“2014外灘金融。上海國際股權投資論壇”9日在上海舉行。中國城市房地産開發商策略聯盟第六任輪值主席任志強在論壇上表示，中國具備購房能力人口數量在明年會達到最高峰，在未來的發展中，當人們收入不斷提高，住房消費仍然佔主導地位。

　　任志強表示，2007年房價達到了一個高點，但是2008年漲了，然後讓房價迅速回升，在2010年年初達到另外一個高峰，於是2010年出臺了限購限貸等其他政策，再次出現下滑，下滑之後，在底部運作一段時間，這段時間比前一個週期長，就沒有4萬億了。但後期又出現一個預算的高點，因為價格下滑同時，新增的開工面積也在迅速下滑，新增面積下滑以後，供求關係會逆轉，逆轉了以後，價格再一次上升。

　　在今年的9月份是一個最低點，隨後可能會出現一個波動，2010年有一個小拐彎，我們估計這次也會出現這樣一種情況，在底部運作過程中，有一段時間，隨後可能出現回升。因為庫存量決定開發商手裏的現金流，不解決現金流的問題，開發商的錢要用於還債，從庫存的情況看，庫存分為兩種情況，一個種情況是待售面積和存貨之間的對比關係，最大的差不是現在，最大差在前兩年，這個差隨時在發生變化，從目前來看，目前不是庫存量最大和最困難的情況，因為竣工和銷售的過程中，和待售面積的差，是隨著週期發生調整，當政策出臺的時候會發生變化。

　　“資金，開發商手裏沒錢，我們手裏有九萬多億的現金流，完成了六萬多億的投資，有將近一萬八千億的現金流，他們的增長速度很慢，1998年只增長了一點，3.1%，主要差別是因為10月份的信貸，從9月份的4%的開發信貸增長到11%的開發信貸。”

　　任志強稱，在往前看，在歷史上我們沒有這麼低的，這個週期和我們的貨幣供應量有關係，在10月份的，四大銀行，只有一個銀行是存款正增長，其他的銀行都是存款負增長，到10月份，央行的統計，我們整個存款少了三萬億的增長，這三萬億很大，它抑制了我們的貸款需求，銀行按照存貸比計算，它沒有能力去批出更多的貸款。

　　“為什麼降息之後，貨幣供應量沒有增長，而且看到的是利率並沒有下滑。原因就是因為總量的關係，”任志強説，“這個總量多還是少，每個人都有不同的説法，比如説如果我們所有退休人一個人手裏有20萬塊錢，從60歲退休，活到85歲，25年，20萬是不夠的，退休人有20萬，我們要有80萬億，換句話説，除了這些退休人存的錢以外，真正用於市場流動資金就是20萬億，並不多，所以看你用什麼辦法計算這個貨幣增長，至少從國際的情況來看，這個現金流難以説明在中國沒有徹底的勞保制度做準備，每個人存大量現金的時候是怎樣，和股權投資相關，我們看到社會融資總額在下降，增速下降，去年的同期是23%的非銀行機構的信貸資金，大概下降到7到8個點，已經連續四個月出現，就是開發商並沒有從非金融機構裏面拿到更多的錢。”

　　任志強表示，從資金來源看，也出現了三個低點，其中一個低點是2008年，今年的低點比2008年還低，從另外一個數據可以看出來，我們從到位的資金和完成投資的對比，得出來的結果2008年是1:1.34，今年是1:1.31，還低了0.3%，今年的9月份應該説所有的年份裏面開發商資金最困難的一年，10月份略有好轉，增加了不到1%的增長率。但從長期來看，在相當長的時間裏，都很難讓資金出現一個轉正的情況，投資來説我們不敢説明年會保證房地産投資會迅速回升，除非降準，新開工和住宅仍然是-9.8%，為什麼10月份會靠攏一些，10月份是一個低潮，從數據看，增長34%，但實際情況並不樂觀，我們還可以看到貸款，國內貸款增長11.1%，上月是4%，增加了七個點。

