建發股份借款超千億背後：房地産銷售規模與負債齊飛 項目品質有待提高

　　上市房企年報觀察

　　中國網財經4月22日訊(記者 王子奇)建發股份近期發佈的公告顯示，截至2020年3月末，公司未經審計借款餘額1117.18億元，年內新增借款餘額285.39億元。2020年1-3月累計新增借款佔上年末凈資産的比例為43.18%。

　　從新增借款分類來看，建發股份通過銀行新增借款177.44億元，通過新發行公司債券和債券融資工具累計新增借款的金額為108.35億元。

　　中國網財經記者梳理髮現，建發股份今年以來融資步伐在加快，所募資金多數是用於還債。1月初，建發股份發行2020年公司債券(第一期)，實際發行規模20億元，全部用於償還公司債務；此外，建發股份獲准註冊100億元超短期融資券，其中50億元擬用於子公司營運資金，50億元償還集團本部有息負債。2020年以來，建發股份已連續發行了4期超短融資券券，發行金額均為10億元。

　　地産子公司一年增負債逾600億元

　　在建發股份不斷“借新還舊”的背後，是其不斷擴張的房地産業務對資金的渴求。資料顯示，建發股份房地産開發業務的運營主體是建發房産和聯發集團。

　　2019年，建發房産和聯發集團通過多種方式新增土地42宗，新增計容建築面積約837.16萬平方米，其中權益面積約 624.36 萬平方米。截至2019年末，建發房産和聯發集團尚未出售的土地儲備面積(權益口徑)達1515.28 萬平方米，其中54.08%位於一、二線城市。

　　伴隨著大手筆的拿地支出，建發房産和聯發集團的負債一路走高。截至2019年12月末，建發房産和聯發集團的總負債分別為1310.61億元和668.72億元，而2018年末分別為850.51億元和514.56億元。以此計算，建發房産和聯發集團的總負債一年增長了614.26億元。同期，建發股份的負債總額為2292.94億元，與2018年底的1630.36億元相比增加662.58億元；資産負債率77.62%，而去年年底為74.98%。

　　截至2019年12月底，建發房産和聯發集團的擬建項目共有49個，在建項目逾百個，這意味著其未來幾年依然將有大筆的資金需求。不過，在建發股份的這些擬建及在建項目中，部分因市場不及預期造成了減值損失，杭州·三墩北項目計提的跌價準備為1.46億元，上海·西郊金茂府和天津的榮頌庭院項目則分別計提了1.21億元和4.62億元。

　　房地産合同銷售金額接近千億

　　與此同時，建發股份的房地産銷售規模也節節攀升。2019年，建發房産和聯發集團共實現合同銷售金額995.01億元，同比增長35.20%；權益銷售金額合計711.69億元，同比增長41.17%。而建發股份2019年房地産開發業務實現營業收入459.14億元，同比增長比例為13.15%。

　　克而瑞此前發佈的數據顯示，建發房産和聯發集團2019年的全口徑銷售金額分別為738.5元和375.7億元，在全國房地産行業中的排名分別為第49名和第74名。

　　建發股份在年報中提到，建發房産和聯發集團圍繞“沖銷售、保目標、抓管理、創佳績”的指導方針，狠抓行銷管理，開展“百日衝刺”銷售評比，完善“公司—區域—事業部/項目部”三級管控架構，提升決策品質和效率。而在2018年年報中，建發股份曾提到，建發地産和聯發集團項目從拿地到開盤時間均縮短了1個月。

　　旗下項目安全事故與維權多發

　　不過，狠抓銷售的建發股份，2019年發生了安全事故。2019年7月7日， 福建省漳州市龍文區，建發•央著1-15#樓及地下室、配電室、物業門衛(不含樁基)項目，發生物體打擊事故，死亡1人。建發•央著的建設單位是福建兆聯房地産有限公司，後者是建發房産下屬子公司。

　　2019年3月29日，位於福建省龍岩市新羅區的建發富力•璽院B標段公共門廳及電梯轎廂工程項目，發生高處墜落事故，死亡1人。該項目建設單位為龍岩利榮房地産開發有限公司。年報顯示，建發股份持有龍岩利榮30%股權。

　　同時，建發房産和聯發集團開發的項目部分在交房後遭遇業主維權。據人民網2019年7月報道，位於重慶巴南區的聯發龍洲灣1號B組團的多名業主反映，自己購買的房屋和購買時看到的宣傳資料差距較大，比如“贈送”的地下室變成了收費停車位、期待已久的屋頂花園沒了影、沒有陽臺晾衣服成難題等，上述項目業主質疑開發商虛假宣傳。

　　另據《湖南都市頻道報道》2020年1月報道，長沙建發央著項目遭業主投訴，原因涉及了客廳墻壁是歪的、房屋滲水、裂紋等。

　　此外，廈門市建設局網站曾發佈《關於2019年第二季度建設工程材料品質檢測機構監督檢查情況的通報》，二季度對77個在建工程進行抽測，監督抽測鋼筋原材1組不合格，涉及的工程為海滄新陽居住區保障性安居工程二期項目 A4 地塊，該項目建設單位為廈門建發兆信建設運營管理有限公司，建發房産持股比例95%。