中國網財經5月29日訊 5月27日,上海市住房和城鄉建設管理委員會等四部門聯合印發《關於優化本市房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》(下稱“《通知》”)。提出調整優化住房限購政策、支援多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支援“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
在上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進看來,此次上海所有房地産政策,將發揮積極作用和效應。此次政策統籌市場和保障、存量和增量,在提升住房品質、促進職住平衡同時,更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
重點支援非滬籍三類人群購房需求
上海此次調整優化住房限購政策。政策優化涉及內容豐富,覆蓋外地戶籍、人才、單身、離異、企業、多孩家庭、贈予等層面。
具體來看,一是優化非滬籍居民購房條件。將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”;新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”,自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。
二是擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。立足促進區域職住平衡,將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域,擴大至所在區全域;非滬籍單身人士購房區域,擴大至外環內二手住房。
“此次在人群上重點支援非戶籍人才,非戶籍居民,非戶籍單身這三類人群的購房需求。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受中國網財經記者採訪時表示。
嚴躍進也表示,此次購房者問的一個核心的問題是關於上海市區購房。通俗來説,外地人若是有3年社保,無論單身還是已經結婚,在市區即黃浦、虹口類似區域就可以買一套二手房。
此外,《通知》還取消離異購房限制,調整住房贈與規定,支援企業購買小戶型二手住房用於職工租住。
在李宇嘉看來,此次企業購買小戶型老舊二手住房、小戶型住房,用於職工租住的,不再限定購買住房套數。目的是促進二手房流轉,特別是考慮到上海老破小掛牌較多,去化壓力大,導致置換需求收租。
對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭),在執行現有住房限購政策基礎上,可再購買1套住房;優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。
“社保繳納年限縮短、單身可以買市區二手房、離婚和贈予的購房政策放寬等是此次政策最受關注的幾個政策點,説明對於購房方面的積極性在增加。”嚴躍進表示。
首套房商貸最低首付降至不低於20%
在優化住房信貸政策方面,《通知》明確,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(調整後,5年期以上房貸利率下限目前為3.5%),最低首付款比例調整為不低於20%。
二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於LPR減5個基點(調整後,5年期以上房貸利率下限目前為3.9%),最低首付款比例調整為不低於35%;自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域繼續實行差異化政策,二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於LPR減25個基點(調整後,5年期以上房貸利率下限目前為3.7%),最低首付款比例調整為不低於30%。
公積金貸款方面,對購買首套住房的職工,個人公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為80萬元,家庭公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房,最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變,即最高可達192萬元。
申請公積金貸款購買首套住房的,最低首付款比例調整為20%;申請公積金貸款購買第二套改善型住房的,最低首付款比例調整為35%,所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的,最低首付款比例調整為30%。
在李宇嘉看來,降低首付和房貸利率下限,一方面是順應和貫徹“517”樓市新政部署,另一方面也是針對本地非戶籍和非戶籍人才群體多,需要加大優惠力度。不過他也指出,首付也並沒有降至15%和20%,做到了與非一線城市的差異性。
“下一步的走勢要看後續市場走勢,如果下滑頹勢不改,未來可能還會下調首付和利率,為後續留足政策空間。”李宇嘉稱。
區域上,李宇嘉指出,此次重點支援週邊區域。例如新城以及南北轉型,自貿區臨港新片區。“這與近期深圳、北京調控邏輯是一致的,即週邊過去若干年供地太多,新房庫存消化壓力大。同時,也想通過購房疏解,將人口和産業同步疏解。”他表示。
其他一線城市有望跟進
5月二手房成交承壓,年內累計表現不及去年。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2024年5月(統計時間截至27日)上海二手房成交14185套,較4月下降22.3%,較去年同期下降5.2%;今年前5月累計成交74305套,較去年同期下滑10.2%。
“市場情緒亟待改善,以及二手房成交熱度也並未完全恢復等依舊在推動著政策鬆綁的持續進行,政策支援具有一定的必要性。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網財經記者採訪時表示。“而上海本次新政的鬆綁力度及涉獵寬度均上升到了新高度。”
“此次政策説明目前房地産‘四低’導向,即低門檻、低房價、低首付、低利率。”在嚴躍進看來,其對於房地産的入市成本具有積極的作用,也在很大程度上提振了房地産市場。
關榮雪認為,從本次新政的影響來看,對購房者釋放了強烈利好信號,新政之後符合購房資格的群體會明顯增加,購房需求釋放增多,預計積極效果將率先體現在新房的來訪量和二手房帶看量,逐步顯現在成交端。同時,在當下市場對一線城市政策鬆綁的呼聲已經達到高點的背景下,上海本次新政對市場信心的提振影響似乎更為深遠,將更好的引導市場預期,預計其他一線城市也會跟進。
(責任編輯:譚夢桐)