　　“而其他資金裏面仍然是負的，尤其是個人按揭，很多人説開發商的的杠桿率太高了，我沒覺得。尤其是從數據上，個人消費信貸的貸款率很低。”任志強説，

　　任志強稱，去年我們銷售大概八萬三千億左右。從住房來説，六萬八千億，開發貸1.8萬億，只有26%，中國老百姓都是用現金買房子，1.8萬億，按新房計算，6.8萬億計算，佔比26%，還有很多二手房交易，二手房交易量沒計算6.8萬億里面，而二手房信貸計算在1.8萬億里面。而美國是十萬億的個人消費信貸，有多少人，3億人，中國城市人口是6億多人，美國一年的房地産消費多少，4000多億美元，對應它的個人消費信貸，它只有四千多億，是10萬億，而中國去年是八萬億，對應的消費信貸十萬億。“可見，我們和美國相比，這個杠桿率是低多少，或者根本不叫杠桿，就26%，26%能跌到70%的房價嗎？不能。跌不到70%的房價，26%會受到損失嗎？不會。別人都以為中國的房地産好像已經杠桿率很高，尤其是很多媒體在計算房地産開發商的時候，都計算60%到70%的負債率，但是70%的負債率裏面，有50%就是基本上的總量35%左右是已經賣掉的房子，這部分房子對於開發商來説是負債，但是對實際來説，我已經投入在産品建設之中。”

　　任志強指出，從銷售情況看，東部地區是-14.3%，東部地區持續下滑，是因為人口，從東部地區産業轉移過程中，向中部和西部回流，而東部地區在早期的時候，房地産投資上也比較快，這兩者之間的差別，東部地區影響最大，從總量上來説，佔到三萬兩千億，東部和西部加起來才兩萬三千億，在東部地區受綜合影響開始回升的時候，東部地區的實力雄厚，用經濟增長實力可以拉動，而中國如果出問題，很難拉動。

　　任志強認為，中國具備購房能力人口數量在明年達到最高峰，23歲的人口年齡在2015年是最高峰，23歲到28歲之間，連續五年是結婚的最高峰，住房需求都是持續增長的過程，早期解決的是溫飽問題。那時候也提出了，溫飽問題放在前面，進入小康社會，改革三十年提出了小康指標，第一個指標就是住房，每人平均35平米，這個目標實現還有相當長的一段時間。“既使是實現了，是不是人的消費水準都夠了，不夠，它仍然要解決住房問題。”

　　任志強稱，消費結構很明顯，吃的消費結構在下降，而未來發展過程中，吃的結構會下降越來越快，收入在增長，吃佔比重卻不會增長，上升是住房，住房會在家庭消費的比重佔到第一位，越富有，越要解決溫飽問題，所有的家庭裏面幾乎都受到要解決的是住房問題，從世界各國情況看，普遍存在住房消費逐漸在富裕家庭佔到第一位。

　　任志強表示，美國，它的住房消費水準很高，我們就佔8%到10%，計算購房的資金18%左右，不管買不買房子，住房消費比重很高，日本出現泡沫，即使泡沫了，住房消費依然佔據很高比例，這個比重不管出現不出現泡沫，出現泡沫是價格問題。住房消費依然佔了國民經濟比重很大比例，在個人消費中是很高的比重，在未來的發展中，當人們收入不斷提高，住房消費仍然佔主導地位。

　　“大家都説中國的住房率很高，實際上中國的住房率很高，世界各國説，計算住房率都是把農村計算進去，因為土地私有化，只有中國的宅基地都沒計算出去，城市來説，我們佔的比重和世界各國的比重差不多，美國從69%，危機之後變成65%，普遍是在70%的國家是佔多數，德國最低，中國城鎮住房率在鎮的比率很高，但就城市而言，本身比重並沒有太高，從標準上來説，我們也相差很多，美國住房大概95英尺約90平米，1990年的時候，這幾年，我們可以看到它迅速增長，而我們中國現在的標準仍然是很低，大概平均72%，現在我們仍然是大量的小房子，未來怎麼辦？對住房的需求，為什麼中國的房子不斷拆，因為標準低。”任志強説，

　　為什麼農民保留兩套房子？在任志強看來，大部分國家，比如日本、台灣、南韓，他們在城市化過程中，農村擁有的土地都是增量，只有中國是減量，農民擁有的土地量是我們的好幾倍，就是因為農村佔有大量的宅基地，既使人民進了城，也沒法解決它的農村土地問題，這個矛盾在未來過程中也很難得到解決。