宋都物業赴港IPO：逾90%收入依賴宋都股份增速難保證 業主投訴多發

　　中國網財經2月25日訊(記者 安平)越來越多的物業公司加入到赴港IPO的隊伍中來。據中國網財經記者了解，2020年以來，已有4家物業公司在港交所遞交招股文件，杭州的宋都服務集團有限公司(簡稱“宋都物業”)就在其中。

　　資料顯示，宋都物業于1995年在杭州成立，儘管已經過逾20年的發展，但宋都物業的體量在業內還處於偏低水準。

　　截至2019年9月30日，宋都物業在全國10個城市設有8間附屬公司及12間分公司，當中大多數位於浙江省，向27項物業提供物業管理服務，在管總建築面積約為400萬平方米，這一數據最新590萬平方米。

　　市場份額或低於0.03%

　　2017財年、2018財年及2019年前9個月，宋都物業的營業收入分別為0.84億元、1.33億元和1.37 億元，凈利潤分別為1396.5萬元、2088.9 萬元和1942.5萬元。

　　如果拿宋都物業與已經在港上市的25家物業公司對比，數據顯示，宋都物業2018年的營業收入僅高於排名倒數第一的申基國際，而比和泓服務則少了近8000萬元；同期凈利潤的排名幾乎與和泓服務差不多。

　　值得一提的是，根據中指院的數據，宋都物業在2017年、2018年及2019年的“中國物業服務百強企業”中分別排名第81、第71及第65位，和泓服務的排名分別是第58、第48及第44。和泓服務曾在招股書中提到，2018年物業服務百強且所佔市場份額按在管總建築面積計為38.9%，其中公司佔0.03%，這或許意味著，在中國物業服務百強企業中，排名低於和泓服務的宋都物業市場份額低於0.03%。

　　逾90%收入依賴宋都股份

　　有評論員在接受中國網財經記者採訪時指出，宋都物業之所以體量小，可能與宋都股份息息相關。招股書顯示，2017財年、2018年財年和2019年1-9月，宋都物業分別管理15項、17項和20項由宋都股份獨立開發或合作開發的物業。從收益來看，在上述報告期內，宋都股份為宋都物業貢獻的收益佔比分別高達98.2%、96.6%及93.4%。

　　但宋都股份自身近幾年的銷售增長頗為緩慢。克而瑞披露的數據顯示，宋都股份2019年的全口徑銷售金額為119.5億元，排名第146，與300億元的年度銷售目標還有不小的差距。值得一提的是，同期已經有近30家房企跨入了千億銷售陣營。

　　上述房地産評論員表示，未來房地産行業依然會延續強者恒強局面，留給中小房企的生存空間已經不大了。或許自身意識到了生存壓力，在宋都股份2017年和2018年年報中，均強調了提升“高週轉”的運營能力，即在提升土地儲備、産品結構及系統運營這三方面能力的基礎上繼續實現“高週轉”。那麼，高度依賴宋都股份的宋都物業，是否會隨著後者銷售規模的提升而迎來更高發展，似乎需要時間來驗證。

　　與業主産生摩擦屢見不鮮

　　對於物業公司來説，如何為業主提供優質服務，是其工作的核心。不過，宋都物業似乎經常與業主發生摩擦。安徽合肥蜀山區印象西湖小區有業主在人民網地方領導留言板反應，宋都物業佔用10號樓首層，並將部分房屋私自出租。隨後相關部門給出的回復是：經核查相關規劃圖紙，10號樓首層規劃為物業服務用房及衛生站，所有權屬於全體業主。相關部門已通告業委會無權擅自出租該處房屋，出租需徵詢全體業主意見，並責令業委會限期整改。

　　據《浙青網》2019年8月報道，杭州宋都•香悅郡業主們對於宋都物業的服務與管理不滿意。業主張先生説，2016年年底交付房子後，不過兩年時間，宋都物業已經換了3個物業經理。“最近半年，小區綠化才做得像點樣子，之前垃圾分類做得一塌糊塗，業主與物業之間的矛盾已經不是一天兩天了。

　　該報道還指出，有業主沒見過投訴業委會違規操作聯名信，其名字卻出現在信上。該業主認為是宋都物業為阻止業委會選舉新物業的造假行為。不過，宋都物業公司相關人員對此進行了否認。

　　此外，在各大互動平臺上，還有業主投訴宋都物業存在保安對門口人員出入管理不嚴、物業用房雜物亂堆疏于管理、電梯頻繁故障困人、保潔外包衛生一塌糊塗等一系列問題。

　　中指研究院數據顯示，2019年，宋都物業按照客戶滿意度計在杭州排第19名，2019年1-9月的客戶續約率為89%，而2017年財年和2018財年均為100%。

　　發力長租公寓業務前景待考驗

　　宋都物業在招股書中表示，未來將進一步在長三角地區擴張物業業務規模，增加市場份額和擴大業務分佈，同時還將擴大長租公寓業務。據了解，目前宋都物業的長租公寓均位於杭州時間國際大廈12樓和13樓，名字為“琪寓公寓”。

　　有業內人士稱，宋都物業跨界入局長租公寓背後，除了看好長租公寓的前景，更重要的是自身具有發展長租所需要的物業管理和服務等優勢。

　　據中國網財經記者了解，目前長租公寓大體可分為五派。分別是魔方、YOU+的創業派；世聯行紅璞的仲介派；如家、鉑濤的酒店派；萬科泊寓、龍湖冠寓地産派以及近兩年加入的萬科物業、彩生活樂家、南都等物業派。

　　房地産市場專家黃昇表示：“物業公司與開發商和創業派長租公寓相比，優勢就是它們管理物業和服務客戶的體系和水準。但物業公司的團隊思維和基因不如網際網路創業公司開放，且線上運營水準有待提高，跟開發商相比則在獲取物業的價格和方法方面顯得不那麼靈活。”

　　另外，自2019年以來，多家品牌長租公寓運營商陷入輿論漩渦，租金貸、甲醛門、資金鏈鍛鍊等新聞不斷爆出，資金鏈斷裂，給眾多租客、房東帶來經濟損失。在資本追逐下，長租公寓拿房成本會越來越高，這將進一步壓縮盈利空間，企業的運營能力也將面臨更大考驗。上述評論員指出，在此背景下，宋都物業加碼長租公寓業務，前景有待考驗。