漠化土地開發旅遊項目的支援措施”等，表明旅遊用地受到高度重視，如何規範旅遊用地，需要進一步落實執行細則。